Что предметом ипотеки. Ипотечное кредитование

Социальный контроль - механизм регуляции отношений индивида и общества с целью укрепления порядка и стабильности в обществе.

Социальный контроль включает в себя два главных элемента: социальные нормы и санкции.

Санкция (от лат. sanctio - ненарушимое постановление) - любая реакция на поведение человека или группы со стороны остальных.

Виды санкций
Формальные	Неформальные
Негативные
Наказание за преступление закона или нарушения административного порядка; штрафы, тюремное заключение, исправительные работы и др.	Осуждение человека за поступок со стороны общества: оскорбительный тон, ругань или выговор, демонстративное игнорирование человека и др.
Позитивные
Поощрение деятельности или поступка человека со стороны официальных организаций: награждения, свидетельства о профессиональных, академических успехах и др.	Благодарность и одобрение неофициальных лиц (друзей, знакомых, коллег): похвала, одобрительная улыбка и др.

Формы социального контроля

В процессе социализации нормы усваиваются настолько прочно, что люди, нарушая их, испытывают чувство неловкости → возникновение чувства вины → муки совести. Совесть - проявление внутреннего контроля.

В традиционном обществе социальный контроль держался на неписаных правилах, в современном его основой выступают писаные нормы: инструкции, указы, постановления, законы. Социальный контроль приобрёл институциональную поддержку в виде суда, образования, армии, производства, средств массовой информации, политических партий, правительства.

В РФ созданы специальные органы для осуществления социального контроля: Прокуратура РФ, Счётная палата РФ, Федеральная служба безопасности, различные органы финансового контроля и др. Функциями контроля наделены и депутаты различных уровней . Помимо государственных органов контроля, всё большую роль в России играют различные общественные организации , например, в области защиты прав потребителей, в контроле за трудовыми отношениями, за состоянием окружающей среды и т. д.

Детальный (мелочный) контроль, при котором руководитель вмешивается в каждое действие, поправляет, одергивает и т. п., называют надзором .

Чем выше у членов общества развит самоконтроль, тем меньше этому обществу приходится прибегать к внешнему контролю. И наоборот, чем меньше у людей развит самоконтроль, тем чаще вступают в действие институты социального контроля. Чем слабее самоконтроль, тем жёстче должен быть внешний контроль.

Методы социального контроля

1) Изоляция - установление непроходимых перегородок между девиантом (т. е. человеком, нарушающим социальные нормы) и всем остальным обществом без каких-либо попыток исправления или перевоспитания его.

2) Обособление - ограничение контактов девианта с другими людьми, но не полная его изоляция от общества; такой подход допускает исправление девиантов и их возвращение в общество, когда они будут готовы не нарушать общепринятых норм.

3) Реабилитация - процесс, в ходе которого девианты могут подготовиться к возвращению к нормальной жизни и правильному исполнению своих социальных ролей в обществе.

Развернуть

ВОПРОСЫ:

1. Установите соответствие между позитивными санкциями и иллюстрирующими их примерами: к каждой позиции, данной в первом столбце, подберите соответствующую позицию второго столбца.

Социальные нормы составляют один из элементов механизма регуляции отношений индивида и общества, который называется социальным контролем .

Социальный контроль включает в себя два главных элемента: социальные нормы и санкции.

Социальная санкция -любая реакция на поведение человека или группы со стороны остальных.

Виды социальных санкций:

Формальные негативные — наказание за преступление закона или нарушения административного порядка: штрафы, тюремное заключение, исправительные работы и др.
Неформальные негативные — Осуждение человека за поступок со стороны общества: оскорбительный тон, ругань или выговор, демонстративное игнорирование человека и др.
Формальные позитивные — поощрение деятельности или поступка человека со стороны официальных организаций: награждения, свидетельства о профессиональных, академических успехах и др.
Неформальные позитивные — благодарность и одобрение неофициальных лиц (друзей, знакомых, коллег): похвала, одобрительная улыбка и др.

Целенаправленное воздействие этой системы на поведение людей с целью укрепления порядка и стабильности обеспечивается социальным контролем. Как работает механизм социального контроля? Любая деятельность разнообразна, каждый человек совершает множество поступков, взаимодействуя с социальной средой (с обществом, социальными общностями, общественными институтами и организациями, государством и другими индивидами). Эти действия, отдельные поступки, поведение человека находятся под контролем окружающих его людей, групп, общества.

