Банки как финансовые посредники привлекают капиталы хозорганов сбережения населения и другие свободные денежные средства высвобождающиеся в процессе хозяйственной деятельности и выдают их во временное пользование заемщикам проводят денежные расчеты и оказывают другие многочисленные услуги для экономики тем самым непосредственно влияя на эффективность производства и обращение общественного продукта. Высокий уровень роста кредитования в Казахстане характерный для предыдущих периодов сменился более умеренными темпами что в свою очередь...
Поделитесь работой в социальных сетях
Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск
Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм> |
|||
| 16324. | ТЕМА СБАЛАНСИРОВАННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ Сбалансированное состояние той или | 11.62 KB | |
| Остальные вопросы считались неактуальными так как широкая ресурсная база позволяла при соблюдении определенных условий иметь постоянные источники пополнения пассивов банка. В современной банковской практики вопросы комплексного управления активами и пассивами банка сконцентрировались в понятии сбалансированность деятельности. Сбалансированность деятельность представляется как состояние активов и пассивов позволяющее долгосрочное поддержание показателей деятельности банка на уровне приемлемом для удовлетворения интересов клиентов... | |||
| 16266. | Скоринговая модель оценки кредитных рисков в рамках применения процессного подхода к управлению коммерческим банком | 17.05 KB | |
| Большинство российских банков пытаются привлечь иностранные инвестиции для решения проблемы недостаточной капитализации. Для российских банков оценка возможности дефолта с использованием например логистического анализа затруднена по причине отсутствия необходимой информации о дефолтах. При разработке скоринговых моделей для крупных корпоративных клиентов ипотечных ссуд физических лиц и предприятий малого и среднего бизнеса используются различные переменные эконометрическая модель остается той же. В западной банковской практике... | |||
| 19564. | Организация розничного кредитования банками второго уровня | 363.95 KB | |
| Данное направление экономической мысли успешно развивается усилиями многих ведущих экономистов и финансистов мира. Вместе с тем, многие аспекты совершенствования кредитных систем, банковской сферы и небанковских кредитных организаций требуют дальнейшей проработки, так как не только не освещены, но и до конца не изучены. Это побудило нас провести контент-анализ литературы и публикаций в прессе, который показал | |||
| 17698. | Факторы увеличения розничного товарооборота в торговой организации (на материалах Брагинского РАЙПО) | 151.6 KB | |
| Методика планирования объёма розничного товарооборота. Показатели розничного товарооборота их характеристика. Экономико-правовой механизм планирования розничного товарооборота. Анализ объёма розничного товарооборота Брагинского РАЙПО... | |||
| 17350. | Совершенствование управления банком на основе маркетинга | 3.39 MB | |
| Изучить рынок банковских услуг в России в период финансового кризиса, сформулировать функции маркетинга в управлении в условиях рынка банковских услуг; дать общую характеристику банка; проанализировать управления банковским маркетингом «Уралсиб»; оценить эффективность функционирования банка; рассмотреть перспективы маркетинга в банковской сфере; | |||
| 12510. | Экономические отношения, возникающие между банком и заемщиком в процессе кредитования | 515.12 KB | |
| Методологической базой послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по вопросам кредитования банковского дела анализа. Крупные российские предприятия в большинстве своем предпочитают кредитоваться в зарубежных банках либо пользуются альтернативными источниками заемных средств облигации кредитные ноты и др. руб. руб. | |||
| 1086. | Взаимодействия коммерческих банков с органами государственной власти и Центральным банком РФ | 137.03 KB | |
| Введение Банковская система России характеризуется тем что до сих пор находится в процессе роста. Поэтому банковская система России отличается малой устойчивостью к внешним и внутренним воздействиям. законов ОД1ентральном банке РСФСР Банке России и О банках и банковской деятельности в РСФСР. Банк России принял ряд неотложных мер по созданию благоприятных условий для реструктуризации и рекапитализации банковской системы запретив в частности оплату уставного капитала в валюте и ограничив долю оплаты материальными активами. | |||
| 9248. | Кредитование | 15.67 KB | |
| Кредитные отношения это отношения складывающиеся между кредитором и заемщиком по поводу сделки ссуды т. Наиболее часто в экономической литературе встречается классификация кредитов по следующим признакам: назначению цели кредита; сфере использования; срокам пользования; обеспечению способу выдачи и погашения; видам процентных ставок. По обеспечению кредиты подразделяются на необеспеченные бланковые и обеспеченные Бланковые кредиты выдаются первоклассным заемщикам без... | |||
| 21595. | КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ | 38.08 KB | |
| Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на недвижимость свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений сведения о страховании строений. Ипотечное кредитование это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо... | |||
| 9329. | Краткосрочное банковское кредитование | 47.65 KB | |
| Краткосрочный банковский кредит включает в себя ссуды сроки которых как правило не выходят за пределы 12 месяцев. Возможность возврата ссуды обусловлена кругооборотом средств заемщика который начинается и заканчивается в денежной форме. Финансовая устойчивость предприятия его принадлежность к категории первоклассных заемщиков является надежной гарантией возвратности ссуды. Выдав ссуды под обеспечение банк впоследствии может проверить соответствие обеспечения выданной ссуде. | |||
1. Классификация розничных ссуд
2. Ипотечное кредитование
3. Жилищный строительный сберегательный банк Республики Казахстан
Цель лекции – формирование у студентов навыков овладения организацией процесса розничного кредитования
Ключевые слова – Розничные ссуды. Ипотечное кредитование. ЖилСтройСберБанк Казахстана.
