1. Главная
  2. Словарь 
  3. Зачем компании инвестируют в строительство. Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости

Зачем компании инвестируют в строительство. Инвестиции в строительство жилой и коммерческой недвижимости

Многие бизнесмены сделали себе состояние буквально с нуля, при наличии следующих условий: хорошая бизнес-идея, талант, и... инвестиции со стороны.

Почему частный инвестор - это выгодно?

Многие молодые предприниматели озадачены тем, как найти инвестора для строительства. И это не случайно: привлечение частных инвестиций гораздо выгоднее, чем получение кредитов в банках. Во-первых, для строительства требуется большое количество денег, и банк попросту может отказать в кредитовании. А в последнее время банки вообще неохотно выдают кредиты на бизнес-проекты. Во-вторых, процедура кредитования не такая уж быстрая: нужно собрать множество документов, найти поручителей, ждать принятия решения... В-третьих, большая сумма кредита предполагает немалые проценты, которые придется однозначно выплачивать.

Для строительства лучше всего найти частного инвестора. Выгода в том, что возврат денег будет осуществляться из прибыли от проекта. Как правило, частные инвесторы вкладывают деньги на свой страх и риск, если предполагают, что проект окупится. И они готовы в договоре инвестирования предусмотреть пункт, согласно которому если нет прибыли от проекта - то нет и возврата инвестиций.

Но именно потому, что риск бесполезности инвестиций (а особенно в строительство) высок, достаточно проблемно найти инвестора для строительства.

Первым делом нужно рассмотреть в качестве потенциальных инвесторов ближайшее окружение - это родные, друзья и знакомые. Если среди них вы подходящего человека не найдете - то существуют еще друзья друзей, знакомые знакомых и т.д. Возможно, именно посредством личных связей вы сможете найти инвестора.

Плюс такого варианта в том, что вам будет доподлинно известно (скорее всего) финансовое состояние инвестора. Кроме того, даже если вас с инвестором познакомил не очень близкий знакомый, то доверия все равно будет больше, чем в отношениях с инвестором «со сторону». Ну и конечно же таких людей проще убедить.

Если найти инвестора для строительства посредством использования личных связей не удалось, то самое время использовать возможности сети Интернет. Сегодня существует множество специальных сайтов, на которых предприниматели ищут инвесторов. Нужно помнить, что инвесторы сами всегда находятся в поиске хороших идей. У них есть деньги, которые они готовы приумножить. Так почему бы этого не сделать? Поэтому не нужно думать, что в интернете одни мошенники и вы ничего хорошего не найдете. Но ваша идея должна быть действительно хорошей... Об этом поговорим немного ниже.

Во многих городах часто проводятся различные выставки, бизнес-семинары и так далее. Есть возможность, посещая подобны мероприятия, познакомиться с нужными людьми.

Допустим, вы смогли заинтересовать своим проектом одного или даже нескольких инвесторов. Но они могут очень быстро потерять к вам интерес, если ваша идея при ближайшем рассмотрении будет недоработана. Как избежать этого?

Главная ваша цель - убедить человека (чаще всего незнакомого) в том, что необходимо вложить деньги в ваш проект. Привлекательность проекта определяется многими факторами.

Первым делом это тип объекта недвижимости и его местоположение. Узнать, какие объекты привлекательны для инвесторов, можно в интернете, используя различные аналитические ресурсы о недвижимости. Конечно же это нужно делать на самом раннем этапе - этапе зарождения «строительной» идеи. Нужно также разузнать, если ли конкуренты, каковы их плюсы и минусы.

Инвестор будет проверять ваш проект вдоль и поперек, перед тем, как вложиться в него. Поэтому вы должны иметь детальный бизнес-план, где будут изложены все вопросы, интересующие инвестора. Кратко изложим то, что обычно больше всего интересует инвесторов:

  1. Суть проекта (данные об объекте недвижимости, который планируется строить);
  2. Выводы о востребованности объекта недвижимости, подкрепленные объективными данными;
  3. Сведения о конкурентах и ваших преимуществах перед ними;
  4. Стоимость проекта;
  5. Пути получения прибыли с реализованного проекта;
  6. Срок окупаемости;
  7. Какая прибыль будет получена инвестором.

Но самое важное - это суметь доказать, что вы готовы придерживаться бизнес-плана. То есть вам важно показать себя как человека, умеющего управлять.

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад - важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки - выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка "стен" может быть коммерческим предприятием и сама по себе: - самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестиции в строительство: принципиальные плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что капиталовложения в строительство требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

  1. Приобретение метража для личного использования. Это может быть как жилая застройка частного сектора и приобретение доли в многоквартирных домах, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: строительство, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
  2. Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств. Отличие этого направления вложений - отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность этого направления инвестирования - значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить "горячее" предложение.
  3. Строительные инвестиции как самостоятельная бизнес-схема, направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестирования в строительство, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник дохода

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны это элементарная экономия и возможность вкладываться "в свое". С другой - реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. "Кормить" может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Российский рынок

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

  • инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
  • постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
  • инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
  • коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями - возможность получить привилегии. Покупка отдельных объектов на этапе строительства или приобретения земельного участка под застройку и освоение часто спонсируется государством. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты - программа "Дальневосточный гектар". При решении инвестировать в развитие РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Зарубежный рынок

Недвижимость за границей - статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения "на месте". Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Самые доходные объекты, или куда вкладывать деньги

Выбор объекта - один из самых важных этапов инвестиций в строительство. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:

  • повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
  • ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
  • всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.

Мы вложили свои денежные средства в эти проекты:

Естественно, между этими позициями огромная разница, на примере Северной столицы РФ: новостройки с бюджетными студиями возводятся постоянно, а изменение культурного облика Санкт-Петербурга или примыкающего к Казанскому кремлю участку набережной - экстраординарное событие. Стоимость однокомнатной квартиры на только-только обрастающей инфраструктурой окраине, еще страдающей от недостатка детских садов и общественного транспорта, составит менее 1 млн. рублей, а квартира на верхних прирастающих этажах невского проспекта будет стоить десятки миллионов. Но и доход в последующем может отличаться в разы.

Ставка адекватного дохода при строительных инвестициях по мнению российских экспертов составляет 30-40%. Более высокая - хорошей сверхприбылью.

Когда вкладывать: выбираем актуальный момент времени

На размер последующего дохода от инвестирования в строительство напрямую влияет момент времени, на котором вкладывающий присоединяется к программе. Основных этапа - три:

  • нулевой, то есть у застройщика есть земля и ничего кроме этого надела;
  • средний этап - возведение стен и очевидность продвижения работ;
  • конечный, когда здание уже практически сдано в эксплуатацию.