Пока они не нарушают общественного порядка, существующих социальных норм, этот контроль незаметен. Однако стоит нарушить установленные обычаи, правила, отступить от образцов поведения, которые приняты в обществе, социальный контроль проявляет себя. Выражение недовольства, объявление выговора, наложение штрафа, наказание, выносимое судом, - все это санк ции ; наряду с социальными нормами они являются важнейшим элементом механизма социального контроля. Санкции бывают либо позитивные, направленные на поощрение, либо негативные, направленные на пресечение нежелательного поведения.

И в том и в другом случае их относят к формальным, если они применяются в соответствии с определенными правилами (например, награждение орденом или наказание по приговору суда), или неформальным санкциям, если они проявляются в эмоционально окрашенной реакции непосредственного окружения (друзей, родственников, соседей, сослуживцев). Общество (большие и малые группы, государство) оценивает индивида, но и индивид оценивает общество, государство, самого себя. Воспринимая оценки, адресованные ему со стороны окружающих людей, групп, государственных институтов, человек принимает их не механически, а избирательно, переосмысливает через собственный опыт, привычки, усвоенные им ранее социальные нормы. И отношение к оценкам других людей оказывается у человека сугубо индивидуальным: оно может быть положительным и резко отрицательным. Человек соотносит свои действия с одобряемыми им социальными образцами поведения при выполнении тех социальных ролей, с которыми он себя отождествляет.

Формы социального контроля: внешний контроль и внутренний контроль.

Таким образом, наряду с высшим контролем со стороны общества, группы, государства, других людей, важнейшее значение имеет внутренний контроль, или самоконтроль , в основе которого лежат нормы, обычаи, ролевые ожидания, усвоенные индивидом. В процессе самоконтроля большую роль играет совесть , т. е. чувство и знание того, что хорошо, а что плохо, что справедливо, а что несправедливо; субъективное сознание соответствия или несоответствия собственного поведения нравственным нормам. У человека, совершившего в состоянии возбуждения, по ошибке или поддавшись соблазну дурной поступок, совесть вызывает чувство вины, моральные переживания, желание исправить ошибку или искупить вину.

Итак, важнейшими элементами механизма социального контроля являются социальные нормы, общественное мнение, санкции, индивидуальное сознание, самоконтроль. Взаимодействуя, они обеспечивают поддержание социально приемлемых образцов поведения и функционирование социальной системы в целом.

Процесс социального контроля

В процессе социализации нормы усваиваются настолько прочно, что люди, нарушая их, испытывают чувство неловкости возникновение чувства вины муки совести. Совесть - проявление внутреннего контроля.

В РФ созданы специальные органы для осуществления социального контроля: Прокуратура РФ, Счётная палата РФ, Федеральная служба безопасности, различные органы финансового контроля и др. Функциями контроля наделены и депутаты различных уровней. Помимо государственных органов контроля, всё большую роль в России играют различные общественные организации, например, в области защиты прав потребителей, в контроле за трудовыми отношениями, за состоянием окружающей среды и т. д.

Детальный (мелочный) контроль, при котором руководитель вмешивается в каждое действие, поправляет, одёргивает и т. п., называют надзором. Чем выше у членов общества развит самоконтроль, тем меньше этому обществу приходится прибегать к внешнему контролю. И наоборот, чем меньше у людей развит самоконтроль, тем чаще вступают в действие институты социального контроля. Чем слабее самоконтроль, тем жёстче должен быть внешний контроль.

Методы социального контроля:

Изоляция — установление непроходимых перегородок между девиантом и всем остальным обществом без каких-либо попыток исправления или перевоспитания его.
Обособление — ограничение контактов девианта с другими людьми, но не полная его изоляция от общества; такой подход допускает исправление девиантов и их возвращение в общество, когда они будут готовы не нарушать общепринятых норм
Реабилитация — процесс, в ходе которого девианты могут подготовиться к возвращению к нормальной жизни и правильному исполнению своих социальных ролей в обществе.