Тезисы (краткий конспект) лекций
Существует несколько различных видов кредитования физических лиц.
Классификация потребительских кредитов осуществляется по целевому назначению (т.е. по той цели, на которую выдаются средства) и по сроку кредита (например, кредит, погашаемый в рассрочку или единовременно в конце срока кредитования).
Кредиты, выдаваемые физическим лицам и семьям могут быть подразделены на две группы.
Одним из важных и перспективных направлений к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющих обеспечить комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения.
Можно выделить две основные модели жилищного кредитования , широко представленных в различных странах:
1. модель «сберегательного банка»;
2. модель «ипотечной компании».
Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Ипотечные компании не привлекают вкладов, и начальные операции финансируют за счет собственного капитала и срочных займов.
По мнению аналитиков успешное решение жилищного вопроса основной массы населения РК обосновывается рядом обстоятельств:
− эффективным развитием отечественной строительной отрасли в целом;
− повышением конкуренции и развитием первичного рынка жилья и, как следствие этого, замедлением роста цен на недвижимость;
− перспективами легализации и значительного повышения реальных доходов граждан;
− развитием и совершенствованием нормативно-правовой базы, регламентирующей операции с недвижимостью;
− увеличением сроков и уменьшением ставки процента по ипотечному кредитованию.
Организация ипотечного рынка Казахстана на современном этапе представлена на схеме 1.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).
Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:
1. Предварительная квалификация заемщика . На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.
2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).
3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.
4. Андеррайтинг . На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.
5. Заключение договоров:
6. Проведение расчетов с продавцом жилья.
7. Страхование приобретенного жилья на первый год.
8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.
Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 – 50 %.
Кроме того, обязательным условием предоставления ипотечного жилищного кредита является страхование не только приобретаемого жилья, но и жизни и трудоспособности заемщика. Тем самым развитие ипотеки в значительной степени стимулирует и рынок страховых услуг.
Следует отметить, что кредиты, соответствующие стандартам КИК, взвешиваются по степени риска 50% при расчете банками коэффициентов достаточности капитала, тогда как иные ипотечные займы – 100 %. В итоге сегодня даже по самостоятельным программам банки стремятся выдавать кредиты, приближенные к стандартам Компании.
Ипотечные жилищные займы по Государственной программе выдаваются гражданам на приобретение доступного жилья, стоимость которого не будет превышать сумму, эквивалентную 350 долларам США за 1 кв. м. на условиях и в соответствии с основными требованиями АО «КИК» к ипотечным жилищным займам. Ипотечное кредитование по Государственной жилищной программе проводится во всех регионах Республики.
Выдача ипотечных кредитов осуществляется на следующих условиях:
1. Ставка вознаграждения – 10% (фиксированная на весь срок кредита)
2. Валюта кредита – тенге;
3. Первоначальный взнос - не менее 10% от стоимости жилья;
4. Срок кредитования – до 20 лет;
Порядок реализации доступного жилья по Государственной программе регулируется правилами реализации доступного местными исполнительными органами утвержденными Постановлением Правительства (№923 от 01 сентября 2004 г.).
