Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:
проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;
временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств;
проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.
Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом. Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты ("койко-место" в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.
В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.
В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).
Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем)
Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.
Основное право наймодателя специализированного жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.
Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.
Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основаниям, предусмотренным для сторон договора социального найма.
Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.
В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это - обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.
Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса*(88).
Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, - нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера)
21Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).
Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жи¬лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.
Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.
Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.).
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также
доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).
Жилое помещение может находиться:
В частной собственности;
В государственной собственности;
В муниципальной собственности.
Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц
Государственная собственность- это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российс¬кой Федерации.
Муниципальная собственность- это собственность муниципальных образований Российской Федерации (города, села, поселки и т. д.).
Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.
Субъекты частной собственности на жилое помещение - физические и юридические лица.
Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права собственности ни для граждан, ни для организаций.
В то же время от возраста зависит объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобре¬тать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей.
Дееспособность гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет.
Субъекты государственной собственности на жилые помещения- Российская Федерация и субъекты Российской Федерации.
Субъекты муниципальной собственности на жилые помещения- муниципальные образования Российской Федерации.
Специализованное жилье-это жилые помещения, режим предоставления и пользования которым отличается от обычного жилья, предоставляемого по договору социального найма.
К специализированному жилью относится служебное жилье, общежития, маневренный жилой фонд (предоставляемый на время, например, проживания граждан, в доме которых проводится капитальный ремонт), временный фонд (для беженцев, вынужденных переселенцев), жилищный фонд системы социального обслуживания (дома престарелых, хосписы).
Наиболее распространенные виды специализированных жилых помещений - это общежития и служебное жилье.
В таких помещениях проживают миллионы граждан, поэтому вопросы пользования такими помещениями для многих являются насущными.
Введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный Кодекс РФ, а также ряд принятых в соответствии с ним подзаконных актов, значительно изменили правовой режим общежитий и служебных квартир.
Общежитием является специализированное жилое помещение, предоставляемое для временного проживания в период работы, службы, учебы по учетной норме 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.
По окончании работы, службы, учебы граждане должны освободить жилые помещения.
Служебное жилое помещение предоставляется гражданам в связи с характером их работы в виде отдельных квартир.
Прекращение трудовых отношений с собственником жилого помещения является основанием для расторжения договора найма и влечет обязанность проживающих освободить служебное жилье.
Действовавший ранее ЖК РСФСР предусматривал целый перечень исключений из этого правила- так, не могли быть выселены из специализированных жилых помещений граждане, срок службы или работы которых на предприятии составлял не менее 10 лет, а также одинокие члены семьи нанимателя с несовершеннолетними детьми.
Новый Жилищный Кодекс таких исключений уже не содержит.
Законодатель таким образом защищает экономические интересы собственников жилых помещений, многие из которых перешли в частные руки.
Тем не менее Федеральным законом № 184-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что из специализированных жилых помещений, занятых ранее 1 марта 2005 года, не могут быть выселены граждане, которые не подлежали выселению согласно действовавшему ранее законодательству (ЖК РСФСР)- если они состоят или имеют право состоять на жилищном учете.
Вопрос приватизации специализированного жилья решается законодательством по-разному.
Что касается жилых помещений в общежитиях, надо иметь в виду следующее.
Если общежитие являлось таковым до 1 марта 2005 года, то по закону к таким помещениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
То есть пользование такими помещениями осуществляется на общих основаниях и их приватизация возможна и законна.
Если жилое помещение отнесено к специализированному жилому фонду общежитий после 1 марта 2005 года, то пользование им происходит на основании договора найма специализированного жилого помещения и приватизация его возможна только по согласованию с собственником.
Служебные жилые помещения согласно закону приватизации не подлежат (без согласия собственника).
Однако после 1 марта 2005 года многие служебные помещения поменяли свой статус.
Для того, чтобы считаться служебным, жилое помещение должно быть внесено в специальный реестр.
Работа по внесению таких помещений в реестр по всей стране еще не закончена, и статус многих, ранее являвшихся служебными, жилых помещений, в настоящее время неясен.
Очень часто такие помещения передаются на баланс города, что автоматически превращает их в жилье социального фонда, то есть жилье, подлежащее приватизации.
Поэтому если вы проживаете в квартире, предоставленной когда-то в качестве служебной, нелишне будет выяснить ее теперешний статус.