Интересы как факторы влияния на социальное действие

Очень важную роль при социальном взаимодействии играют интересы. К их числу можно отнести: социальные институты, учреждения, нормы взаимоотношений в обществе, от которых зависит распределение предметов, ценностей и благ (власть, голоса избирателей, территория, привилегии и др.). Социальность интересов обусловлена тем, что в них всегда присутствует элемент сопоставления человека с человеком, одной социальной группы с другой. Набор специфических социальных интересов наряду с совокупностью определенных прав и обязанностей - непременный атрибут каждого социального статуса. В первую очередь эти социальные интересы направлены на то, чтобы сохранить или преобразовать те учреждения, порядки, социальные нормы, от которых зависит распределение благ, необходимых данной социальной группе. Поэтому различие интересов, так же как разница в уровне доходов, условиях труда и отдыха, уровне престижа и открывающихся перспективах продвижения в социальном пространстве, относится к проявлениям социальной дифференциации.

Социальный интерес лежит в основе любых форм состязательности, борьбы и сотрудничества между людьми. Привычные, устоявшиеся интересы, признанные общественным мнением, не подлежат обсуждению, приобретая таким образом статус законных интересов. Например, в многонациональных государствах представители различных этнических групп заинтересованы в сохранении своего языка и своей культуры. Поэтому создаются школы и классы, в которых ведется изучение национального языка и литературы, открываются культурно-национальные общества. Любая попытка ущемления подобных интересов воспринимается как покушение на жизненные устои соответствующих социальных групп, общностей, государств. Современный мир представляет собой сложнейшую систему взаимодействия реальных социальных интересов. Возросла взаимозависимость всех народов и государств. На первый план выступают интересы сохранения жизни на Земле, культуры и цивилизации.

Система социального контроля является одним из элементов механизма социализации личности. Социализацию мы представляли как процесс освоения культурных норм и социальных ролей. Социализация касается прежде всего индивида и происходит под определенным контролем общества, окружающих (не только учат детей, но и контролируют правильность усвоения образцов поведения). Считается, что социальный контроль достигается сочетанием факторов предрасположенности к покорению, принуждения и пидданости социальным нормам, правилам поведения, ценностям. А также интерпретируется как целенаправленное воздействие общества на поведение индивида, и обеспечивает нормальное соотношение между социальными силами, ожиданиями, требованиями и человеческой природой, в результате чего и возникает "здоровый" социальный порядок, придерживается нормальный уклад общественной жизни (теории Э. Росса, P. парка). Проблема социального контроля по сути является составной проблемы взаимоотношений индивида и общества, гражданина и государства. Образно говоря, социальный контроль выполняет функцию милиционера, который следит за поведением людей и "штрафует" тех, кто не соблюдает соответствующие меры. Если бы не было социального контроля, люди могли бы делать все, что они пожелают, и так, как они пожелают. Поэтому социальный контроль выступает фундаментом стабильности в обществе, его отсутствие или ослабление приводят к беспорядкам, социальной аномии (игнорирование норм и правил).

Социальный контроль - это способ саморегуляции социальной системы, который обеспечивает упорядоченность взаимодействий между людьми благодаря нормативному регулированию. В его систему входят все способы реакции как крупных общественных образований, так и конкретного индивида на различные конкретные действия человека или групп, все средства общественного давления для того, чтобы поставить позанормовану поведение и деятельность в определенные социальные границы.

Рассматривая социальные институты, видим, что они выполняют контролирующую, влиятельную, регулирующую функции, сводятся к определенному "социального контроля" (можно привести примеры из повседневной жизни). Схематично можно объяснить так: каждый член общества осознает, как себя вести в различных ситуациях, чтобы быть понятным, чтобы знать, чего ожидать как от него, так и - какой будет реакция групп. То есть, "организованный ход" нашей общественной жизни может быть обеспечен благодаря тому, что взаемопередбаченою является поведение людей.

