Здравствуйте Максим!
В соответствии с действующим законодательством:
Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2016 г. N ОГ-Д23-3182 «О порядке строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства», а также по отдельным вопросам порядка строительства, государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов недвижимости и объектов капитального строительства, и в пределах компетенции сообщает.
По общему правилу, объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет, и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», статья 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Гражданский кодекс, Закон о кадастре, Закон о регистрации соответственно).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек относятся к объектам капитального строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает предоставление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), которое в силу положений статьи 25 Закона о регистрации, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.2 статьи 20 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом, не допускается.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Кроме того, в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
В то же время, по мнению Департамента недвижимости, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство , могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса, например, дачные и садовые дома.
Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Закона о регистрации, положения которой также предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.
В силу положений части 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации, в рамках взаимодействия органа кадастрового учета и регистрирующего органа. Правила указанной части не ограничивают заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов.
При этом следует отметить, что положения главы V.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в том числе нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, принимаемые в соответствии с нормами указанной главы Земельного кодекса, регулируют отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута и не предусматривают принятие распорядительных актов. Разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в рамках реализации положений главы V.6 Земельного кодекса, в настоящее время не представляется возможной.
Вместе с тем обозначенный вопрос урегулирован в положениях статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу 1 января 2017 г.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. БочаровМинэкономразвития России разъясняет отдельные вопросы порядка строительства, кадастрового учета и госрегистрации объектов недвижимости и объектов капстроительства.
В отношении объектов недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет, и права на них подлежат госрегистрации.
Строительство таких объектов осуществляется на основании разрешения на строительство. При этом необходимо предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок. Завершение строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Если объект не учтен в госкадастре, его госрегистрация не допускается.
Таким образом, если у Вас по факту отсутствует основной объект, принадлежащий Вам на праве собственности, в государственной регистрации вспомогательного объекта Вам будет отказано.
Вместе с тем, Вы имеете право отозвать документы из Росреестра по заявлению. Привести документы(технический план) на объект в соответствие, после чего обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект, при условии, если имеется разрешение на строительство объекта и акт его ввода в эксплуатацию.
Качество культурно-бытового обслуживания на промышленных предприятиях в значительной степени влияет на формирование кадров предприятий, постоянство их состава, состояние здоровья работающих, их настроение и другие факторы, совокупность которых заметно повышает производительность труда рабочих и культуру производства. В вспомогательных зданиях промышленных предприятий обычно размещают следующие помещения: санитарно-бытового, культурного и спортивного, коммунально-бытового, административно-технического, торгового и технического обслуживания, а также здравоохранения, общественного питания, для профессионально-технического обучения и общественных организаций.
Система культурно-бытового обслуживания на промышленных предприятиях имеет четкую ступенчатую организацию.
I ступень охватывает внутрицеховые помещения и устройства повседневного местного обслуживания, которые наиболее приближены к рабочим местам и многократно используются в течение рабочего времени. К ним относятся уборные, курительные, питьевые устройства, торговые киоски и автоматы, помещения для отдыха, т. е. объекты первичного систематического обслуживания (радиус обслуживания 75-100 м).
II ступень обслуживания охватывает цеховые и межцеховые (на несколько цехов) помещения и устройства, которыми пользуются ежедневно в обеденный перерыв, а также до и после работы. Это гардеробные, душевые и умывальные, столовые и буфеты, фельдшерские здравпункты, помещения общественных организаций и др., т. е., объекты повседневного обслуживания (радиус обслуживания 300-400 м).
III ступень обслуживания охватывает заводские или общезаводские (на группу предприятий) объекты и учреждения. К ним относят общезаводские врачебные здравпункты, филиалы поликлиник, столовые - заготовочные, заводские спортивные залы и клубы, т. е. объекты периодического обслуживания (радиус обслуживания 800- 1000 м).