Если Вы проживаете в специализированном жилом помещении, мы можем оказать Вам следующие услуги:
Консультации по жилищным вопросам;
Представление Ваших интересов в суде по вопросам выселения и вселения в служебное жилое помещение и т. д.
Правовые последствия ненадлежащего использования жилого помещения и нарушения прав и интересов соседей собственником, нанимателем по договору социального найма, членами семьи собственника и нанимателя.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
00032. Специализированный жилищный фонд: понятие, виды. Основания предоставления специализированных жилых помещений в пользование.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству или муниципальным образованиям (государственный и муниципальный жилищный фонд). Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Лица, занимающие указанные помещения по договору найма, не вправе:
а) приватизировать эти жилые помещения;
б) обменивать их либо иным способом распоряжаться ими;
в) передавать в аренду, сдавать в поднаем;
г) осуществлять раздел занимаемого жилого помещения;
д) вселять временных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются без соблюдения норм предоставления и требований благоустроенности. Специальные требования к таким жилым помещениям могут быть установлены нормативными правовыми актами. Жилищное законодательство предусматривает специальный порядок предоставления и освобождения таких жилых помещений. Жилые помещения специализированного жилищного фонда подлежат государственному учету в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства России от 13 октября 1997 г. N 1301.
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
1.Как самостоятельный вид договора найма договор найма специализированного жилого помещения выделен впервые в действующем ЖК. Однако понятие «специализированное жилое помещение» появилось раньше. В ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» присутствовало понятие «специализированный жилой дом». В эту категорию изначально входили общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. В качестве специализированных, таким образом, изначально рассматривались не отдельные помещения, а дома в целом, т.к. в основном речь шла о зданиях, планировка и оборудование которых несколько отличались от обычных многоквартирных домов, что можно объяснить спецификой использования.
В ЖК РФ РСФСР понятие «специализированное жилое помещение» появилось только с принятием ФЗ 24.12.2002 г. «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)». В ст. 7 ЖК РФ с изменениями, внесенными Законом от 24.12.2002 г., указывалось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
Однако целостного регулирования режима специализированных жилых помещений не было. ЖК РСФСР содержал отдельные положения о пользовании жилыми помещениями в домах фонда временного поселения, куда входили жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (глава 3.1) и о пользовании жилыми помещениями в общежитиях (гл. 4).
При этом ни ЖК РФ РСФСР, ни Закон об основах федеральной жилищной политики не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени и режим его использования был близок к режиму специализированных жилых помещений жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др.
Действующий ЖКотносит кспециализированному жилищному фонду ЖК РФ служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному назначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.
Отношения временного пользования жилым помещением частного фонда, даже если помещение предоставлено во временное пользование в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК), а при безвозмездном характере отношений сторон – нормами о договоре ссуды (гл. 36 ГК). Интересы граждан-нанимателей, жилые помещения которым предоставляются частным собственником в пользование в связи с трудовой деятельностью либо обучением, обеспечиваются с помощью иных средств. В частности, обязательства по обеспечению отдельных категорий работников жильем и условия такого обеспечения могут включаться в коллективный договор, а также трудовые договоры, заключаемые с работниками.
Обязанность по предоставлению жилых помещений учащимся негосударственных образовательных учреждений может устанавливаться договорами об оказании образовательных услуг, а также локальными нормативными актами соответствующего учебного учреждения.
Итак, в настоящее время режим специализированных жилых помещений распространяется только на жилые помещения, входящие в государственный или муниципальный жилищный фонд (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Однако специализированный жилищный фонд по своему назначению существенно отличается от жилищного фонда социального использования, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Специфика целей предоставления жилых помещений, обусловила и различия в основаниях их предоставления, а также правах и обязанностях сторон. Отношения по временному пользованию специализированным жилым помещением опосредуются договором найма специализированного жилого помещения, а в домах социальной защиты отдельных категорий граждан – договором безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).
2.По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Приведенное определение позволяет охарактеризовать договор найма специализированного жилого помещения как консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.
Специализированное жилое помещение предоставляется на основании решения собственников жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполномоченных собственником организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражданам, не имеющим иного жилья в данном населенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализированного жилого помещения.
Наймодателем в договоре найма специализированного жилого помещения выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд.