Каждая социальная группа вырабатывает систему средств, благодаря которым каждый человек ведет себя в соответствии с нормами, образцов поведения в различных ситуациях. В процессе социального контроля формируются отношения, которые, однако, намного сложнее, чем "подгонка" индивидуальных качеств под те или иные социальные стандарты. Здесь необходимо учитывать принципиальную особенность функционирования индивидуального сознания и социальной. Индивид и общество (социальная группа) представляют собой взаимодействующие составляющие элементы социального контроля. Это - процесс взаимодействия индивидов и обобществленных (группы, классы), в схему которого включаются два типа действий: индивидуальные действия и действия социальные (групповые, коллективные). Но и этого еще недостаточно. Принципиально важно принять во внимание своего рода дополнительные промежуточные элементы этой системы, переменные социально-психологического характера: самооценка субъекта действия (как индивида, так и социальной группы), восприятие и оценка социальной ситуации (социальная перцепция) как отдельным лицом, так и социальной группой.

Самооценка и оценка ситуации - важные социально-психологические показатели, проявление которых позволяет в значительной степени предсказать содержание и направление индивидуальных и социальных действий. В свою очередь, самооценка, оценка и восприятие социальной ситуации зависят от специфики социальной и индивидуальной шкалы оценок. Схематически механизм действия социального контроля показано на рис. 2.

В систему средств социального контроля относят:

■ система меры, норм, правил, запретов, санкций, законов, система подавления (включая физическое уничтожение);

■ система стимулов, наград, позитивных, доброжелательных мер поощрения и т.

Все это называется системой "социального контроля". Он представляет собой механизм поддержки общественного порядка и требует наличия двух основных групп элементов - нормы и санкции.

Нормы - это установки, наставления: как нужно вести себя в обществе. Это прежде всего обязанности человека или группы к другим, а также и ожидания (вожделенной поведения). Они формируют сеть социальных отношений, взаимодействий в группе, обществе. Социальные нормы - это и "стражи" порядка и ценностей.

Санкции - средства поощрения и наказания, стимулирует людей соблюдать нормы.

Элементами системы социального контроля можно назвать:

■ привычку - как установленный способ поведения индивида в различных ситуациях, где он не имеет негативной реакции от группы;

■ обычай или традиции - как установленный способ поведения, где группа связывает свои моральные оценки и нарушение которого группа вызывает негативные санкции;

■ законы - как нормативные акты, принятые высшим органом государственной власти;

■ санкции - как система мероприятий, действий, которые регулируют поведение людей (о них говорилось выше). Законом общество защищает драгоценное: человеческая жизнь, государственную тайну, собственность, права человека и достоинство.

Социальные нормы выполняют в обществе очень важные функции, а именно:

■ регулируют общий ход социализации;

■ интегрируют людей в группы, а группы - в общности;

■ контролируют отклонения от нормированной поведения и деятельности;

■ служат образцом, эталоном поведения.

Санкции - охранники норм, они "несут ответственность" за соблюдение норм людьми. Социальные санкции - достаточно разветвленная система, с одной стороны, вознаграждений, поощрений за выполнение норм, то есть за конформизм, согласие. С другой - наказаний за отклонение и несоблюдение их, то есть за девиантность. Конформизм, согласованность и правильность действий - цель социального контроля. Таким образом, санкции могут иметь положительный и отрицательный характер. Другим критерием разделения социальных санкций является наличие закрепления их действий в нормативно-законодательной базе. Поэтому они делятся на формальные и неформальные. То же самое касается и социальных норм. Следовательно, нормы и санкции объединены в единое целое. Исходя из этого, нормы и санкции можно условно отразить в виде логического квадрата (рис. 3).

Сами по себе нормы непосредственно ничего не контролируют. Поведение людей контролируют другие люди на основе этих же норм и на основании санкционируя циркуляров.

Формальный контроль, как уже отмечалось, основанный на осуждении или одобрении со стороны официальных органов власти или администрации. Он глобальный, осуществляют его люди, наделенные полномочиями - агенты формального контроля: работники правоохранительных органов, административные и другие уполномоченные лица.

Неформальный контроль основан на одобрении или осуждении со стороны родственников, друзей, коллег, знакомых, общественного мнения. Для примера: традиционная местная община и до сегодняшнего дня контролирует все аспекты жизни своих членов. В единую систему социального контроля органично вплеталась и религия (строгое соблюдение ритуалов и церемоний, связанных с праздниками и ритуалами). Существует система контроля и неформальных отношений между членами преступной группировки или сообществ тюремного заключения.

Особая разновидность элементов социального контроля составляет общественное мнение и самоконтроль. Общественное мнение - это совокупность представлений, оценок, предположений, суждений здравого смысла, которые разделяет большинство населения. Она существует и в производственном коллективе, и в небольшом поселении, социальному слою.