IV ступень обслуживания охватывает объекты районного значения. Объекты этой ступени кооперируют с объектами обслуживания жилой зоны, а также с аналогичными учреждениями других промышленных предприятий, располагаемых в одном промышленном узле. К ним относятся заготовительные предприятия общественного питания, поликлиники, медико-санитарные части, Дворцы культуры, инженерные центры и др., т. е., как правило, объекты периодического или эпизодического обслуживания (радиус обслуживания 1500-2000 м).
По назначению вспомогательные помещения подразделяют на следующие основные группы:
Санитарно-бытовые помещения могут быть общие и специальные. К общим относят: гардеробные, умывальные, уборные, курительные и др. К специальным - душевые, помещения для стирки, химической чистки, сушки, обеспыливания, обезвоживания и ремонта специальной одежды и обуви; помещения и устройства для обогревания или охлаждения работающих; для расположения оборудования ножных ванн или полудушей; помещения с устройствами для питьевого водоснабжения, респираторные, кладовые для чистой и грязной одежды и др.
Предприятия общественного питания (общее, диетическое, а в необходимых случаях лечебно-профилактическое) предусматривают: столовые-заготовочные, столовые-доготовочные, буфеты, комнаты приема пищи, а в отдельных случаях рестораны, кафе, закусочные, передвижные буфеты, помещения для размещения торговых автоматов, киоски и др.
Помещения для профессионально-технического обучения включают: учебные помещения для общеобразовательной подготовки (школы рабочей молодежи), учебные рабочие места, учебные участки, классы, помещения для производственного обучения (помещения для учебных занятий и здания для производственного обучения), помещения для специального технического образования (профессионально-технические училища, отделения вечерних техникумов и вузов).
Помещения здравоохранения: больницы (стационары), амбулатории, поликлиники, профилактории, здравпункты, помещения для ручных ванн, аптеки, санитарно-эпидемиологические станции, подстанции скорой помощи и др.
Помещения культурного и спортивного обслуживания: культурно-просветительные учреждения (красные уголки, библиотеки, кабинеты политического просвещения, музеи заводов, залы собраний, клубы. Дома и Дворцы культуры); объекты для занятий спортом (площадки для спортивных игр и для занятий спортивной гимнастикой, стадионы, спортивные залы, спортивные центры, методические кабинеты по спортивно-массовой работе); помещения и места для кратковременного отдыха в рабочее время и в обеденный перерыв.
Коммунально-бытовые и торговые помещения включают: помещения комплексных приемных пунктов (химчистка, прачечная, ателье, ремонтные мастерские), комбинаты бытового обслуживания (парикмахерские, косметические кабинеты), столы заказов, гостиницы, общежития для приезжих. Помещения для выездных распродаж, пункты торговли на общественных началах (продажа книг в цехах), магазины по продаже продовольственных и промышленных товаров повседневного спроса.
Помещения административно-технического назначения и общественных организаций включают: рабочие комнаты сотрудников различных служб, залы совещаний, кабинеты инженерно-технического персонала, секретариаты, машинописные бюро, выставочные помещения, лаборатории, научно-технические библиотеки, научно-исследовательские институты и их филиалы. Помещения технического обслуживания включают: счетно-вычислительные станции, вычислительные центры, автоматические телефонные станции, радиоузлы, фотолаборатории, копировальные, архивы, а также помещения для устройств инженерного оборудования зданий: водопроводного и теплового вводов, приточных, вытяжных и вентиляционных камер и кондиционеров, помещения охраны предприятий, проходные, пожарные депо, газоспасательные станции.
По этажности вспомогательные здания подразделяют на одноэтажные и многоэтажные - не более девяти этажей. При определении числа этажей учитывают надземные этажи, включая технические, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли на 2 м и более.
Однако во всех случаях вспомогательные помещения различного назначения размещают в одном здании, если это не противоречит Строительным нормам и правилам и Санитарным нормам проектирования промышленных предприятий. Вспомогательные здания и помещения располагают в местах с наименьшим воздействием шума, вибрации и других вредных факторов, исходя из максимального приближения их к рабочим местам, при этом учитывают, что работающие не должны проходить через производственные помещения с вредными выделениями и взрывопожароопасными производствами категорий А, Б и с взрывоопасными производствами категорий Е, если они в этих помещениях не работают.