Нанимателем по такому договору является гражданин, отвечающий требованиям, установленным для нанимателей специализированных жилых помещений соответствующего вида. Например, согласно п. 3 ст. 104 ЖК договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Категории граждан, которым предоставляется служебное жилье определяются нормативными актами уполномоченного органа публичного образования, в собственности которого находится жилищный фонд.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (ст. 95 ЖК).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме в соответствии с Типовым договором. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены отдельные типовые договоры для каждой группы специализированных жилых помещений (кроме помещений домов социальной защиты и социального обслуживания).
Таким образом, права и обязанности сторон стандартны для договоров найма специализированного жилого помещения одного вида, различаться будут лишь сроки действия этих договоров (обычно они устанавливаются указанием на событие, которое неизбежно должно наступить) и условия о предмете.
Согласно п. 3 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Объектом найма в данном договоре является жилое помещение. Особенность заключается в том, что такое помещение, как правило, предоставляется в виде отдельной комнаты. Исключением являются только служебные жилые помещения (п. 1 ст. 104 ЖК). Поэтому обычно норма предоставления определяется размером не общей, а жилой площади на человека. Такая норма составляет шесть квадратных метров на человека. Что касается вспомогательных помещений, то они находятся в совместном пользовании всех или нескольких нанимателей.
Поскольку специализированные жилые помещения входят в государственный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких жилых помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следовательно, в договоре не будет указан конкретный размер платы за наем. Конкретный размер платы будет определяться исходя из занимаемой жилой площади либо общей площади жилого помещения по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (п.2. 3 ст. 156 ЖК).
Срок договора определяется обычно указанием на наступление определенного обстоятельства. Круг этих обстоятельств особый для каждого вида специализированных жилых помещений. Так, прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения(п. 3 ст. 104 ЖК).
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК).
Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (п. 3 ст. 106 ЖК).
Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с правами и обязанностями нанимателя в договоре социального найма. Поэтому в п. 5 ст. 100 ЖК содержится норма, отсылающая к положениям отдельных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специализированного жилого помещения являются обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлению капитального ремонта жилого помещения и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, также как и наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по соответствующему договору найма.
К договору найма специализированных жилых помещений, кроме найма служебного жилья, применяются положения ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет ст. 69 ЖК РФ на наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоятельного, независящего от нанимателя права пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Также не сохраняет права пользования служебным жилым помещением бывший член семьи нанимателя. Вместе с тем, в отдельных случаях, учитывая необходимость социальной защиты членов семьи нанимателя служебного жилья, законодатель не допускает их выселения из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения (п. 2 ст. 103 ЖК).
Действие положений ст. 69 ЖК РФ не распространено лишь на служебное жилье. Однако есть и другие виды специализированных жилых помещений, в которые, исходя из их назначения, не предусматривается возможности вселения членов семьи нанимателя. Это - жилые помещения социального обслуживания, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Независимо от вида специализированных жилых помещений, наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (п. 4 ст. 100 ЖК РФ). Учитывая особое назначение специализированного жилья и срочный характер пользования им, законодательство не допускает его приватизацию, за некоторыми исключениями (ст. 4 Закона от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Для отдельных видов найма специализированного жилого помещения ЖК, а также Типовыми договорами установлен ряд особых оснований прекращения , включая расторжение по требованию одной из сторон. Например, договор найма жилого помещения из фонда жилья для вынужденных переселенцев, а также договор найма жилого помещения из фонда для беженцев, может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае утраты или лишения статуса соответственно, вынужденного переселенца или беженца; получения (приобретения) иного жилого помещения; неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока).
Дополнительная литература:
1. Седугин П. И. Жилищное право. М. 1997
2. Крашенинников П. В. Жилищное право. М. 2005
3. Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 2006
ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959.
СЗ РФ. 2000 № 3. Ст. 278.
СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. 2). Ст. 4448; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 19.
Ипотечное покрытие - обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате % по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги (п. 1 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах).
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 44.
Хотя в некоторых нормативных актах содержатся положения об обратном, они не соответствуют ст. 143 ГК РФ, согласно которой виды ценных бумаг устанавливаются федеральными законами. К тому же, в отличие от ценных бумаг, государственные жилищные сертификаты не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.
Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 № 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ РФ. 1995. № 24. Ст. 2286; Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982 «Об утверждении порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий»//СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691
Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»// СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.