Естественно, самые выгодные условия для инвестиций предлагаются тем, кто ведет стройку с нуля. Но именно этот этап самый рискованный: как подрядчик справится с объемом задач, насколько быстро будут найдены непосредственные исполнители и будет ли план по итогу завершен. Даже в настоящее время, когда лихие 90-е позади и, казалось бы, все крупные проекты проверяются досконально, примеров "долгостроя" немало. Самые известные - обвинения в сторону певца Новикова или дело "вышки" Екатеринбурга. Вложения, поступившие еще 7 лет назад, инвесторам так и не вернулись. И даже учитывая, что это единичные случаи, - для каждого из вкладчиков это сломанные судьбы.

Покупка на конечном этапе - самая безопасная. Прибыли сделка принесет меньше, но и объект, которому до сдачи остались считанные дни, гарантированно будет возведен и сдан.

Как правильно вложить деньги в строительство

Инвестиции в строительство - сделка, связанная с крупными суммами. Именно потому ко всем этапам участия нужно подойти максимально скрупулезно. Принципиальные моменты любой сделки:

  1. Выбор застройщика. Ориентироваться можно и на советы знакомых, уже сталкивающихся с этим предприятием, так и на рекламу. Факт, что за этой организацией уже стоят сданные объекты, - самый весомый аргумент.
  2. Поиск определенного варианта. Квартира, офис в цоколе или нежилая недвижимость, - при застройке инфраструктурного комплекса у покупателя есть выбор, что приобрести. Затем придется определиться с метражом, этажом и строгими требованиями к помещению.
  3. На переговоры с представителями застройщика стоит приходить с юристом или сторонним, привлеченным из независимой экспертной организации специалистом. Это позволит избежать "тумана" в переговорах.
  4. Пакет документов, который обязан предоставить застройщик, должен включать целый ряд разрешений от права на землю до страховых обязательств. Если собственные знания по вопросу внушают сомнения, поможет юрист. Его также надо привлечь со стороны, не пользуясь услугами рекомендованного второй стороной, даже если эта услуга соблазнительно бесплатна.
  5. Окончательный договор инвестирования подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Естественно, перед окончательной подписью нужно перепроверить каждый экземпляр и посоветоваться с собственным квалифицированным консультантом.

Формы инвестирования и участие посредников

Форма капиталовложений в строительство - это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно - можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

  1. Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
  2. Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации строительства. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения строительства. Задачи получить именно квартиру или конкретный "адрес" в этом случае может и не стоять.
  3. Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает "портфельное" участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. - тоже форма инвестиций в строительство жилья.

Популярные риски инвестиций и как их избежать

Про рискованность сделок с недвижимостью говорится постоянно. Самые популярные проблемы, периодически возникающие в этой отрасли:

  1. Низкий приток средств, замораживающий или серьезно замедляющий ход работ. На весь период возведения денежные средства оказываются недоступными. Большие сроки могут так же как и в случае с банковскими депозитами или хранением денег "под подушкой" обесценить капиталы.
  2. Просчеты застройщика и менеджеров компаний при оценке ликвидности проекта. С проблемами сталкиваются, как правило, инвесторы мелких подрядчиков, не проектирующих целые районы и жилищные комплексы.
  3. Банкротство девелоперских компаний и подрядчиков, оборачивающиеся для вкладчиков многолетними судебными тяжбами и потерями.
  4. Откровенное мошенничество от руководства компаний-застройщиков. Создание дочерних организаций-однодневок для вывода средств и уклонение от ответственности.

Избежать расходов и предупредить риски инвестиций могут только расчет и здравый смысл. Большие объемы вложений диктуют серьезный подход к вопросу: предварительные консультации с 2-3 экспертами, иммунитет к рекламным обещаниям и заманчивым предложениям компаниям с сомнительными биографиями, личный осмотр объекта строительства до заключения договора и проверку всех документов на юридическую чистоплотность.

Видео интервью со специалистом:

Размышляете над тем, как заставить работать ваши деньги? Банковские депозиты не покрывают даже инфляцию. В ценных бумагах разбираются далеко не все. Спекулятивные операции с валютой напоминают игру в рулетку. Хорошей альтернативой является инвестирование в строительство жилой и коммерческой недвижимости. Инвестиции надежны, потому что объект переходит в вашу собственность. Они ликвидны и потенциально могут удвоить ваш капитал за короткий срок. К сожалению, без рисков никуда. Поговорим об инвестировании в строительство подробнее.

Инвестиции в жилищное строительство оптимальны перед подъемом рынка в следующих условиях: непростое экономическое состояние в стране в сочетании с нестабильным валютным рынком, но оптимистичным прогнозом. Если цены на новостройки будут возрастать, доходность вложений в строительство домов вырастет многократно.

Рынок жилья в России в 2016 году пережил глубокий кризис:

  • цены и объемы продаж первичного жилья существенно снизились;
  • заметно выросло число обманутых вкладчиков;
  • увеличилось количество «недостроя».

Тренд продолжается и в 2017 году, однако ряд индикаторов свидетельствуют о потенциальной смене вектора в начале 2018 года. Если тенденции подтвердятся, это будет идеальным моментом для входа инвесторов. Следите за рынком!

Желая вложиться в строительство в России, инвестор планирует заработать на разнице цен в момент покупки и продажи. Эта разница существует всегда даже на стабильном рынке. Минимальные цены застройщик объявляет на старте продаж, чтобы:

  • привлечь первую волну клиентов;
  • создать положительный имидж.

Ценовой спрэд особенно заметен при строительстве целых микрорайонов и жилых комплексов. Таким образом, идеальный момент для инвестиций - старт комплексной застройки.

Выберите объект недвижимости

Квартиры в жилых домах

Инвестиции в строительство жилья - самый популярный объект вложений. Причины:

  • относительно небольшая сумма инвестиций;
  • короткий срок окупаемости: 1–2 года;
  • широкие возможности выхода из проекта (продажа, сдача в аренду).

При выборе объекта обращайте внимание на следующие критерии:

  1. Регион (в разных регионах страны свои особенности рынка).
  2. Район (престиж, безопасность).
  3. Транспортная доступность (расстояние до метро, например, существенно влияет на цену).
  4. Инфраструктура (супермаркеты, школы, детские сады).
  5. Планы по развитию микрорайона (муниципальные или застройщика): в случае комплексной застройки доходность вложений, как и риски, может существенно вырасти.
  6. Количество комнат (самый ликвидный товар - 1 и 2-комнатные квартиры).
  7. Планировка квартиры.
  8. Класс жилья («эконом», «бизнес-класс», «премиум», «элитный»).

Коттеджи

Хорошая альтернатива инвестициям в многоквартирные дома, поскольку:

  • доходность при определенных условиях может быть выше (особенно в сегменте элитного жилья);
  • срок окупаемости - такой же (1–2 года).

Достоинства компенсируются повышенными рисками:

  • сумма инвестиций - более значительная;
  • ликвидность загородного жилья - на порядок ниже;
  • волатильность цен - выше.

По аналогии с многоквартирными домами вкладывайтесь на стадии фундамента. При выборе объекта используйте приведенные выше критерии, а также учитывайте дополнительные факторы:

  • экологическая обстановка;
  • расстояние до крупного центра;
  • удобство коммуникаций.