Самоконтроль называют еще и внутренним контролем, который проявляется через сознание и совесть, и формируется в процессе социализации. Ученые выяснили, что социальный контроль более чем на 2/3 осуществляется благодаря самоконтролю. Чем выше у членов общества развит самоконтроль, тем меньше этому обществу приходится применять внешний контроль. И наоборот. Чем меньше у человека развит самоконтроль, тем больше этому обществу приходится применять внешние факторы-рычаги.

Если разложить в системе координат все элементы правил и норм (X) в возрастающем порядке в зависимости от степени наказаний (Y), то их упорядоченность иметь следующий вид (рис. 4).

Соблюдение норм регулируется обществом с разной степенью строгости. Больше всего наказываются нарушения юридических законов и запретов (убийство человека, разглашение государственной тайны, надругательство над святыней и т.п.); и менее всего - привычки (элементы нечистоплотности, невоспитанности и др.).

Социальный контроль всегда имеет своим объектом нежелательное поведение, действие - девиации (отклонения от нормы). Во все времена общество стремилось преодолеть нежелательные нормы человеческого поведения. К нежелательной нормы можно отнести поведение: и воров, и гениев, и ленивых, и слишком трудолюбивых. Различные отклонения от средней нормы как в положительном, так и в отрицательном направлении угрожают стабильности общества, которая во все времена ценится больше всего. Социологи называют отвергнутую от нормы поведение - девиантным. Она представляет собой любые действия, не соответствующие писаным или неписаным нормам. Итак, любое поведение, не вызывает одобрения общественного мнения, называют - девиантным: "криминал", "пьянство", "суицид". Но это - в широком смысле. В узком смысле, девиантным поведением считают нарушение неформальных норм, закрепленных обычаями, традициями, этикетом, манерами и тому подобное. А все серьезные нарушения формальных норм, законов, соблюдение которых гарантируется государством, а значит, такие нарушения являются противоправными, - выступают как делинквентное поведение. Поэтому первый тип поведения является относительным (девиантным), а второй является абсолютным (делинквентные) нарушением. К делинквентности относят: воровство, грабежи, другого типа преступления.

Но, как указывалось выше, проявления девиантного поведения могут иметь не только отрицательный, но и положительный характер.

Если провести статистические подсчеты, то окажется, что в цивилизованных обществах в обычных условиях на каждую из этих групп приходится около 10-15% общей численности населения. Около 70% населения составляют так называемые "середняки" - люди с несущественными отклонениями в поведении и деятельности.

Чаще всего девиантное поведение наблюдается у подростков. Причиной является, в частности, психологические особенности возраста: желание острых ощущений, стремление удовлетворить любопытство, а также недостаточная способность прогнозировать свои действия, желание быть независимым. Подросток часто в своем поведении не соответствует требованиям, которые предъявляет к нему общество, и вместе с тем не готов к выполнению определенных социальных ролей при условии, что ожидают от него окружающие. В свою очередь, подросток считает, что не получает от общества того, на что вправе рассчитывать. Все эти противоречия и является основным источником девиации. Около 1/3 молодых людей так или иначе участвуют в каких-либо противоправных действиях. Наиболее распространенными формами девиации среди молодежи являются: алкоголизм, проституция, наркомания, хулиганство, самоубийство.

Таким образом, на одном полюсе - группа лиц, проявляющих максимально нелестную поведение (преступники, бунтари, террористы, предатели, бродяги, циники, вандалы и т.д.). На другом полюсе - группа лиц с максимально одобряемыми отклонениями (национальные герои, выдающиеся деятели науки, спорта, культуры, таланты, успешные цивилизованные предприниматели, миссионеры, меценаты и др.).

1.1. Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога , при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании – когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т. е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос – о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого из оборота,

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

На первый взгляд все просто и понятно. Но в данном процессе значительно большее число вопросов, нежели ответов на них. На рассмотрении наиболее часто встречающихся мы остановимся ниже.

А пока несколько слов о том, почему все, что, так или иначе, связано с ипотекой, становится интересным широкому кругу граждан страны.