Введение альтернативной формы обеспечения жильем военнослужащих связано с определенными недостатками системы жилищных сертификатов, в частности, связанными с нерациональным использованием бюджетных средств. Для наиболее эффективного обеспечения военнослужащих жильем в теории предлагался ряд других вариантов предоставления жилья, в том числе, накопительной системы, ипотечного кредитования (подробнее см. Пчелинцева Л.М. Совершенствование правовых основ реализации права на жилище военнослужащих РФ с учетом зарубежного опыта: теоретические аспекты// Актуальные проблемы гражданского права. Сб. статей. М. 2003. С. 127-142).
СЗ РФ.2004. № 34. Ст. 3532.
ВВС РСФСР. 1987. № 9. Ст. 250
Ведомости СНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99,.
В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется «коммерческим наймом». Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку, во-первых, оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие «коммерческий» ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Тем не менее, термин, впервые использованный в кн. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель/ Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 1996 г.
Соответствующий вид жилищного фонда выделялся и в ЖК РСФСР, однако, особого вида договора найма в законодательстве не выделялось, в теории это вопрос также был дискуссионным.
СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14
Возможность принятия органами местного самоуправления нормативно-правовых актов жилищного законодательства следует из положений ст. 130 Конституции РФ, а также Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484; 2004. № 33. Ст. 3368; 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 9; Ст.12; Ст. 17; Ст. 25; Ст. 37).
СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Ведомости Московской городской Думы.2006. № 7. Ст. 170.
В теории высказывается предложение выделить в главе 35 ГК общие положения о найме жилого помещения, общие для всех видов найма, а также отдельные параграфы, определяющие основы регулирования коммерческого, социального найма и найма специализированного жилого помещения.
СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 35. Ст. 3607.
СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Вместе с тем, нет препятствий к признанию статуса жилого помещения за строениями, возведенными на дачных земельных участках, если они отвечают требованиям законодательства к жилым помещениям и граждане намерены использовать их с целью постоянного проживания (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П)//СЗ РФ.2008.№ 18. Ст. 2089.
При данной классификации речь идет не о назначении жилых помещений – они всегда предназначены для проживания, а о назначении соответствующего жилищного фонда
СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369; 1998. № 30. Ст. 3619; 2002. № 13. Ст.1179; 2003. № 1. Ст.2; Ст.6; 2003. №2. Ст. 160; 2003. №22. Ст. 2066; 2003. №27 (ч.1). Ст. 2700.
В случае, когда интересы несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2/ БВС СССР. 1987. № 3. С.8; 1991. № 2. С.8)
Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в т.ч. дети, переданные указанным лицам под опеку.
В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если рассматривать договор найма как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М. 2000. С. 709-710
Следует учитывать, что помимо платы за жилое помещение на нанимателя обычно возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг. Плата за коммунальные услуги, по общему правилу, не входит в структуру платы за жилое помещение.
Седугин П.И. Жилищное право. М. 2003. С. 199
При определении видов работ, относящихся к текущему ремонту, можно руководствоваться пп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, согласно Типовому договору, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования -электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
Представляется, что исходя из схожего режима проведения переустройства и перепланировки, установленного ЖК, рассматриваемое правило должно распространяться и на случаи перепланировки жилого помещения. При этом под переустройством установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а под перепланировкой - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК).
Понятие реконструкции дается в градостроительном законодательстве. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский. Указ. соч. С. 740
Положение ст. 686 ГК о возможности замены нанимателя на одного и совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении представляется не вполне корректным, т.к. возможность гражданина полностью самостоятельно действовать в гражданском обороте и нести самостоятельную ответственность по своим обязательствам определяется не совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме. При этом полностью дееспособным может быть лицо, не достигшее совершеннолетия (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК), и, наоборот, совершеннолетний гражданин может не обладать дееспособностью (ст. 29 ГК). Поэтому более корректным видится положение п. 2 ст. 82 ЖК о замене нанимателя по договору социального найма, возможность которой связывается с наличием у члена семьи нанимателя дееспособности.
Позиции о консенсуальном характере договора социального найма придерживаются, к примеру, Г. И. Петрищева (Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова – М. 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996. С. 30); С.М. Корнеев (Гражданское право. Том 2. Полутом 1: учебник/ Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 1999. С.442). Данная точка зрения обосновывалась и в более ранних научных исследований, например: Левенсон С.Н. «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения», дисс., к.ю.н., М. ВЮЗИ. 1968
Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М. 2000. С. 724
См., например: Седугин П.И. указ. соч. С. 111; В.Н. Литовкин. См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М. 1996. С. 243
Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.М. 2000. С. 677
Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Том второй. М. 1956 г. С. 444.