В соответствии с Правилами, гражданам Республики Казахстан, желающим приобрести доступное жилье по Государственной программе, необходимо подать заявление в Уполномоченный орган для включения претендентов в официальный список. Сформированные списки и информация о жилье, на которое претендуют данные граждане, в течение 3 (трех) рабочих дней направляются в банки-партнеры АО «КИК». После получения списков, банки-партнеры в течении 12 рабочих дней определяют платежеспособность граждан Республики Казахстан и в течении 2 рабочих дней после определения платежеспособности представляют в Уполномоченный орган фамилии граждан, которым банками–партнерами планируется предоставить ипотечный заем, который в течении 3 рабочих дней принимает решение о реализации жилья гражданам, платежеспособность которых подтверждена заимодателем. Приоритетное право на приобретение жилья предоставляется:
1. Молодым семьям, имеющих детей;
2. Работникам государственных органов и учреждений, содержащихся за счет средств государственного бюджета;
3. Работникам государственных предприятий социальной сферы.
После принятия решения о реализации жилья, Уполномоченный орган и гражданин Республики Казахстан, в течение 2 рабочих дней в установленном законодательством РК порядке заключают договор купли-продажи, после чего, между заемщиком и банком–партнером заключается договор банковского займа.
Партерами АО «Казахстанская ипотечная компания» являются банки:
1. АО «Банк «Каспийский»
2. АО «Валют-Транзит Банк»
3. АО «БТА Ипотека»
4. ТОО «Курылыс Ипотека»
5. АО «Банк ЦентрКредит»
6. АО «Темiрбанк»
7. АО «Альянс Банк»
8. АО «Цеснабанк»
9. АО «АТФБанк»
10. АО «Банк ТуранАлем»
11. АО «Народный Банк Казахстана»
12. АО «Казкоммерцбанк»
13. АО «TEXAKABANK»
14. АО «Индустриальный Банк Казахстана»
15. АО «Астана-Финанс»
16. АО «ДАНАБАНК»
17. АО «Нурбанк»
Для финансирования программ ипотечного жилищного кредитования и удешевления кредитов для населения было предусмотрено развитие рынка ипотечных облигаций – источника инвестиций в систему ипотечного кредитования. Отличием ипотечных облигаций от прочих финансовых инструментов является наличие прямого обеспечения в виде залога принадлежащих Компании прав требования по ипотечным кредитам, что придает облигациям высокую надежность в качестве объекта инвестирования.
Причем данный залог зарегистрирован Компанией в соответствии с законодательством о регистрации залога движимого имущества. Ипотечный пул подлежит постоянному контролю со стороны Представителя держателей облигаций и независимого аудитора, которые проверяют не только соответствие качества залога провозглашенным стандартам, но и насколько стоимость залога покрывает обязательства Компании по облигациям. Казахстан первым среди стран СНГ в ноябре 2002 года разместил ипотечные облигации.
Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.
По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».
Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:
1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;
2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;
3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;
4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;
5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;
6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;
7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;
8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.
С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита. До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства
Целевой аудиторией розничного кредитования являются физические лица, имеющие стабильные денежные потоки позволяющие погасить сумму основного долга и вознаграждения по кредиту за весь кредитуемый период (в том числе частные предприниматели, развивающие и осуществляющие прибыльный бизнес).
Потребительскими ссудами называют ссуды, предоставляемые населению. При этом характер потребительских ссуд определяется целью предоставления ссуды (объектом кредитования).
Порядок выдачи и погашения кредита физическим лицам. Документация, предоставляемая в банк заемщиком для получения кредита:
- -заявление на получение кредита;
- -паспорт или заменяющий его документ;
- -справка с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний;
- -декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;
- -паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;
- -другие документы при необходимости.
При предоставлении залога имущества в качестве обеспечения возврата кредита заемщик должен предоставить:
- -документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., В том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю;
- -страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от возможных рисков;
- -документ о территориальных границах земельного участка;
- -поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
- -постановление о принятии в эксплуатацию жилого дома;
- -разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
- -справку из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объектов недвижимости;
- -копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
- -выписку из домовой книги;
- -документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам;
- -характеристику жилого помещения;
- -справку о прописке;
- -нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры о передаче ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства.
При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение трех месяцев после получения кредита:
- а) при залоге транспортных средств:
- -технический паспорт;
- -страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк.
Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.
- б) при залоге ценных бумаг:
- -ценные бумаги;
- -выписка из реестра акционеров банка.