Гостиницы

Перспективный способ вложений в курортных регионах и крупных городах. До сих пор имеет место конкуренция со стороны обычных квартир. Сегмент достаточно специфичен и требует от инвестора детального изучения. Риски - высокие. Возможности выхода из проекта - ограниченные. Срок окупаемости: от 4 до 8 лет.

Производственные помещения

Вложения на этом сегменте предъявляют определенные требования к инвестору и проекту:

  • инвестор обладает коммерческими навыками и знаниями;
  • цель проекта, способ выхода и потенциальный покупатель - определены заранее;
  • сформирован четкий бизнес-план проекта, учитывающий риски продажи нецелевому покупателю по сниженной цене.

Инвестиции носят длительный характер. Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Спросом пользуются: помещения для компаний пищевой промышленности, товаров первой необходимости, мебели.

Инвестиции в производство часто подразумевают наличие посредников и осуществляются коллективно через ПИФы и фонды прямых инвестиций.

Коммерческие объекты недвижимости

Представляют собой:

  1. Торговые объекты: магазины, супермаркеты, торговые центры.
  2. Объекты общественного питания: кафе, бары, рестораны.
  3. Образовательные, спортивные и развлекательные центры.
  4. Офисы и деловые центры.
  5. Складские помещения, ангары, хранилища.
  6. Сельскохозяйственные объекты.

Сумма инвестиций - максимальная.

Риски - высокие, но потенциально меньшие, чем в случае производственных помещений, поскольку по завершении проекта предполагается сдача помещений в аренду большому количеству коммерсантов. Продажа как способ выхода используется редко.

Срок окупаемости: от 5 до 10 лет.

Выберите способ инвестирования

Как вложить деньги в строительство квартиры или коммерческого объекта? Принципиально определите, какой способ инвестирования вам подходит:

  • индивидуальное инвестирование;
  • коллективное инвестирование.

Внимание. Всегда имейте в виду, что приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Варианты индивидуального инвестирования

Договор долевого участия в строительстве. Инвестиции в долевое строительство - самый надежный с юридической точки зрения вариант. Заключается между инвестором и застройщиком в соответствии с требованиями 214-ФЗ. Основное достоинство: договор подлежит обязательной государственной регистрации, что защитит вам от многих рисков.

Выкуп доли третьего лица (переуступка права требования). Договор долевого участия предусматривает возможность приобретения доли на стадии завершения строительства. Такие сделки тоже считаются выгодными. Вы потеряете часть доходности, но резко сократите срок окупаемости и снизите риски. Чтобы не попасться мошенникам, обязательно проверяйте документы, подтверждающие право собственности.

Инвестиционный договор на строительство жилого дома.

В действующем законодательстве сделки такого рода не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Плюсы: права инвестора в договоре, как правило, должны быть отражены подробно и четко (в отличие от «серых» схем). Минусы: инвестиционный контракт на строительство не требует государственной регистрации, что дает застройщику широкий простор для маневра в случае предъявления претензий от покупателя.

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания.

Внимание! Ни в коем случае не идите на поводу у недобросовестного застройщика и не заключайте «предварительный договор купли/продажи», «договор займа», «договор покупки векселей» и т. п.

Варианты коллективного инвестирования

Строительные (жилищно-накопительные) кооперативы.

Добровольное объединение вкладчиков с целью строительства жилых домов. Сегодня возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства. Кооператив может иметь статус самостоятельного застройщика либо участника долевого строительства. Члены кооператива обязаны вносить паевые взносы.

Образование кооперативов - мера, скорее вынужденная. Позволяет миноритарным вкладчикам разговаривать с застройщиком с позиции силы. При благоприятном стечении обстоятельств такой посредник между инвестором и застройщиком не нужен.

ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Подходят тем инвесторам, которые хотят диверсифицировать свои риски и собрать портфель вложений в ущерб доходности.

ПИФы недвижимости формируются преимущественно закрытого типа и на длительный срок (что обусловлено характером инвестиций). Вложить деньги можно лишь на начальном этапе жизненного цикла фонда. Фонды формируют вокруг себя целую иерархию участников: управляющая компания, строительная компания, риэлтор, аудитор, оценщик, компания-регистратор, компания-депозитарий, инвесторы-пайщики.

Фонд защищает права инвестора, контролирует целевое расходование средств, ход строительства, обеспечивает юридическое сопровождение и т. д.

Преимущества: доступность, надежность, отсутствие организационных проблем (все сделают за вас), низкий порог входа (от 2 до 4 тыс. долл., что лишь ненамного выше открытых фондов).

Недостатки: низкая доходность, длительный срок окупаемости и ежегодная комиссия управляющим фонда в процентах от суммы паев вкладчика.

Выберите застройщика

Прежде чем вложить деньги в долевое строительство, со всей ответственностью подойдите к выбору застройщика. Только за первое полугодие 2016 года банкротами стали около 1600 строительных компаний.

  1. Проверьте репутацию и время пребывания на рынке. Внимание. Многие компании часто регистрируют новое юридическое лицо для строительства дома. В таком случае узнайте, кто именно является его учредителем.
  2. Ознакомьтесь с отзывами вкладчиков.
  3. Уточните количество объектов, сданных в эксплуатацию.
  4. Посчитайте общее количество инвесторов.
  5. Выясните специализацию застройщика по типам объектов недвижимости. Уточните, имеется ли опыт комплексной застройки.
  6. Обязательно проверьте финансовых партнеров застройщика. Серьезные банки и страховые компании не будут связываться с мошенниками.
  7. Проверьте наличие полного пакета разрешительной документации в соответствии с 214-ФЗ. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги.

Примеры надежных застройщиков в Москве: «А101 Девелопмент», ГК «ПИК», Capital Group.

Изучите инвестиционный проект строительства

Он включает в себя следующие документы:

  • технико-экономическое обоснование инвестиций в строительство;
  • бизнес-план;
  • проектную документацию.

Изучите условия договора

Во-вторых, обязательно привлеките независимого юриста. Дополнительные затраты окупятся, поскольку не столь существенны по сравнению с размером вложений. Особое внимание обратите на следующие пункты договора:

  1. Валюта договора (рубли, доллары, евро, условные единицы). Курсы пересчета. Оцените, на кого ложатся валютные риски.
  2. Стоимость квадратного метра и объекта в целом. Жестко закреплена или может быть изменена в зависимости от ряда условий?
  3. Размер первоначального взноса. График платежей.
  4. Дата сдачи объекта в эксплуатацию.
  5. Условия и сроки получения правоустанавливающих документов.
  6. Условия страхования рисков.
  7. Условия расторжения договора.
  8. Штрафные санкции.
  9. Форс-мажорные обстоятельства.

Определите способ выхода из проекта

О способе выхода из проекта подумайте заранее.