Вспомогательные здания также подразделяют по времени их использования на объекты, используемые в течение рабочего дня, и объекты, используемые до или после рабочего дня.
По конструктивной схеме вспомогательные здания подразделяют на две группы - каркасные и здания с несущими стенами. Общая полезная площадь вспомогательных зданий и помещений составляет обычно 20-30% от общей полезной площади промышленного здания.
Для предприятий обрабатывающих отраслей промышленности, для вспомогательных зданий, относящихся к I, II, III ступеням, площадь по видам бытового обслуживания распределяют в % на объекты: санитарно-бытового обслуживания - 65; общественного питания - 25; медицинского обслуживания - 2 и культурного обслуживания - 8.
Вспомогательные здания и помещения должны создавать оптимальные условия для осуществления тех функциональных процессов, для которых они предназначены. Это значит, что такие помещения должны быть удобными, в них должен быть создан надлежащий санитарно-гигиенический режим и проведен весь комплекс мероприятий в соответствии с требованиями, которые предъявляются к помещениям того или иного назначения.
Для инженерно-технического и вспомогательного персонала кроме соответствующих бытовых и санитарно-гигиенических удобств должны быть созданы наилучшие условия проведения работ, связанных с руководством и обеспечением производственного процесса (подготовкой, управлением, анализом и т. п.).
При размещении общезаводских вспомогательных зданий на территории промышленного предприятия, используя принципы блокирования и кооперирования, следует стремиться к образованию административных, научно-исследовательских, учебных и общественных центров. При этом улучшаются условия обслуживания, уменьшается дублирование помещении и снижается стоимость строительства.
Цеховые вспомогательные здания обычно располагают на основных магистралях предприятий с таким расчетом, чтобы они были максимально приближены к производственным цехам. Объемно-планировочное решение вспомогательных зданий и помещений должно быть четким и соответствовать протекающим в них функциональным процессам. Необходимый состав помещений, их размеры и оборудование определяют в зависимости от числа работающих и санитарно-гигиенических условий производственных процессов.
Проектирование вспомогательных зданий и помещений осуществляют с учетом климатических особенностей района строительства, санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований.
Необходимо учитывать также, что комплекс вспомогательных зданий существенно влияет на формирование архитектурной композиции всего промышленного предприятия, поэтому при проектировании должно быть обеспечено архитектурно-композиционное единство основных производственных и вспомогательных зданий. Наконец, объемно-планировочные и конструктивные решения вспомогательных зданий и помещений должны быть экономичными.
Вспомогательные помещения могут располагаться в отдельно стоящих зданиях, в специальных пристройках к производственным зданиям, т. е. «пристроенных вспомогательных зданиях», а также внутри производственного здания, т. е. быть «встроенными вспомогательными помещениями». Выбор того или иного решения зависит от санитарной характеристики технологического процесса, размеров территории промышленного предприятия, числа работающих и других факторов.
Отдельно стоящие вспомогательные здания располагают близ обслуживаемых ими производственных зданий или сооружений. Связь между ними и с производственными помещениями осуществляют по подземным или надземным переходам или, если допустимо по условиям безопасности и санитарно-техническим требованиям, непосредственно по территории. Расстояния между отдельно стоящими вспомогательными и производственными зданиями назначают согласно нормам проектирования данной отрасли промышленности. Цеховые отдельно стоящие вспомогательные здания проектируют при горячих и других цехах, производственный режим которых, например по состоянию воздушной среды, по шуму, вредностям, требует надежной изоляции вспомогательных помещений.
Пристроенные вспомогательные здания располагают вдоль продольных или торцевых стен производственного здания. Их можно пристраивать к ним продольной или торцевой стеной.
Пристроенное вспомогательное здание не должно, по возможности, ухудшать естественное освещение производственного здания и снижать его аэрационные возможности.