Далее банк производит проверку предъявленных клиентом документов и сведений, указанных в документах и анкете, с точки зрения достоверности, правильности оформления и соответствия действующему законодательству, определяет платежеспособность клиента и максимальный размер кредита.
Банк вправе отказать в выдаче кредита в следующих случаях:
- -если при проверке выявленных факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;
- -если платежеспособность заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет установленным требованиям.
Выдача и погашение потребительского кредита. После принятия положительного решения о выдаче кредита оформляются: кредитный договор, график погашения кредита и срочное обязательство.
Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного обеспечения обязательств заемщиком, поэтому в зависимости от вида обеспечения составляются договоры поручительства, договор залога и другие документы согласно регламентам о предоставлении отдельных видов кредитов.
Все условия предоставления потребительских ссуд согласовываются с двумя сторонами - кредитором и заемщиком - и оговариваются в кредитном договоре. При заключении кредитного договора банки фактически предлагают заемщику присоединиться к заранее приготовленным стандартным условиям, которые зависят от вида предоставляемого потребительского кредита. Согласованию обычно подлежат лишь такие существенные условия, как сумма кредита, размер платы за него, срок пользования кредитом, реже -- размер штрафных санкций.
В настоящее время в качестве обеспечения банки принимают:
- 1) поручительства граждан, имеющих постоянный источник дохода;
- 2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций-клиентов банка;
- 3) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги физическим лицом;
- 4) передаваемые в залог ликвидные ценные бумаги юридическим лицом;
- 5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.
При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхование в пользу банка в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключения составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога:
- -при залоге приобретаемого имущества в течение двух месяцев с момента выдачи кредита;
- -при залоге объекта незавершенного строительства - в срок установленный по соглашению сторон, но не более одного года с момента выдачи кредита.
Не допускается заключение кредитного договора с использованием залога приобретаемого имущества или строящегося объекта в качестве единственного вида обеспечения.
Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз. Для учета выданного кредита банк открывает ссудный счет. Ссудный счет это не счет заемщика, а внутрибалансовый счет банка. По нему отражаются суммы уже выданного заемщику кредита. Как правило, банк предоставляет заемщику кредит путем выдачи денег из кассы или в безналичном порядке путем: перечисления на его счет до востребования, открытый в данном банке, зачисления на счет пластиковой карты заемщика, оплаты счетов торговых и других организаций, перечисления на счета гражданам-предпринимателям.
После выдачи кредита банк продолжает вести с клиентом работу с целью обеспечения возвратности кредита. В период действия кредитного договора банк:
- 1) контролирует исполнение заемщиком условий договора;
- 2) осуществляет проверку отчетов об израсходовании средств. Заемщик должен предоставить банку в течение двух месяцев с момента получения кредита на приобретение объекта недвижимости документы, подтверждающие его право собственности на приобретенное имущество;
- 3) осуществляет проверку на месте. Проверка определяет соответствие строящихся объектов проектам, наличие неизрасходованных строительных материалов, соответствие фактически выполненных работ объему, указанному в отчетах об израсходовании средств по кредиту;
- 4) принимает меры к погашению просроченной задолженности;
- 5) оформляет изменения условий кредитного и других договоров, а также в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора может решить вопрос о расторжении договора в одностороннем порядке;
- 6) вносит необходимую информацию в базу данных индивидуальных заемщиков;
- 7) осуществляет операции по формированию резерва на возможные потери по ссудам.
В случае, если заемщик в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора не воспользовался своим правом на получение кредита, банк отправляет ему извещение о расторжении договора в одностороннем порядке. Порядок погашения кредита оговаривается в кредитном договоре или в графике платежей и срочном обязательстве, которые являются неотъемлемой частью кредитного договора.
Суммы, вносимые заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне зависимости от назначения платежа указанного в платежном документе, в следующей очередности:
- -на уплату неустойки;
- -на уплату просроченных процентов;
- -на уплату срочных процентов;
- -на погашение просроченной задолженности по ссуде
Погашение кредита, уплата процентов и неустоек производятся:
- 1) наличными деньгами, через кассу;
- 2) перечислением со счетов по вкладам;
- 3) посредствам удержания из заработной платы, пенсии;
- 4) переводами через предприятия связи или др.
Кроме того, банк всегда оставляет за собой право на досрочное взыскание кредита. При не поступлении платежей в погашение задолженности по кредиту от заемщика банк обращает свое взыскание на обеспечение, предоставленное по данному кредиту. Погашение нереальных для взыскания ссуд производится за счет резерва на возможные потери по ссудам.
Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемых в рыночной экономике, обеспечивающий надежность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.
Система ипотечного кредитования включает два направления:
- -непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
- -продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются банки, вторым финансовые компании, фонды, (в РК - ипотечная компания), скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотеки.
Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на ее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника-с согласия кредитора.
Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования » от 28 ноября 2000 года №1774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую модели ипотечного кредитования.
Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени. Но в то же время и не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости. А также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат.
Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.
Правительством не исключено использование в Казахстане американской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.
Американская модель построена на двух основных принципах кредитования: строительства и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кредитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель используется также для развития коммерческого кредитования малого бизнеса под залог имущества.
Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.
В условиях переходной экономики для Казахстана при отсутствии стабильных доходов у большинства населения ипотечное кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наибольшее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.
В настоящее время коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных ипотечных кредитов:
- а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, земельный кредит;
- б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;
- в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.
В соответствии с Концепцией Национальным Банком Республики Казахстан в декабре 2000 года был создан оператор вторичного рынка ипотечных кредитов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов населению, выдаваемых банками второго уровня-АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК).
Процедура получения ипотечного жилищного займа по программе Казахстанской Ипотечной Компании состоит из этапов:
- 1. Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе можно получить всю необходимую информацию об условиях кредитования, правах и обязанностях, оценить возможности по получению ипотечного жилищного займа.
- 2. Выбор жилья (при получении займа на его покупку).
- 3. Проведение оценки выбранного жилья. Оценка выбранного жилья производится независимым оценщиком, имеющим государственную лицензию.
- 4. Андеррайтинг. На этом этапе банк оценивает способность клиента погашать заем, а также проверяет достоверность предоставленной информации. При этом одним из условий получения займа является страхование жизни и трудоспособности.
- 5. Заключение договоров:
- 6. Проведение расчетов с продавцом жилья.
- 7. Страхование приобретенного жилья на первый год.
- 8. Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в Центре по недвижимости.
Стандартные условия кредитования предполагают соотношение суммы кредита к стоимости залога в размере 70 %. Вместе с тем, допускается увеличение кредита до 85 % при условии страхования 15% в одной из страховых компаний. Коэффициенты платежеспособности заемщика (отношение платежей по кредиту и всех платежей к чистому доходу семьи) допускается в пределах 35 - 50 %.
Правительство и Национальный Банк рассматривает АО «КФГИК» как один из инструментов реализации Государственной программы, позволяющий снизить величину первоначального взноса по ипотечным кредитам при наличии гарантии АО «КФГИК». Поддерживая основные принципы Государственной программы, 9 июня 2004 года АО «КФГИК» присоединился к Меморандуму о сотрудничестве по реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы, который заключили в мае 2004 года Министерство Финансов РК, банки второго уровня и ипотечные компании, в том числе КИК, являющийся одним из партнеров АО «КФГИК» согласно Соглашению о сотрудничестве от 28 июля 2004 года.
По Специальной программе в рамках действующей Программы ипотечного кредитования КИК, первоначальный взнос по ипотечным кредитам будет снижен до 10% при условии обязательного гарантирования АО «КФГИК».
Существует определенный порядок гарантирования ипотечных кредитов. Банк сотрудничает с Фондом на основе Генерального соглашения, в соответствии с которым кредитор обязан выполнять следующие требования:
- 1) надлежащее исполнение установленных требований Фонда и Генерального соглашения;
- 2) своевременное и качественное проведение андеррайтинга ипотечных кредитов;
- 3) информирование заемщиков о возможности получения гарантированных ипотечных кредитов;
- 4) предоставление Фонду возможности беспрепятственной проверки информации и документов, имеющих отношение к гарантированному ипотечному кредиту;
- 5) своевременное уведомление Фонда о начале, проведении, завершении процедуры обращения взыскания, дате, времени и месте проведения и результатах торгов с предоставлением документов, свидетельствующих об этом;
- 6) своевременное уведомление Фонда о прекращении ипотечного договора, вызванным исполнением обязательств заемщиком по договору ипотечного жилищного займа, наступлением страховых случаев по договорам страхования, заключенным заемщиком со страховщиками, обращением кредитором заложенного имущества в свою собственность при объявлении торгов несостоявшимися, реализацией заложенного имущества на торгах и иными случаями, установленными Генеральным соглашением;
- 7) своевременное представление Фонду иных сведений согласно настоящим Правилам, условиям Генерального соглашения;
- 8) выполнение иных требований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
Фонд предоставляет кредитору все документы, касающиеся гарантирования ипотечного кредита.