В Комплексном словаре русского языка под ред. проф. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично: нанять означает «приобрести …что-либо за определенную плату во временное пользование» (М. 2001. С. 493)
Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 30. Ст. 1792.
Ведомости Московской городской Думы.2006. N 2. Ст. 7.
СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.
Учитывается также наличие доли в праве собственности на жилое помещение.
Седугин П.И . Цит. соч. С. 114
СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880; 1998. № 7, Ст. 788; 2000. № 33. Ст. 3348; 2002. № 15. Ст. 1375; 2003. № 2. Ст. 160; 2004. № 35. Ст. 3607.
См, например: п. 3 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»// Ведомости Московской городской Думы. 2003. № 5; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 4; 2005. №1.
Ст.10 Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"// Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 7. Ст. 170,
П.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"//РГ.08.07.2009. № 23.
СЗ РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.
См., например: Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022//СПС КонсультантПлюс
СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.
СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.
СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
В теории и на практике существовали разночтения в плане толкования положения о праве наймодателя запретить вселение новых членов семьи в случае несоблюдения требования о норме общей площади на одного человека. Некоторые распространяли данное право на случаи вселения супруга, детей и родителей нанимателя. Впоследствии Верховным Судом было дано толкование п. 1 ст. 70 ЖК, согласно которому право запретить вселение при несоблюдении нормы общей площади не относится к случаям вселения супруга, детей и родителей нанимателя (Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022// СПС «КонсультантПлюс»).
См. например: Седугин П.И. Цит. соч. С. 108.
См., например: Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений// Сб. Актуальные проблемы жилищного права. М. 2003. С. 66.
В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 данное право не распространяется на случаи вселения нанимателем в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.
СЗ РФ.2006. № 34. Ст. 3680.
Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года». Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека.
СПС КонсультантПлюс.
ВСНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99.
Обзор судебной практики Верховного СУда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»//БВС РФ. 2000. № 8.
Следует отметить, что выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора социального найма. Так, если имеют место использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение, договор социального найма может не расторгаться. Если в жилом помещении проживают не только наниматель, но и члены его семьи, допускается выселение без предоставления иного жилья только лиц, непосредственно виновных в указанных нарушениях (п. 1 ст. 91 ЖК). Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения гражданина, лишенного родительских прав, если его совместное проживание с детьми, в отношении которых он лишен родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК). Выселение из жилого помещения – это принудительное прекращение права пользования нанимателем и (или) членами его семьи жилым помещением, занимаемым по договору найма жилого помещения, по инициативе наймодателя, осуществляемое на основании судебного решения при наличии указанных в законе оснований.
СЗ РФ. 2001. № 23. Ст. 2277.
ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99
СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5135
СЗ РФ. 2006. № 6, Ст. 697.
ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959
Некоторым гражданам положено специализированное жилое помещение.
Если вы работаете и проживает далеко от места службы, то вам могут предоставить специализированное жилье. Прежде чем въехать туда, нужно изучить и подписать договор, в нем прописаны права и обязанности сторон. Также необходимо использовать помещение по назначению. Кто еще вправе претендовать на спецжилье, и как составить договор найма, расскажем далее.
Кто может заключить договор найма?
Временное жилье могут предоставлять для:
- временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
- проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
- проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
- лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
- переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается лишь в отношении домов, входящих в муниципальный и государственный жилищный фонд
Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:
- в общежитиях;
- служебные;
- из маневренного фонда;
- из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
- в социальных домах;
- на объектах соцзащиты.
Чем он отличается от договора социального найма?
Договор найма специализированного жилого помещения отличается от договора социального найма:
- носит временный характер. Поэтому есть особенности расторжения этого документа;
- наниматель вправе распоряжаться своим жилищем. Например, может сдать, обменять его. Пользователь специализированным помещением таких полномочий не имеет;
- не нужно вставать на учет. Соглашение найма спецпомещения не требует постановки граждан на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий для получения иной квартиры или комнаты.
Члены семьи гражданина, которому предоставили спецжилье, считаются сонанимателями и их данные вносятся в договор найма. Но если за это время произошло прекращение семейных отношений, они теряют право пользования предоставленными квадратными метрами (если иное не оговорено в соглашении).
Договоры на пользование специализированным жилым помещением могут существенно отличаться друг от друга. В основном они имеют временный характер.