Сложность реализации конституционного права на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести – за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

В Послании были перечислены действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования – как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры – все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

3. Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

4. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности – молодых семей.

Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную «молодость» такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

Предположим, вы купили квартиру по договору ипотеки в этом году, и она стоила 450 тыс. руб. В следующем году стоимость такой же квартиры уже будет составлять порядка 500 тыс. руб. (рост цен примерно 18–20 % в год), понятно, что в этом году вы выигрываете 50 тыс. руб., поскольку сумма кредита, которую вам придется взять в банке будет меньше ровно на эту сумму, а значит, и суммы, выплачиваемые вами в качестве процента по кредиту, будут значительно ниже.

По данным статистики объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с 2001 г. в 10 раз. Исследователи рынка недвижимости предполагают, что при таком развитии ипотеки, объем этого сектора экономики вырастет в ближайшие три года до 3 млрд долл. США, а возросшая конкуренция между банками будет способствовать снижению процентной ставки до 9 %. В настоящее время наиболее распространенными размерами процентной ставки по ипотечному кредиту – 11–12 %, а объем рынка составляет 500 млн долл. США. Однако говорить о сформировавшемся рынке ипотеки в России пока рано.

Наглядным подтверждением тому служит тот факт, что даже в Москве, уровень доходов населения которой в 2–3 раза выше уровня доходов населения других населенных пунктов России, к ипотечному кредитованию, как к способу приобретения недвижимости обратилось менее 0,4 % населения. В других городах России этот показатель колеблется от 0 % до 0,8 %. Причины такой непопулярности ипотеки – низкая платежеспособность населения, возникающая вследствие того, что средняя заработная плата в Российской Федерации сегодня составляет порядка 5,5 тыс. руб.; высокие процентные ставки по кредитам (при средней заработной плате, исчисляемой в рублях, достаточно трудно выплачивать проценты, начисленные на валютный заем); а также существенные пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.

Подводя итог сказанному, обращаем внимание еще и на то, что по данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2004 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США, а это означает, что только 2 % жилья было куплено на банковские займы.

Данный текст является ознакомительным фрагментом. Из книги Налоговое право автора Микидзе С Г

40. Понятие налогового контроля и его формы Налоговым контролем признается деятельность уполномоченных органов по контролю за соблюдением налогоплательщиками, налоговыми агентами и плательщиками сборов законодательства о налогах и сборах в порядке, установленном НК

Из книги Налоговое право. Шпаргалки автора Смирнов Павел Юрьевич

3. Предмет налогового права. Понятие и сущность налоговых отношений Предмет налогового права составляют имущественные и тесно связанные с ними организационные отношения, направленные на формирование централизованных денежных фондов государства и муниципальных

Из книги Налоговое право: Шпаргалка автора Автор неизвестен

1. Понятие, предмет и метод налогового права (НП) НП – система финансово-правовых норм, регулирующих налоговые правоотношения.Три подхода по поводу природы НП, его места в правовой системе: 1. НП – правовой институт финансового права который обособленно от него

Из книги Налоговое право. Конспект лекций автора Белоусов Данила С.

23.1. Понятие и предмет международного налогового права Термин «международное налоговое право» употребляться применительно к нормам, регулирующим налоговые отношения с участием иностранных организаций и граждан.Развитие международных отношений привело к заключению

Из книги Бухгалтерское дело автора Бычкова Светлана Михайловна

Понятие формы бухгалтерского учета Под формой бухгалтерского учета понимают совокупность учетных регистров, которые используют в определенной последовательности и определенном взаимодействии для ведения учета с применением принципа двойной записи. Определенное

Из книги Деньги. Кредит. Банки: конспект лекций автора Шевчук Денис Александрович

6. Понятие вида и формы денег (Д) Предшественником появления денежной формы обмена была бартерная форма. Но бартер имеет три основных недостатка: отсутствует способ сохранения общей покупательной способности; нет единой меры стоимости; не сформирован масштаб цен. Посему

Из книги Комплексный экономический анализ предприятия. Краткий курс автора Коллектив авторов

1.1. Понятие, предмет и задачи экономического анализа Содержание экономического анализа (ЭА) понятно из следующего определения.ЭА представляет собой комплексное системное изучение экономики предприятий, организаций, всех субъектов рыночных отношений, а также их