Сравнивая отдельно стоящие и пристроенные вспомогательные здания, можно отметить, что первые создают лучший санитарно-гигиенический режим, надежно изолирующий людей от влияния производственных вредностей, имеют более простое конструктивное решение и более компактную планировку. Отдельно стоящие вспомогательные здания предоставляют возможность реконструкции или расширения производственных зданий. Вместе с тем они повышают стоимость (за счет устройства перехода), создают менее плотную застройку территории и большую удаленность помещений от рабочих мест.
Встроенные вспомогательные помещения устраивают в производственных зданиях, объемно-планировочные и конструктивные решения, а также производственный режим которых допускают непосредственное размещение вспомогательных помещений вместе с цехами (приборостроительные и другие подобные предприятия).
Встроенные вспомогательные помещения размещают на выделенных для этой цели участках производственного здания, в цокольных этажах, на антресолях, в технических этажах многоэтажных зданий (в межферменном пространстве или на покрытии). Встроенные вспомогательные помещения можно расположить близко к рабочим местам, что повышает удобства для работающих. Однако они усложняют планировку производственного здания, часто мешают модернизации технологических процессов.
Рис.1. Схема расположения встроенных вспомогательных помещений. а – во вставках между цехами, б – в крайних пролетах цеха, в – на свободных площадках цеха(островное расположение), г – в подвале производственного зданий, д – на антресолях в цехе, е – в межферменном пространстве и на покрытии цеха
На производствах, технологический процесс которых сопровождается выделением значительного количества тепла, влаги, газов и других вредностей, а также на производствах пищевой промышленности или на предприятиях, требующих соблюдения особого санитарного режима, размещение вспомогательных помещений в производственных зданиях недопустимо. Однако такие помещения, как, например, цеховые туалеты, курительные и т. п., следует делать встроенными при любом характере производства.
Так как к основным функциональным процессам вспомогательных зданий и помещений относят бытовое, медицинское и культурное обслуживание, общественное питание, управление предприятием, работу общественных организаций и т. п., то возможно функционально зонировать объем и площадь вспомогательного здания или помещений.
Рис.2. Схема функционального зонирования вспомогательного здания, пристроенного к цеху. 1 – мужские бытовые помещения; 2 – женские бытовые помещения; 3 - столовая; 4 - медицинский пункт; 5 - помещения дли инженерно-технического персонала; 6 - помещения для конструкторских бюро, учебных занятий и общественных организаций; 7 - помещения культурного обслуживания;8 - вестибюль, холл 2-го этажа и коридоры: 9 — лестницы
Функциональное зонирование предполагает подразделение помещений на группы. При этом рационально решают распределение людских потоков, обеспечивают освещенность помещений естественным светом, выделяют вредные в санитарно-гигиеническом отношении помещения, производят компоновку помещений с одинаковым температурно-влажностным режимом.
Состав вспомогательных помещений зависит от ряда факторов и в том числе от числа работающих на производстве, которых подразделяют на следующие категории: рабочие производственные и вспомогательные, инженерно-технический состав, конторско-хозяйственный и младший обслуживающий персонал.
Численность производственных и вспомогательных рабочих, инженерно-технического и другого персонала, в свою очередь, зависит от характера производства, его автоматизации и других факторов и определяется согласно технологическим нормам данного вида производства.
Для проектирования вспомогательных помещений необходимо установить списочное число работающих во всех сменах и так называемое явочное число работающих в наибольшей смене. По списочному числу определяют общую площадь помещений, количество гардеробного оборудования и пр., а по явочному - число посадочных мест в столовых, число уборных, душевых, площади помещений общественных организаций и т. п.
Согласно СНиП II-92-76 на проектирование вспомогательных зданий производственные процессы по санитарным характеристикам подразделяют на четыре группы:
- группа I подразделена на три подгруппы: а, б, в - характеризует производственные процессы, протекающие при нормальных условиях и при отсутствии вредных газов;
- группа II в составе пяти подгрупп: а, б, в, г, д - характеризует производственные процессы, протекающие при неблагоприятных метеорологических условиях, или процессы, связанные с выделением пыли или с напряженной физической работой;
- группа III, имеющая четыре подгруппы: а, б, в, г - характеризует производственные процессы, протекающие с резко выраженными факторами вредностей и с загрязнением рабочей одежды;
- группа IV с тремя подгруппами: а, б. в - характеризует производственные процессы, требующие особого режима для обеспечения качества продукции.