С даты подписания Генерального соглашения банк-кредитор вправе представлять Фонду заявку на гарантирование ипотечного кредита.
До представления заявки в Фонд, кредитор осуществляет предварительную квалификацию потенциального заемщика в соответствии с требованиями Фонда. При принятии положительного заключения Фонд направляет банку-кредитору 2 экземпляра гарантийного обязательства
Ключевые слова: розничный кредит, форма, вид, метод, инструмент
На кредитном рынке России реализуются разнообразные формы и виды розничных кредитов , а также применяются различные методы и инструменты кредитования населения. Исследование существующих подходов к пониманию сущности этих понятий и соотношению между ними показывает, что различные исследователи трактуют их по-разному, что создаёт впечатление понятийного хаоса в данном вопросе.
Понятие «форма» выражает сущность кредита и заложено в самом определении кредита: кредит представляет собой форму движения ссудного капитала, отданного его собственником во временное пользование другим субъектам экономики за определенную плату под письменное обязательство их возврата в определенный срок. Совершенно очевидно, что уточняют форму кредита его виды .
В свою очередь, кредитование представляет собой организацию процесса движения (выдачи, оформления, погашения, обеспечения и т. д.) ссудного капитала, причем способы этой организации предполагают применение соответствующих методов и инструментов. Таким образом, по нашему мнению, в отношении понятия «кредит » правомерно употребление понятий «форма кредита» и «вид кредита», а в отношении понятия «кредитование » - «метод кредитования» и «инструмент кредитования».
Изучение природы розничного кредита как важнейшей составляющей целостной системы кредитных отношений должно осуществляться, в первую очередь, через определение его места в составе форм и видов кредита. В экономических исследованиях отсутствует единство точек зрения по данному вопросу.
В понимании формы розничного кредита необходимо исходить из того, что форма кредита выражает его сущность, способ организации кредитных отношений. В процессе исторического развития кредит приобрел многообразные формы. Например, в экономической литературе фигурируют такие формы кредита как коммерческий, банковский, межбанковский, государственный, межхозяйственный, потребительский, международный и др.
При этом потребительский кредит , как правило, выступает синонимом кредитов, предоставляемых физическим лицам, причем банковский и потребительский кредиты определяются как самостоятельные формы кредита. Вместе с тем, разделение потребительского и банковского кредита как форм кредита не оправдано ни с точки зрения современных тенденций в области кредитования, ни с точки зрения его нормативного обеспечения.
Можно согласиться с позицией изучавших данный вопрос авторов в том, что розничный кредит является самостоятельной формой кредита, однако данная форма кредита имеет, в свою очередь, собственные формы .
Основными формами розничного кредита выступают банковский и небанковский кредит, причем банковская форма розничного кредита, реализуемая банковскими кредитными организациями, однозначно преобладает.
Кроме того, возможно выделение такой формы розничного кредита как небанковский кредит , предоставляемый населению прочими кредитными организациями (кредитными кооперативами, ломбардами и т. д.), однако удельный вес этой формы кредита в общем объеме кредитования населения незначителен.
Так, по материалам банковской статистики, за последние 10 лет удельный вес небанковских кредитных организаций не превышал 4% в общем объеме кредитных организаций в России.
Для понимания сущности розничного кредита важное значение имеет правильная квалификация понятия «вид розничного кредита » и его соотношение с понятием «форма розничного кредита ».
В общем случае вид представляет собой группу объектов с общими признаками, сходно изменяющихся под влиянием факторов внешней среды. Вид исследуемого объекта уточняет его форму. Соответственно, вид кредита - это совокупность кредитов со сходным целевым назначением и условиями выдачи. Вид кредита представляет собой уточненную форму кредита, например, в случае розничного кредита - банковскую и небанковскую.
Вид кредита выражает фундаментальные элементы кредитования, к которым принято относить, во-первых , субъект кредитования (физические лица, предприятия, банки, государство); во-вторых , обеспечение кредита; в-третьих , объект кредитования (выражает предмет в его материальном, осязаемом состоянии, а также материальный процесс в целом, который вызывает потребность в ссуде и ради обеспечения непрерывности и ускорения которого заключается кредитная сделка).