Из книги Государственное и муниципальное управление автора Сибикеев Константин

9. Понятие формы государства Любое государство есть единство его сущности, содержания и формы. Чтобы оно активно функционировало, чтобы качественно и слаженно действовал его механизм, требуется четко организованная государственная власть.Под формой

Из книги Экономическая статистика автора Щербак И А

27. Предмет и задачи статистики доходов. Понятие «система показателей» Процессы формирования и использования доходов населения представляют собой поступление в его распоряжение ресурсов в денежной и натуральной форме, получаемых за счет трудовой деятельности,

Из книги Мировая экономика автора Корниенко Олег Васильевич

Вопрос 53 Понятие и формы миграции рабочей силы Ответ Мировой рынок труда характеризуется внушительными объемами экспорта и импорта рабочей силы, осуществляемой с помощью миграции трудового населения. Организация Объединенных Наций признает мигрантами тех, кто выехал

автора Горбухов В А

32. Понятие и формы биржевых посредников Субъектами посреднической биржевой деятельности являются:1) маклеры;2) брокеры;3) дилеры.Посредническая деятельность самой биржи осуществляется через маклеров.Маклер является должностным лицом на бирже и выступает от имени и за

Из книги Коммерческое право автора Горбухов В А

54. Понятие и формы безналичных расчетов В коммерческой деятельности между субъектами принято использовать безналичные формы расчетов.Безналичные расчеты – это банковские операции, которые заключаются в переводе условных денежных форм со счета плательщика на счет

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

1. Понятие ипотеки и ее формы на российском рынке недвижимости. Правовая основа ипотечного

Из книги Экономическая статистика. Шпаргалка автора Яковлева Ангелина Витальевна

Вопрос 1. Понятие экономической статистики, ее предмет и методы Экономическая статистика является одной из наиболее важных отраслей статистики как научной деятельности и вида практической деятельности органов государственной статистики.Экономическая статистика

Из книги Теория организации: Шпаргалка автора Автор неизвестен

1. ТЕОРИЯ ОРГАНИЗАЦИИ: ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И ОБЪЕКТ Теория организации изучает современные организации (предприятия, учреждения, общественные объединения), отношения, возникающие внутри этих организаций, поведение организаций и их связь с внешней средой.Теория организации

Из книги Предпринимательское право автора Смагина И А

18.3. Понятие и формы недобросовестной конкуренции на товарных рынках Под недобросовестной конкуренциейпонимаются любые направленные на приобретение преимуществ в предпринимательской деятельности действия хозяйствующих субъектов, которые противоречат положениям

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» , в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита , процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной , то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается . Закладная в таком случае аннулируется.

С началом перехода России к цифровой ипотеке и введением электронных закладных предполагается, что в ближайшем будущем ипотечные договоры будут заключаться онлайн при помощи смарт-контрактов.

24 663 просмотра

Условия ипотеки в банках

Сегодня получение ипотеки – хорошее решение для многих в случае, если квартира нужна срочно, а денег нет. Но прежде, чем ее взять, нужно внимательно изучить условия ипотеки в банках. Одни из наиболее выгодных условий – в Сбербанке. Эта кредитная организация предоставляет ипотеку в рамках социальной программы для отдельных групп граждан. К примеру, для молодых семей или военных. Какие условия ипотеки в Сбербанке? Если вы не относитесь к вышеперечисленным группам, то по ипотеке Сбербанка условия будут такие: первоначальный взнос - 15%, ставка по ипотеке - 13%, срок выдачи ипотечного кредита - до 30 лет. Условия ипотеки «Молодая семья» более щадящие: первоначальный взнос составляет всего 10%, погашение в течение максимум 30 лет, процентная ставка – всего 11,5%. «Военная ипотека» подразумевает тоже достаточно выгодные условия: процентная ставка – всего 10,5%, первоначальный взнос, как и у «Молодой семьи», – всего 10%, срок – до 20 лет. Следует также заранее выяснить, на каких условиях банк готов предоставить гражданам ипотеку. Базовое требование - возраст заемщика не должен быть меньше 21 года на момент обращения и больше 60–65 лет на момент окончания выплат. Учитывается и трудовой стаж на последнем месте работы: он должен быть не менее полугода.