Обычно гардеробные, душевые и умывальные объединяют в так называемые «гардеробные блоки». Гардеробные предназначаются для хранения уличной, домашней и специальной одежды. При производственных процессах групп I, II а - гардеробные блоки устраивают общими для всех видов одежды, а для остальных - отдельными для каждой из этих групп. При производственных процессах групп II (за исключением II а), III и IV предусматривают отдельные гардеробные для специальной одежды. Гардеробные специальной одежды при производственных процессах групп II г (при числе работающих в наиболее многочисленной смене более 30), III а,III б, III г и IV б должны быть отдельными для каждой из указанных групп. Гардеробные уличной, а также уличной и домашней одежды во всех случаях могут быть общими для всех групп производственных процессов. Отдельные гардеробные для специальной одежды предусматривают также при производственных процессах группы I в, если по условиям работы возникает необходимость в полном (включая белье) переодевании. Общие гардеробные для всех видов одежды предусматривают при производственных процессах групп II, III б и IV, если по условиям работы не возникает необходимости в полном (включая белье) переодевании.
Умывальную располагают смежно с гардеробными специальной одежды, общими гардеробными или на предусматриваемой для этой цели площади в указанных гардеробах. Душевые размещают смежно с гардеробными. При душевых предусматривают преддушевые, которые предназначены для вытирания тела, а при душевых в гардеробных для совместного хранения всех видов одежды - также и места для переодевания. В этом случае, когда гардеробные уличной и домашней одежды и гардеробные специальной одежды располагают в отдельных помещениях, между ними располагают душевые и преддушевые помещения. Рабочие, идущие на работу, проходят из гардероба уличной и домашней одежды в гадероб специальной одежды через проход, минуя преддушевую; при возвращении с работы они проходят через преддушевую и душевую.
Для производственных процессов групп II и III возникает потребность в отдельных бытовых помещениях, связанных с сушкой специальной одежды, ее обеспыливанием, хранением чистого и грязного белья, респираторов и др.
Таким образом, при проектировании гардеробных блоков основой планировочного решения должно быть четкое разделение людских потоков, идущих на работу и с работы, возможное сокращение контактов между людьми, проходящими разные этапы обслуживания (одетыми и раздетыми, прошедшими и не прошедшими душевую и пр.).
ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ И КОНСТРУКТИВНЫЕ РЕШЕНИЯ ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИИ И ИХ ОБОРУДОВАНИЕ
Объемно-планировочные решения вспомогательных зданий, как правило, разрабатывают на основе унифицированных габаритных схем или типовых планировочных элементов.
Рис.3. Габаритные схемы вспомогательных зданий. а – каркасных, б – с несущими поперечными стенами из крупных панелей.
Унифицированные габаритные схемы чаще всего имеют ширину 12 (для пристроенных) или 18 м (для отдельно стоящих) зданий, при длине 36, 48, 60 м и числе этажей два-четыре.
Нормативная высота этажей вспомогательных зданий в зависимости от назначения помещений может быть 3; 3,3; 3,6; 4,2; 4,8 м.
Для ряда вспомогательных зданий (например, административных) целесообразно применение ширины 15 м (6 + 3 + 6 = 15 м), а для некоторых и до 24, 36 м и более, что значительно повышает гибкость планировки.
Вспомогательные здания имеют бескоридорную (зальную) или коридорную систему планировки. В отдельно стоящих зданиях зальной системы планировки вспомогательные помещения, требующие естественного освещения, располагают на всей ширине здания, в пристроенных зданиях - максимально на 2/3 его ширины.
Ширину коридоров и проходов в вспомогательных зданиях целесообразно назначать, пользуясь расчетом вынужденной эвакуации, учитывающей число людей, пользующихся этими помещениями. Однако ширина коридоров и проходов не может быть соответственно меньше 1,4 и 1м.