Перепродажа объектов по окончании строительства способна принести хороший доход в минимальные сроки. Средняя рентабельность инвестиций в строительство жилого дома сопоставима с рынком высокодоходных ценных бумаг. Так, при продаже квартиры на стабильном рынке можно заработать 30% за 2 года. При благоприятной рыночной конъюнктуре эта цифра может вырасти до 100% и более. Основные плюсы: минимальный срок окупаемости, возможность реинвестировать заработанные деньги.

  1. Перепродажа без ремонта.
  2. Перепродажа с ремонтом. Традиционно повышает стоимость жилья на 20–30%.

Сдача в аренду - идеальный источник пассивного дохода. Срок окупаемости заметно увеличивается, но чистый дисконтированный денежный доход при длительном сроке эксплуатации может превзойти доход от продажи.

  1. Сдача в аренду жилой недвижимости на короткие сроки (почасовая, посуточная, недельная оплата). Высокодоходный аннуитет. Риски повреждения объекта. Требуется постоянное внимание инвестора и решение организационных проблем.
  2. Сдача в аренду жилой недвижимости на длительные сроки (помесячная оплата). Невысокий доходный аннуитет. Отсутствие рисков и организационных проблем.
  3. Сдача в аренду нежилого помещения целевому арендатору. Наиболее часто используется в случае целевых производственных и небольших коммерческих объектов.
  4. Сдача в аренду нежилого помещения по частям нескольким арендаторам. Самый выгодный и безопасный способ выхода для больших коммерческих объектов. Диверсификация арендаторов резко снижает риски, а спрос, как правило, существует всегда.

Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки. Вооружитесь финансовым калькулятором и подготовьте собственный расчет доходности и окупаемости проекта для инвестора. И не забудьте о налогах.

Подведем итоги

Инвестиционное строительство - прекрасный и относительно безопасный способ заработать. Он заключает в себе целый ряд преимуществ:

  1. Высокая доходность.
  2. Хорошая ликвидность объектов вложения.
  3. Приемлемый срок окупаемости для столь значительной суммы вложений.
  4. Надежность. Недвижимость остается в собственности инвестора. Ее можно продать, использовать в качестве залога и т. п. На стабильном рынке даже продажа по цене ниже рыночной покроет все убытки.
  5. Не столь большая волатильность цен (по сравнению, например, с акциями).
  6. Большой выбор объектов в крупных городах.
  7. Множественность вариантов выхода из проекта.

К сожалению, как и любой другой способ вложений, привлечение инвестиций в строительство имеет свои недостатки:

  1. Риск падения цен. Сильная зависимость спроса от экономической ситуации в регионе и стране. Затяжной экономический кризис может уронить цену объектов на 30–40%. Совет: следите за конъюнктурой и правильно выбирайте момент инвестирования.
  2. Риск мошенничества: фирмы-однодневки, строительство для отвода глаз и продажа «воздуха», продажа одной и той же доли несколько раз. Совет: проверьте легальность застройщика в официальном реестре строительных компаний. Внимание. Мошенники часто действуют вместе с прикрывающей их юридической структурой. Совет: привлеките своего юриста.
  3. Банкротство застройщика по причине непрофессионального управления, недостатка финансирования, нецелевого использования средств. Совет: выберите застройщика, надежного по всем критериям.
  4. Сроки возведения объекта могут быть сорваны. Это приводит к прямым и косвенным убыткам. Объект может потерять свои конкурентные преимущества (если рядом построят другой дом, то рентабельность инвестиций упадет на десятки процентов). Совет: предусмотрите в договоре штрафные санкции за нарушение сроков.
  5. В процессе строительства могут быть нарушены технические параметры и качество объекта (например, планировка) вплоть до отказа государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию. Совет: тщательно изучите инвестиционный план строительства, по возможности контролируйте ход работ.
  6. В процессе строительства существенно возрастают затраты и стоимость квадратного метра. Совет: внимательно изучите договор на предмет методики калькуляции окончательной цены.
  7. Риск утраты объекта (стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары). Совет: обязательно страхуйтесь.

Следуйте приведенным правилам, и ваши инвестиции в капитальное строительство будут в безопасности.

Полезные видео

Передача: Честный дом. Инвестиции в строительство. В гостях: Юрий Неманежин, Управляющий партнер GravionGroup, член правления Ассоциации застройщиков Московской области

Как выгодно и безопасно вложить деньги в покупку недвижимости в новостройке. На что обращать внимание, чего следует избегать при инвестировании. Как и где купить чтобы не быть обманутым.

Оптимальным решением вложения собственных средств являются инвестиции в жилищное и коммерческое строительство. Они отличаются высокой ликвидностью и надежностью, при этом объект капиталовложения в дальнейшем переходит в собственность инвестора. Кроме того, существует еще один довод, доказывающий безупречность таких вкладов - возможность приумножения личного капитала за короткий срок в более чем несколько раз.

Основное понятие и преимущества инвестиций в строительство

Одной из форм современного капиталовложения является инвестирование в строящиеся объекты. Оно представляет собой стабильный и высокодоходный вклад свободный денежных средств на продолжительный период времени и при минимальных рисках. При использовании правильной тактики инвестиции от строительных проектов могут принести 100% прибыли. Их принцип действия заключается в следующем правиле: чем выше возможность претерпеть убытки, тем больше будет доход.

Для прироста капиталовложений должна использоваться продуктивная инвестиционная политика, сконцентрированная на жителей с низким и средним уровнем достатка. На сегодняшний день возведение недвижимого имущества коммерческого и некоммерческого типа считается одним из доходных вариантов ведения бизнеса. Это обуславливается тем, что инвестирование в строительные объекты не требуют больших затрат, а время является основой для окупаемости операции.

Среди основных преимуществ вложения в строительство стоит отметить:

  1. 100% гарантия повышения капитала. Показатель характеризуется постепенным ростом цен на квартиры и прочую недвижимость, поэтому денежные средства, вложенные в проекты, принесут внушительную прибыль.
  2. Исключение обесценивания инвестиций. В настоящее время недвижимость является единственным надежным вариантом сохранить накопления.
  3. Высокая безопасность капиталовложений.

Активность строительства в России за последнее десятилетие увеличилось на 217%, при этом снизился уровень возведения незавершенных объектов. Это связано со стремящимся развитием новейших технологий и задействованием их в процессе строительства. Именно поэтому рассматриваемое направление инвестирования набирает популярность среди предпринимателей, как перспективный способ получения высокой прибыли.

Выгодно ли инвестировать в жилищное строительство

Стоимость жилья при сдаче в эксплуатацию, в сравнении с ценой на начальном этапе строительства новостройки увеличивается в 40-70%. Это при условии, что срок возведения дома составляет примерно 12-24 месяца. Цель компании-застройщика привлечь как можно больше покупателей, именно поэтому они устанавливают минимальные цены на квартиры на стадии планирования или при подготовительных работах. Существенную разницу в стоимости недвижимости можно увидеть между строительством жилых массивов и масштабных микрорайонов.