Базовые элементы системы кредитования неотделимы друг от друга, причем каждый из них дополняет друг друга. Разрыв их единства неизбежно подрывает функционирование всей системы и может привести к нарушению возвратности банковских ссуд. Независимо от организационных основ, технологий кредитных операций именно эти три базовых элемента имеют основополагающее значение и определяют характер и целевое назначение кредитной сделки.
В экономической литературе виды розничного кредита принято характеризовать посредством различных видовых классификационных признаков : по размерам; по виду обеспечения; по сроку кредита; по сфере применения кредита; по способу выдачи; по связи кредита с движением капитала; по виду валюты и т. д.
Затруднение привлечения средств на рынке межбанковских кредитов в совокупности с критическим ухудшением ситуации на рынке ценных бумаг нарушило нормальное функционирование рыночного механизма перераспределения ликвидности. Как следствие, кризис внес существенные коррективы в функционирование розничного кредитного рынка, прежде всего, за счет повышения требований к заемщикам, ужесточения условий кредитования и пр., однако видовой состав кредитов, представленных на розничном кредитном рынке, существенно не изменился.
Более того, необходимость развивать свои активные операции вынудила кредитные организации совершенствовать состав предоставляемых кредитов. Например, в период рецессии на рынке розничного кредитования появился и получил дальнейшее развитие в посткризисный период такой вид кредитов как кредит на отдых.
Тем не менее, в настоящее время на кредитном рынке сформировалась достаточно единообразная видовая характеристика розничных кредитов. Как показывает анализ современного российского рынка розничного кредитования, кредитные организации предлагают следующие основные виды розничных кредитов : жилищные кредиты (в т. ч. ипотечные), автокредиты, нецелевые потребительские кредиты, автокредиты, кредитные карты, кредиты на образование, кредиты на отдых, кредитование в торговых точках.
Видовая устойчивость кредитов населению сопровождается различиями в методах и инструментах, к которым прибегают кредитные организации, осуществляя процесс розничного кредитования.
Под методами кредитования следует понимать способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования.
По способу выдачи ссуды разделяют на компенсационные и платежные.
В первом случае кредит направляется на расчетный счет заемщика для возмещения последнему его собственных средств, вложенных либо в товарно-материальные ценности, либо в затраты.
Во втором случае ссуда направляется непосредственно на оплату расчетно-денежных документов, предъявленных заемщику к оплате по кредитуемым мероприятиям.
По методам погашения различают ссуды, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и ссуды, погашаемые единовременно (на одну определенную дату).
Розничный кредит реализуется двумя основными методами кредитования - прямым и косвенным.
При предоставлении прямого кредита заключается кредитный договор между банком и заемщиком - пользователем ссуды.
Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом, как правило, предприятия розничной торговли. При этом в отношении наиболее важных для социально-экономического развития страны розничных кредитов (например, образовательных), посредником может выступать государство или формируемые им структуры.
Опираясь на многочисленные толкования понятия «метод», можно утверждать, что метод - это способ достижения, совокупность приемов практического осуществления чего-либо.
Применительно к розничному кредиту под методами кредитования , по нашему мнению, следует понимать способ предоставления кредита, а именно предоставление кредита физическому лицу в наличной, безналичной и товарной форме.
В данном вопросе сложилась достаточно устойчивая практика . Например, все потребительские нецелевые кредиты объединяет одно общее свойство - кредит выдаётся наличными деньгами, которыми заёмщик может распорядиться по своему усмотрению.
Ипотечные кредиты имеют строго целевое назначение, но также выдаются в наличной форме.
Автокредиты предоставляются в безналичной форме, а кредитные карты совмещают оба метода кредитования - наличный и безналичный.
В случае экспресс-кредитования в торговых предприятиях реализуется специфический способ предоставления кредита, при котором банк заключает договор с торговой фирмой о кредитовании ее покупателей, а фирма берет на себя поручительство по долговым обязательствам покупателей - заемщиков перед банком, однако и в данном случае кредитование осуществляется в безналичной денежной форме под приобретение конкретного товара.
Инструменты розничного кредитования необходимо рассматривать с позиций того, что они характеризуют способы практической реализации основных принципов кредита - срочности, платности и возвратности.