Рис.4. Схема расположения коридоров и проходов в вспомогательных зданиях. а, б, г — в пристроенных и отдельно стоящих, в – отдельно стоящих, д – в пристроенных
Согласно СНиП II-92-76 число выходов из вспомогательных зданий по условиям эвакуации должно быть не менее двух. В качестве второго эвакуационного выхода может быть использована наружная пожарная лестница.
При большой численности рабочих бытовые помещения возможно располагать на первом и на втором этаже. В этом случае принимают специальную планировку (рис. 19.4). Каждую секцию рассчитывают на определенное число людей с соответствующим необходимым санитарно-техническим оборудованием. При размещении секций на разных этажах душевые, умывальные, уборные располагают по одним вертикалям.
Гардеробные устраивают для хранения уличной, домашней и специальной одежды. Они занимают часто наибольший объем в составе бытовых помещений. Площадь гардеробных определяют в зависимости от санитарной характеристики технологического процесса, требуемого способа хранения одежды, вида оборудования, числа смен и состава работающих (мужчин и женщин).
Санитарная характеристика технологического процесса обусловливает способ хранения одежды, определяемый строительными нормами и правилами на проектирование вспомогательных зданий и помещений. Различают следующие два основных способа: а) раздельный - для каждого вида одежды в отдельных помещениях; б) совмещенный в одном помещении. Первый применяют в тех случаях, когда производство требует особого режима по чистоте с целью обеспечения качества продукции или когда производство сопровождается загрязнением рабочей одежды, выделением вредных или сильно пахнущих веществ, т. е. в тех случаях, когда совместное хранение домашней и специальной одежды в одном помещении невозможно.
Хранение одежды может быть открытое на вешалках, закрытое в индивидуальных шкафах, смешанным способом; например, уличная - открыто, домашняя и специальная - закрыто. Следует иметь в виду, что открытое хранение требует меньшей площади, и, следовательно, дает сокращение единовременных затрат на строительство здания, но при этом эксплуатационные расходы сильно возрастают на содержание персонала, обслуживающего гардероб.
Расстояние между лицевыми поверхностями шкафов принимают: 2 м - при расположении скамей по обеим сторонам проходов; 1.4 м - при расположении скамей только по одной из сторон проходов; 1м - в гардеробных без скамей.
Рис.6. Гардеробные, оборудованные шкафами
Рис.7. Умывальные
Умывальные обычно размещают в отдельных, смежных с гардеробными помещениях (рис. 19.8, а) или непосредственно в помещениях гардеробных При этом 40% умывальников можно располагать в производственных цехах, близ рабочих мест. Для административно-конторского персонала умывальники устанавливают в шлюзах при уборных. Число кранов определяют в зависимости от характера технологического процесса и числа работающих в наиболее многочисленной смене (см. СНиП II-92-76). При этом число кранов в столовых и уборных не учитывают. Расстояния между кранами принимают не менее 0,65 м. Ширина прохода между рядами умывальников должна быть 2 м и одним рядом умывальников и вертикальными ограждающими конструкциями не менее 1,5 м.
Душевые в зависимости от санитарной характеристики технологических процессов устраивают с преддушевыми помещениями типа «санитарного пропускника», предусматривающего обязательный проход через душевую и даже под душем. Последние устраивают в том случае, когда технологический процесс сопровождается выделением вредных для здоровья веществ либо требует особого санитарного режима. В зависимости от санитарных требований душевые могут быть объединены с другими обслуживающими помещениями (санузлами, гардеробами и пр.) в так называемые гардеробно-душевые блоки. Обычно душевые размещают в смежных помещениях с гардеробами (между гардеробами специальной и домашней одежды).
Рис.8. Душевые
Число душевых сеток в помещении душевой устанавливают в зависимости от характера технологического процесса и числа работающих в наиболее многочисленную смену. Однако в одном помещении душевой может быть установлено не более 30 душевых сеток.