Так как возведение таких комплексов осуществляется поэтапно, то задача девелоперов снизить первоначальную стоимость на квадратные метры. Это поможет привлечь первых клиентов и создать положительное мнение об имидже компании. Из этого следует, что для инвесторов вложение капитала в строительство жилой недвижимости очевидно, ведь инвестируя на начальном этапе возведения объекта, у них есть возможность получить в два раза больше прибыли при введении дома в использование. Однако вкладчикам свойственно беспокоиться о вероятных рисках, среди которых затягивание процесса строительства или полная его остановка по ряду объективных причин.

Чтобы наглядно рассмотреть выгодность инвестирования в жилищное строительство предлагается провести параллель. Так, стоимость каждого квадратного метра жилплощади по мере возведения здания увеличивается в цене на 2-3%. Прибегнув к простой математике можно легко вычислить приблизительный размер доходности от инвестиций. Кроме того, капиталовложения в строительные объекты имеют множество положительных сторон:

  • высокую ликвидность и рентабельность;
  • множество вариантов для финансирования;
  • стабильность инвестиционного процесса (цены на жилье редко падают в цене, особенно в мегаполисах);
  • возможность в дальнейшем использовать недвижимость для аренды или перепродажи.

Удачное инвестирование в строительство недвижимости поможет бизнесмену на протяжении длительного периода получать пассивный доход.

Виды строительных инвестиций

Существует несколько разновидностей строительных объектов, в которые можно вложить собственные средства. Среди них есть те, которые отлично подойдут для начинающих предпринимателей, а также для инвесторов с большим опытом и внушительным капиталом. Основными видами инвестирования в строительство являются:

Жилье

Недвижимость жилого типа занимает существенную долю рынка инвестиций, так как почти 50% капиталовложений в РФ направлено на строительство квартир для населения. Уникальность данного вида в том, что процесс возведения домов не прекращается даже при трудных экономических ситуациях. Это обуславливается тем, что правительство России заинтересовано в росте объемов строительства, так как данный показатель положительно влияет на имидж и положение в стране.

С каждым годом спрос на жилье увеличивается с большими темпами, а значит - с ним повышается цена на жилплощадь в новостройке. Инвестиции в строительство недвижимости для проживания имеет ряд задач, среди которых:

  • покупка квартиры для улучшения жилищных условий;
  • приобретение квадратных метров на этапе планирования с целью перепродажи по более высокой цене;
  • вложение в новое жилье для последующей сдачи его в аренду.

Инвесторы должны понимать, что вклад финансовых средств в жилищное строительство является более выгодным решением, чем открытие депозита в банковском учреждении.

Коммерческая недвижимость

Под недвижимостью коммерческого типа подразумеваются объекты, предназначенные для ведения частной деятельности и получения от нее прибыли. К числу таких помещений стоит отнести офисы, склады, производственные цеха, торговые площади и другие. Преимущество коммерческой недвижимости перед жильем заключается в сокращении времени получения дохода. Например, для предпринимателя, вложившегося в открытие магазина, прибыль будет доступна в 2 раза быстрее, чем для вкладчика в квартиру, которая расположена в строящемся жилом комплексе.

К сожалению, инвестирование в помещения коммерческого назначения доступно не для всех жалеющих, так как достаточно высок минимальный объем капиталовложений. Следовательно, у физических лиц есть возможность косвенно принять участие в строительстве таких сооружений. Это можно сделать путем приобретения акций объекта или воспользоваться услугами дилера. Вложить денежные средства напрямую возможно при определенных условиях: заключении договора инвестирования или операции по купле-продаже.

Средний период окупаемости такого вида инвестиций в России составляет не менее 10 лет, при этом показатель годовой прибыли варьируется в пределах 10-12%. Если инвестор имеет в наличии от 10 миллионов рублей, у него есть возможность получить небольшую долю от строительства торгово-развлекательного центра. Однако часто такие ситуации приводят к возникновению конфликтов между собственниками, а значит, при наличии большей суммы свободных средств стоит задуматься о покупке целого этажа или всего здания.

Коттеджи

Инвестиции в строительство коттеджей - это еще один вид капиталовложений, который на сегодняшний день является наиболее результативным способ сбережения и приумножения собственных активов. При этом инвестор, который решил попробовать работать в данном направлении должен учитывать тот факт, что на стадии проектирования и начала строительства ему понадобятся серьезные денежные вливания.

Особенно востребован рынок загородной недвижимости среди жителей больших городов. Следовательно, перед инвестированием предпринимателю рекомендуется рассмотреть в перспективе покупку коттеджей, особняков и вилл, находящихся на этапе заливки фундамента. Кроме того, перед покупкой следует обратить внимание на инфраструктуру, коммуникации и прочие условия, которые необходимы для комфортной жизни современного человека.

Гостиницы

Инвестирование в гостиничный бизнес - редкое явление для российских предпринимателей. Однако полагаясь на статистику зарубежных инвесторов, то денежные средства, вложенные на строительство гостиницы, в среднем окупаются через 3-7 лет. Особенно востребованы престижные отели с хорошим уровнем обслуживания в мегаполисах, где повышенный поток туристов и людей, приезжающих в деловые командировки.

Объекты промышленного значения

Капиталовложение в промышленное строительство подходит для опытных инвесторов, имеющих большой счет в банке и навыки инвестирования в недвижимость. Чаще всего вкладывать деньги в недвижимость промышленного типа предпочитают предприниматели, преследующие определенную цель.

Чтобы разобраться в какой вид недвижимости инвестировать капитал предлагается провести сравнительный анализ, представленный в виде таблицы:

Пошаговая инструкция вложения в строительные проекты

Инвестирование в возводимую недвижимость состоит из нескольких шагов:

  1. Сбор стартового капитала.
    Для этого предприниматель должен обзавестись личными денежными средствами, доступными для вложения. Если вкладчик ограничен в материальных ресурсах, ему стоит рассмотреть такие варианты:
    • Покупку комнаты для перепродажи дороже или сдачи в аренду.
    • Приобретение жилплощади в ипотеку.
    • Принятие участия в долевом строительстве.
  2. Провести мониторинг состояния рынка недвижимости.
    После выбора варианта покупки квартиры необходимо начать изучение имущественной сферы. Такой процесс может потребовать значительного времени, однако не стоит совершать покупку в спешке. Для этого внимательно ознакомьтесь с каждым объявлением и остановитесь на таких аспектах, как длительность продажи недвижимости и ее месторасположение.
  3. Оформление договора.
    Чтобы заключить сделку рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста. Кроме того, в России принято сначала проводить нотариальное удостоверение соглашения, а после регистрирование его в Едином государственном реестре недвижимости. В этом случае оформить договор купли-продажи может нотариус, а значит, помощь юриста инвестору не понадобится.