Соответственно, к числу кредитных инструментов в розничном кредитовании следует отнести сумму заемных средств, срок кредита, процент по кредиту, льготный беспроцентный период, условия возврата кредита, предотвращение невозвратов и просроченной задолженности по кредиту (оценка кредитоспособности заемщика, контроль суммы задолженности, в т. ч. просроченной) и пр.
Сравнительный анализ состава и содержания методов и инструментов розничного кредитования, применяемых ведущими коммерческими банками, показал следующее.
Все банки применяют два основных метода кредитования - выдачу кредитов наличным и безналичным способом.
Все банки применяют унифицированный набор инструментов кредитования , а именно: минимальная - максимальная сумма кредита, срок кредита, годовая процентная ставка, первоначальный взнос, комиссии за выдачу и обслуживание кредита, обеспечение кредита (поручительство, залог, страхование), способ погашения кредита, способ досрочного погашения кредита, срок рассмотрения кредитной заявки, требования к заемщику и предоставляемым им документам.
Каждый из инструментов предусматривает достаточно стандартизированный набор параметров или действий. Несмотря на единообразие состава применяемых инструментов кредитования и их содержания, значения параметров и варианты действий по некоторым из них в разных банках значительно различаются. К числу таких инструментов, в первую очередь, относятся:
- годовые процентные ставки (они существенно отличаются по количественным характеристикам, а также вследствие их градации по ряду признаков - срок кредита, величина первоначального взноса, категория заемщиков, способ обеспечения кредита и пр.);
- обеспечение кредита (возможно несколько вариантов: наличие залога, поручительства, поручительство свыше определенной величины кредита, поручительство юридических лиц (кредит «Корпоративный» Сбербанка России), залог кредитуемого объекта или иного объекта, обязательное страхование и пр.);
- комиссии за выдачу и обслуживание кредита (варианты: полное отсутствие комиссий; отсутствие комиссий за обслуживание кредита при наличии комиссий за выдачу кредита; наличие специфических комиссий (например, при размещении первоначального взноса во вклад при ипотечном кредитовании);
- способ досрочного погашения кредита (комиссии за полное досрочное погашение, за частичное досрочное погашение кредита при наличии условия о минимальном количестве месяцев со дня получения кредита и (или) минимальной сумме возвращенных заемных средств; отсутствие комиссий вообще или в зависимости от вида ежемесячных платежей по кредиту);
- обеспечение кредита (залог кредитуемого или иного объекта; поручительство физических и юридических лиц; отсутствие залога и (или) поручителей; обязательное страхование или его отсутствие).
Внимание населения банки, в первую очередь, акцентируют на наиболее привлекательных для заемщиков аспектах кредитных инструментов , например: комиссии по кредиту - отсутствие комиссий; обеспечение кредита - без залога, без поручителей, минимальное число поручителей, широкий выбор обеспечения; требуемые документы - упрощенный пакет документов; способ погашения кредита - возможность выбрать наиболее удобный график погашения кредита и т. п.
Можно утверждать, что кредитные продукты отечественных коммерческих банков и применяемые при их реализации инструменты достаточно высоко стандартизированы , что в целом характерно для рынка дифференцированной олигополии , которым является рынок розничного кредитования в России.
Основная причина олигополистического характера данного рынка - значительность эффекта масштаба, при котором в силу высоких издержек вхождения на рынок и пребывания на нем эффективность и устойчивость производителей кредитных продуктов достигается при неограниченном количестве покупателей кредитных продуктов - физических лиц и преобладании активов ограниченного числа кредитных организаций в совокупных активах рынка, вследствие чего решения об определении видов кредитных продуктов и цен на них являются взаимозависимыми.
Однако именно дифференциация кредитных продуктов и кредитных инструментов является основой для создания благоприятных условий для совершенствования розничной кредитной деятельности отечественных коммерческих банков.
Данная дифференциация не может быть радикальной, что связано с характером модели, в рамках которой функционирует рынок розничного кредитования в России, однако развитие однотипных кредитных инструментов в направлении максимальной ориентации на запросы потребителей, в первую очередь, в части цены кредитных продуктов, а также дифференциация самих кредитных продуктов в зависимости от их целевого назначении (например, введение в линейку кредитных продуктов таких узко направленных, социально ориентированных кредитов как кредит на лечение, кредит на рождение детей, кредит на профессиональную подготовку, кредит на отдых, кредит на ремонт и пр.) способно усилить конкуренцию между кредитными организациями , повысить заинтересованность населения в розничных кредитах.