Типовой договор найма специализированного жилого помещения
В данном документе одной стороной является владелец, второй — наниматель. Собственник передает жилое помещение во временное пользование за указанную плату.
Договор найма оформляется в письменной форме. В нем указываются данные нанимателя и членов семьи, если они будут проживать с ним
В верхней части договора указывается населенный пункт, название государственной организации, которая предоставляет жилое помещение, должностное лицо, которое является непосредственным наймодателем. Ставится номер решения и дата заключения данного типового договора.
Далее следует основная часть. В ней нужно указать — кому наймодатель предоставляет за плату в пользование спецпомещение (Ф.И.О., год рождения, степень родства) и на какой период. Указывается адрес объекта, площадь помещения, что оно собой представляет (комната, дом, квартира) и другие данные (месторасположение, этаж, имеющиеся коммуникации).
В обязательном порядке прописывается следующая информация о доме:
- год постройки;
- из каких материалов выполнены стены;
- сколько комнат;
- площадь комнат, кухни;
- есть ли плита (указать, газовая или электрическая);
- санузел (совмещенный или раздельный);
- есть ли балкон, лоджия и т. д.
Отдельно говорится о том, что данное помещение пригодно для проживания, находится в исправном состоянии.
Обратите внимание!
Наниматель должен обязательно ознакомиться с предоставляемым объектом до подписания договора. Если что-то неисправно, следует указать это в документе.
Типовой договор должен включать следующие пункты — обязанности и права сторон, их ответственность, срок действия, порядок расторжения и прекращения, прочие условия.
В конце ставится Ф.И.О. представителя каждой стороны с расшифровкой и название организации, в которой зарегистрирован типовой договор. Ниже указывается должность, ставится подпись ответственного за регистрацию и печать, проставляется номер зарегистрированного документа.
Как можно расторгнуть договор?
Рассмотрим, в каких случаях возможно преждевременное расторжение договора специализированного найма жилого помещения:
- смерть нанимателя. В отличие от договора социального найма, когда смерть человека не является поводом для выселения членов семьи умершего с данной жилплощади, на спецнайм подобное не распространяется. Беженцы, переселенцы и некоторые категории населения останутся проживать в квартире или доме, при этом соглашение будет переписано на дееспособного члена конкретной семьи;
- нарушение условий договора. Наниматель или члены его семьи нарушают условия соглашения (портят имущество, коммуникации, ненадлежащим образом обращаются с помещением, задолжали по оплате ЖКХ);
- нарушение условий проживания. Наниматель или члены его семьи злостно нарушают порядок в доме, мешают отдыхать соседям, создают условия для пожарной или иной опасности.
В каждом из этих случаев наймодатель должен сначала попросить жильцов покинуть помещение в добровольном порядке, затем может обратиться в суд.
Расторгнуть договор найма можно в оговоренном порядке или досрочно
Договор спецнайма жилья не предусматривает при расторжении предоставление другого помещения. Но есть исключения.
К ним относятся граждане, не имеющие иного жилья, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении помещения для проживания. При этом закон четко ограничивает круг таких лиц:
- пенсионеры по старости;
- члены семей военнослужащих;
- члены семьи гражданина, скончавшегося после того, как ему было предоставлено помещение в общежитии или жилое служебное;
- инвалиды I или II групп, которые получили травму в результате прохождения военной службы, исполнения трудовых обязанностей.
Так же к исключению относятся лица, которых выселили из жилой комнаты или квартиры специального назначения из-за смены наймодателя, если они находятся с новым собственником этого помещения в трудовых отношениях.
Обратите внимание!
Если в доме, где проживали нуждающиеся граждане, невозможно предоставить иное жилье, им обязаны дать другое, расположенное недалеко от прежнего.
Срок договора найма специализированного жилого помещения
Этот документ заключают на определенный срок, например, на время прохождения службы, период работы, время нахождения на выборной или государственной должности и прочее.
Когда закончится срок действия указанных обстоятельств, автоматически прекратится действие договора найма спецжилья.
Если вы считаете, что вас несправедливо выселяют из подобного помещения или предъявляют претензию в связи с порчей имущества, которое до вашего вселения было неисправным, тогда имеет смысл обратиться за помощью к юристу.
Но лучше прибегнуть к ней до подписания договора. Тогда у специалиста будет больше шансов защитить ваши интересы. Юрист предоставит консультацию, подскажет, имеете ли вы право на спецжилье, каким должен быть порядок ваших действий, какие потребуются документы для заключения договора.