Успешные способы заработка

Многие вкладчики хотят знать, как получить доход, который сможет превзойти объем инвестиций. Для этого существует несколько проверенных вариантов капиталовложений для приумножения денежных средств, которые характеризуются надежностью и успешностью:

  • Сдача в аренду купленной недвижимости.
    Такой способ будет приносить инвестору стабильную прибыль в течение длительного времени. При этом необходимо учитывать, что такое предложение не является быстрым по окупаемости, однако жилплощадь, в которую были вложены средства, останется в собственности вкладчика.
  • Покупка жилья с целью перепродажи.
    Этот вариант подразумевает приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома для последующей продажи ее по более высокой стоимости. Несомненно, такая схема является прибыльной и быстро окупаемой, например, минимальный срок возмещения вложенных средств составляет не более 2 лет.
  • Принятие участие в коллективном инвестировании.
    Тактика заработка позволяет вкладчику стать одной из сторон инвестиционного проекта, при этом, не покупая его в собственность. Следовательно, он должен быть обладателем пая коллективного инвестиционного фонда, получая от участия хорошую прибыль. Такой способ капиталовложения доступен не во всех регионах страны.

Возможные риски

Любой вид инвестирования несет опасность потери капиталовложений, при этом одни меньше другие больше. Не исключением является инвестирование в строительство. Для снижения уровня рисков существует ряд советов, которые помогут предотвратить потенциальную вероятность попадания на удочку мошенников и других недобросовестных лиц, проворачивающих махинации с недвижимостью. Инвесторы должны знать о существовании наиболее распространенных угроз, среди которых:

  1. «Мыльные пузыри».
    Один из обыденных способов афер, который подразумевает нечестное ведение бизнеса и отнятие у инвестора денег. Суть таких рисков заключается в создании фирм-однодневок, которые путем обмана продают вкладчикам несуществующие объекты. Чтобы отвести глаза инвестору, возможна демонстрация строительных работ на местах возведения. Многие мошенники входят в соглашение с юридическими структурами, для придания махинациям реалистичности.
    На самом деле, после того как мошенники добудут нужную сумму переводят денежные средства клиентов на заграничные счета, а сами исчезают без следа. Прежде всего, на что должны обращать внимание вкладчики - это стоимость недвижимости. Слишком низкая цена должна насторожить инвестора и побудить его провести сравнительный анализ с жилплощадью, предлагаемой другими застройщиками неподалеку. Кроме того, для проверки легальности строительных компаний можно изучить их свидетельства в едином реестре, в котором собраны все официальные юридические лица, занимающиеся строительным бизнесом.
  2. Разорение застройщика.
    Причинами банкротства строительной компании может стать некачественное управление, недостаток финансов и их неправильное распределение, а также высокие показатели издержек. В случае отсутствия денежных средств для продолжения возведения сооружений в ноль уходит не только застройщик, но и инвесторы. Чтобы избежать таких опасностей вкладчику рекомендуется выбирать среди крупных и опытных девелоперов, которые в качестве гарантии могут предоставить десятки объектов, успешно введенных в эксплуатацию.
  3. Срыв сроков сдачи строительного проекта.
    Нарушение планирования деятельности, что в конечном итоге привело к продолжительности строительства, является не самым худшим исходом, однако для начинающих инвесторов может наложить негативный отпечаток. По данным аналитиков, неделя просрочки может привести к сокращению показателя прибыльность на 0,01%.
  4. Форс-мажорные и непредвиденные обстоятельства рынка недвижимости.
    Явным признаком непредсказуемости могут стать экономические трудности в стране. Также к числу форс-мажоров можно отнести военные действия, стихийные бедствия и всевозможные промышленные катастрофы. Защитить денежные средства от вышеизложенных рисков можно при помощи страхования.

Подвести итог обзора можно своеобразным анализом представленных видов и вариантов инвестирования. Прежде всего, следует отметить, что инвестирование в строительство недвижимости является эффективным и стабильным способом вложения свободного капитала на долгосрочной основе. Стоит учитывать, что покупка жилья или коммерческих помещений в кредит для частных инвесторов является невыгодным решением, чем, например, крупным компаниям-застройщикам для дальнейшей перепродажи.

Так, высокие проценты и длительный период окупаемости не дадут мелким вкладчикам получить существенную прибыль. Для них существуют жилая недвижимость, которая менее подвержена ценовым колебаниям и всегда имеет спрос.

Сокол Павел Викторович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, заместитель начальника управления Министерства юстиции РФ по Самарской области.

В статье рассматривается понятие "инвестиции" применительно к жилищному строительству.

Ключевые слова: инвестиции; инвестиционный договор; инвестиционная деятельность.

Investments in house building: notion and legal forms

Sokol Pavel Viktorovitch, Candidate of Laws, associate professor, associate professor of Civil and Entrepreneurial law of Samara state university, Deputy Director of Ministry of Justice department in Saratov region.

The notion of "investments" are analyzed in the article in the light of house building.

Key words: investments; investment agreement; investment activity.

Вот уже 20 лет все жилищное строительство в Российской Федерации осуществляется посредством заключения договоров, имеющих инвестиционную природу. Причина этого заключается в изменении акцентов в государственной жилищной политике. Напомним, что раньше государство гарантировало предоставление жилья всем желающим улучшить свои жилищные условия в том случае, если они стояли на соответствующем учете. Теперь же в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов сохранено лишь для малоимущих и иных указанных в законе лиц, нуждающихся в жилье.

В остальных случаях граждане должны самостоятельно и за счет своих средств реализовывать свое право на жилище. Для этого в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ и ст. 2 ЖК РФ за органами государственной власти и органами местного самоуправления закреплена обязанность оказывать содействие развитию рынка недвижимости, стимулировать строительство жилья, обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения. В этих целях в Российской Федерации с 2005 г. осуществляется национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" <1>, в котором реализация права граждан на жилище и соответственно жилищное строительство признаны ключевыми вопросами государственной политики.

<1> См.: Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на встрече с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания РФ и членами Президиума Государственного Совета РФ от 5 сентября 2005 г. // Российская газета. 2005. 7 сент.

Остановимся на понятии "инвестиции в жилищное строительство", для чего необходимо раскрыть понятие "инвестиции".

Сущность инвестиций определяет следующая экономическая формула: "Использование имущества (денег) для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала" <2> (use of capital to create more money) <3>. Таким образом, экономическая сущность инвестиций состоит в том, что определенные имущественные активы направляются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект - происходит их приращение. Соответственно и оценка инвестиций производится по такому показателю, как эффективность, - отношение результатов вложений к произведенным затратам, т.е. это получение большого результата при тех же или даже снижающихся объемах вложений.

<2> См.: Розенберг Джери М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 173.
<3> См.: Dictionary of finance and investment terms. N.Y. P. 210. Цит. по: Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993. С. 76.

Причем указанное приращение сразу может и не быть выражено в денежном размере, но, в принципе, может быть к нему сведено. Например , при инвестировании средств в строительство объекта недвижимого имущества результатом инвестирования является сам объект, приращение же инвестиций может быть оценено как разница между вложенными инвестором средствами и рыночной ценой построенного для него объекта.

Юридическое содержание категории "инвестиции" состоит в законодательном закреплении того, что может быть инвестициями, в определении их сущности, сферы применения данного института, а также правовых форм их осуществления.

В советском законодательстве отсутствовала легальная дефиниция "инвестиции". В науке гражданского права эта категория долгое время связывалась с понятием договора подряда на капитальное строительство, особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ <4>. Сам термин "инвестиции" рассматривался обычно в качестве синонима "капитальное строительство" или "капитальное вложение" <5>. Что примечательно, в западных странах, особенно в европейских государствах и США, под инвестициями обычно понимаются лишь финансовые инвестиции - вложения в ценные бумаги <6>.

<4> Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М.: БЕК, 1993. С. 143.
<5> См.: Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. М.: Юридическая литература, 1970. С. 4623.
<6> См.: Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995; Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 31 - 33.

В современном российском законодательстве понятие "инвестиции" появилось 20 лет назад с принятием Верховным Советом СССР в декабре 1990 г. Основ законодательства об инвестиционной деятельности в СССР <7>. В них под инвестициями понимались все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образовывалась прибыль (доход) или достигался социальный эффект. Устанавливалось, что инвестиции в воспроизводство основных фондов могли осуществляться в форме капитальных вложений (ст. 1). Чуть позже был принят Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <8>, в котором содержалось практически такое же определение инвестиций - денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (ст. 1).

<7> Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 51. Ст. 1109.
<8> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.

Спустя восемь лет по вопросу регулирования инвестиций в форме капитальных вложений был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <9>. В нем содержится базовое понятие инвестиций - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А также самостоятельное определение капитальных вложений - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1) <10>.

<9> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
<10> В настоящее время Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" действует в части, не противоречащей Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме этого в Налоговом кодексе РФ существует понятие передачи имущества, носящей инвестиционный характер, - вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов. Согласно налоговому законодательству, такая передача имущества не носит характер реализации товаров, работ, услуг (п. 4 ч. 3 ст. 39).

Как видно, в качестве возможных инвестиций в законодательстве определяются следующие основные виды объектов гражданских прав:

  1. вещи - недвижимые (здания, сооружения и пр.) и движимые (материалы, оборудование и пр.), включая деньги и ценные бумаги;
  2. имущественные права (любые), включая право залога, права участия в товариществах и обществах, права требования по обязательствам и пр.;
  3. неимущественные права, связанные с имущественными правами и имеющие денежную оценку: в первую очередь это права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальные права) <11>.
<11> См.: Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004. С. 15.

Капитальные вложения - это в первую очередь инвестирование в строительство любых объектов недвижимого имущества.

Важной частью юридического содержания инвестиций является цель инвестирования, ставящаяся инвестором, к достижению которой он стремится. Она обусловливается определенным субъективным гражданско-правовым интересом инвестора, состоящим в удовлетворении материальных потребностей. Наличие инвестиционной цели в действиях инвестора является существенным условием и может состоять как в получении прибыли от вложения, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть как социальным, т.е. общезначимым, так и значимым, важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица. Таким образом, инвестиционная цель состоит не просто во вложении имущества, а в получении через это определенного материального результата с меньшими затратами, в чем и проявляется экономическая сущность инвестиций.

В некоторых случаях мотивация деятельности инвестора может заключаться в стремлении получить объект недвижимости для собственных нужд, например для собственного использования, т.е. носить потребительский характер, однако это вовсе не входит в противоречие с сущностью инвестиционной деятельности и является одной из разновидностей последней. Вот почему нельзя согласиться с позицией некоторых авторов, озвученной в юридической литературе и встречающейся в правоприменительной деятельности, о противопоставлении инвестиционного (стремление получить прибыль) и потребительского характера (для собственного проживания) деятельности лиц при направлении средств в объекты жилищного строительства <12>. Инвестиционная цель, поставленная инвестором, может заключаться как в стремлении лица получить прибыль, так и в стремлении получить иной эффект, например в получении жилищного объекта для собственного проживания.

<12> См.: Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1-2. С. 53 - 61; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37; Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 56; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. N 5. Сходную позицию в данном вопросе занимали и антимонопольные органы. См.: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160 "Об утверждении Разъяснений по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 09.01.1996)" // Российская газета. 1999. 14 января.

Осуществление инвестиционной деятельности сопряжено для инвестора с определенным риском, состоящим в возможности потери вложения или задержки получения экономического эффекта. Одной из причин этого является то, что инвестор нередко лишен возможности влиять на процесс использования вложенных им средств, осуществляемый третьими лицами. Как справедливо отмечает А.В. Майфат, "любые инвестиции, вложения в условиях свободного рынка являются рискованными, так как всегда существует вероятность того, что лицо, получившее средства, не сможет правильно распорядиться полученными средствами, растратит их и в результате инвестор потеряет вложенные им средства" <13>.

<13> Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. N 1. С. 85.

Инвестиционный риск сродни риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, который в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник. Инвестиционный риск имеет некоторое сходство и с риском в предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Подводя итог, отметим, что категория инвестиций характеризуется следующими признаками: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права; 2) подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности; 3) обладающие особой целью - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта; 4) это вложение сопряжено с определенным риском; 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.

Инвестиции можно классифицировать по различным основаниям.

В зависимости от характера вложений их следует подразделить на финансовые - вложение капитала в покупку акций, облигаций, ценных бумаг и капитальные - вложение капитала в производственный основной капитал. Также можно выделить инновационные инвестиции - вложение в новые технологии с использованием результатов научно-технических достижений.

В зависимости от характера направленности инвестиции подразделяются на прямые (непосредственные вложения) и портфельные (вложения в ценные бумаги с целью их капитализации).

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные и публичные (государственные и муниципальные).

В зависимости от того, за счет каких источников осуществляется инвестирование, инвестиции можно классифицировать на две группы: инвестиции за счет собственных средств и инвестиции за счет привлеченных источников.

В зависимости от срока вложения инвестиции подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Инвестиции в жилищное строительство относятся к группе капитальных, прямых, долгосрочных инвестиций. Они могут относиться к любой форме собственности и осуществляться за счет любого источника.

Как уже отмечалось, имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс посредством совершения правовых действий. Иными словами, инвестициям присущи определенные правовые формы. Проанализируем основные правовые формы инвестиций в жилищное строительство.

  1. Осуществление инвестором односторонних действий по строительству объекта своими силами и средствами, которые приводят к созданию нового объекта. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
  2. Заключение различного рода гражданских договоров и (или) государственных контрактов между субъектами инвестиционной деятельности.

Инвестиционные отношения в строительстве могут оформляться посредством заключения:

договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ);

договора простого товарищества (о совместной деятельности) (гл. 55 ГК РФ), в том случае, если объединяющиеся лица преследуют общую цель - строительство жилого дома и объединяют общие усилия для осуществления этого;

договора об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") <14>;

договоров об инвестировании в сфере строительства (как вида договора в узком смысле этого слова) (ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), заключенных до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" либо заключенных в силу п. 3 ст. 1 указанного Закона юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.

  1. Привлечение денежных средств граждан посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Данная система используется для обеспечения жильем военнослужащих (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <15>).
<15> СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.
  1. Участие граждан в организации потребительских кооперативов: жилищного, жилищного строительного кооператива либо жилищно-накопительного кооператива с целью приобретения права собственности на жилое помещение (главы 11, 12 ЖК РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <16>). При данной форме происходит объединение граждан путем внесения денежных вкладов (паев) на основе членства для строительства или приобретения жилья. По общему правилу гражданин становится собственником жилья с момента полной уплаты вклада (пая) <17>.
<16> Российская газета. 2004. 31 дек.
<17> По данному вопросу см.: Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3. С. 21 - 22.
  1. Ипотечное кредитование может предусматривать выдачу кредита под вложение в строящуюся жилую недвижимость с условием залога прав. Правовую основу ипотеки и ипотечного кредитования составляют: § 3 гл. 23 ГК РФ "Залог", Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" <18> и специальный Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <19>, который регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.
<18> Российская газета. 1992. 6 июня.
<19> Российская газета. 2003. 18 нояб.
  1. Организация паевых инвестиционных фондов недвижимости. Под таковым понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <20>). Недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество могут входить только в состав активов акционерных инвестиционных фондов и активов закрытых паевых инвестиционных фондов.
<20> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Наиболее распространенной правовой формой инвестиций в жилищное строительство является заключение договоров участия в долевом строительстве. Остановимся на ней подробнее.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участие в долевом строительстве представляет собой отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, возникающих на основании договоров участия в долевом строительстве.

Деятельность по участию в долевом строительстве обладает всеми признаками инвестиций. Такая точка зрения имеется в юридической литературе (А.В. Майфат, П.В. Сокол, С. Фокин и др.) <21>. Рассмотрим проявление приведенных выше признаков инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве.

<21> См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 162 - 172; Сокол П.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). М.: Деловой двор, 2008. С. 6 - 11; Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 34 - 35; Симонова С.В. К вопросу о правовых формах инвестирования в жилищное строительство // Правовые вопросы строительства. 2008. N 1. С. 24 - 26; Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 119.

  1. Вкладываемые физическими и юридическими лицами средства относятся к категории имущества.
  2. Средства вкладываются в строительство объектов недвижимости - жилых квартир, нежилых помещений в составе строящихся жилых домов или иных объектов недвижимости.
  3. Участники долевого строительства преследуют цель получения права собственности на указанные объекты недвижимости, в чем и заключается эффект от вложений. Причем стоимость указанных объектов после ввода их в эксплуатацию, как правило, выше суммы вложений на их строительство, что позволяет говорить о доходе инвестора.
  4. Вложение связано для участников долевого строительства с риском неосуществления строительства в указанные сроки (например, имеющиеся массовые нарушения сроков строительства в связи с мировым экономическим кризисом, негативно отразившимся в первую очередь на сфере строительства). У участников долевого строительства имеется даже риск потери вложенных средств, что наиболее убедительно подтверждается ситуациями с "обманутыми дольщиками".

В целях осуществления вложения между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. Он представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) <22>.

<22> О характеристике договора см.: Сокол П.В. Указ. соч. С. 28 - 40.

А.В. Майфат, исследуя признаки инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве, отмечает, что важным признаком этого является то, что реализация инвестиций в этом случае поручена участником долевого строительств иному лицу - заказчику (застройщику) <23>.

<23> См.: Майфат А.В. Указ. соч. С. 166.

Хотя встречаются и другие мнения на этот счет - что долевое участие в строительстве не является инвестиционной деятельностью (О.Л. Капица, Е.Б. Козлова, Ю. Свирин и др.) <24>. И в первую очередь по той причине, что жилое помещение (квартира) объектом предпринимательской деятельности не является и цели извлечения прибыли физическое лицо обычно не преследует, поэтому граждане не могут являться инвесторами. Они в первую очередь - потребители. Помимо этого противниками признания деятельности по участию в долевом строительстве приводились и такие аргументы, что инвестиционная деятельность подразумевает еще и осуществление инвестором каких-либо практических действий по реализации инвестиций, при долевом участии в строительстве гражданин ни в чем подобном не участвует; инвестор должен обеспечивать целевое использование инвестиций, в то время как на практике гражданин-дольщик такой возможности лишен; правомочиями по владению, пользованию и распоряжению инвестициями гражданин не обладает, в то время как у инвестора они должны быть. Контраргументацией здесь является приведенный выше анализ понятий инвестиций и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.

<24> См.: Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005. С. 63 - 65; Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77; Свирин Ю. Указ. соч. С. 36 - 37; см. также: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160.

Другие авторы (например, Н.В. Бунина) считают, что с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" можно говорить, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве являются двумя самостоятельными типами гражданско-правовых договоров. Хотя автор тут же оговаривается, что указанные договоры имеют большое число схожих характеристик <25>.

<25> См.: Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1. С. 14 - 18.

Однако автор не различает самостоятельных понятий: инвестиции (как сущности процесса) и инвестиционного договора - в узком смысле как вида договора и в широком смысле как характеристику многих договоров, которые соответствуют признакам инвестиций (или, как отмечает С.В. Симонова, отвечают признакам инвестиционного обязательства <26>). Действительно, законодатель признает договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, что является правильным, и принятое правовое регулирование имеет цель наиболее полно отвечать интересам всех участников деятельности, как застройщика, так и участника долевого строительства, с акцентом на большую защиту прав последнего как наиболее слабой стороны.

<26> См.: Симонова С.В. Указ. соч. С. 25.

Причем в законодательстве установлен исключительный приоритет договорной формы участия в долевом строительстве жилого помещения, когда участниками являются граждане, над другими договорными формами, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

В целях наибольшей защиты прав инвестора (участника долевого строительства) - гражданина на него распространяется режим потребителя. Поэтому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4).

В завершение еще раз отметим, что инвестиционная и предпринимательская деятельности - это не тождественные понятия, инвестиционная цель не ограничивается рамками извлечения прибыли.

Инвестиционная деятельность в сфере строительства может опосредоваться через многие правовые формы как через совершаемые участниками действия, так и через заключаемые сделки. Наиболее распространенная правовая форма инвестиций в сфере строительства - договор участия в долевом строительстве, который является самостоятельным договорным видом. Однако по своей сущности он относится к сфере инвестиций и его следует относить к инвестиционным договорам (в широком смысле этого слова). Законодатель установил исключительный приоритет правового оформления отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство - заключение договора участия в долевом строительстве.

Библиографический список

  1. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. изд. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995.
  2. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1.
  3. Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3.
  4. Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993.
  5. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005.
  6. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.
  7. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1 - 2.