Ширину проходов в душевых применяют из расчета свободного прохода людей так, чтобы не задевать друг друга, и на необходимом удалении от кабин, например, проход между рядами душевых кабин принимают 2 м - при числе кабин в ряде более 6 и 1,5 м - при числе кабин в ряду 6 и менее а ширину прохода между рядом кабин и стеной или перегородкой принимают: 1,5 м при числе кабин в ряду более 6 и 1 м при числе кабин в ряду 6 и менее. Преддушевые оборудуют скамьями шириной 0,3 м и длиной на одно место 0,4 м при расстоянии между рядами скамей не менее 1 м.
Рис.9. Санитарные пропускники. а – с проходом через душевую, б – с проходом под душем, 1-душевая, 2-преддушевая, 3-мужской санитарный узел, 4- женский санитарный узел, 5- кладовая грязного белья, 6- кладовая чистого белья, 7- служебное помещение, 8-сушка с обеспыливанием одежды, 9- маникюрная. 10- умывальная
Санитарные узлы (уборные) располагают как в комплексе бытовых помещений, так и непосредственно в цехах с таким расчетом, чтобы расстояние от самых удаленных рабочих мест не превышало 75 м, а от рабочих мест на площадке предприятия не более 150 м. В многоэтажных производственных зданиях санитарные узлы располагают на каждом этаже. Если на двух смежных этажах число рабочих мест не превышает тридцати, то устраивают санитарные узлы через этаж.
Санитарный узел состоит из тамбура (шлюза), в котором устанавливают умывальники, и помещения уборной, в котором располагают кабины с напольными чашами или унитазами, а в мужских уборных еще и писсуары.
Рис.10. Санитарные узлы. а – габариты кабины, б – планировочные решения
В отдельно стоящих и пристроенных вспомогательных зданиях санитарные узлы, обслуживающие производственные помещения, располагают на первом этаже. Если вспомогательное здание многоэтажное, санитарные узлы располагают поэтажно по одной вертикали. В случае размещения санитарных узлов непосредственно в объеме одноэтажного производственного здания их располагают в выгороженных и закрытых помещениях на уровне первого этажа, на антресолях или в подвале. В многоэтажных промышленных зданиях санитарные узлы чаще всего располагают у лестничных клеток.
Помещения для личной гигиены женщин устраивают в том случае, когда число работающих женщин в наиболее многочисленной смене составляет 15 и более человек. Обычно эти помещения располагают в женских уборных или смежно с ними. Однако правильнее располагать их в комплексе с здравпунктом. В помещениях для личной гигиены женщин предусматривают места для раздевания (из расчета 0,7 м2 на одного человека в наиболее многочисленной смене, но не менее 4 м2), а также индивидуальные кабины для процедур, оборудованные гигиеническими душами размером 1,8 X 1,2 м. Число кабин принимают из расчета одна кабина на каждые 100 женщин, работающих в наиболее многочисленной смене.
Здравпункты относят к основной первичной обязательной форме медицинского обслуживания работающих на промышленных предприятиях. В них проводят лечебно-профилактическую работу и оказывают первую помощь при внезапных заболеваниях, травмах, острых отравлениях, а также проводят учет заболеваний рабочих, обеспечивают диспансеризацию, организовывают периодические и целевые осмотры работающих. В здравпунктах проводят медицинские процедуры, связанные с предупреждением профессиональных заболеваний.
Фельдшерские здравпункты устраивают на промышленных предприятиях со списочным числом работающих более 300 чел. Число фельдшерских здравпунктов определяют по численности списочного состава работающих на предприятии из расчета обслуживания одним здравпунктом: на предприятиях химической, горнорудной, угольной и нефтеперерабатывающей промышленности - 1500 чел., на предприятиях остальных отраслей промышленности - 2000 чел., при подземных работах - 500 чел. На реконструируемых промышленных предприятиях со списочным числом работающих до 4000 чел. по согласованию с местными органами здравоохранения допускается предусматривать общезаводские врачебные здравпункты. Общезаводские здравпункты подразделяют на три категории:
- I категория - врачебный здравпункт с 3-4 врачами - назначают при списочном числе работающих 3000-4000 чел.;
- II категория - врачебный здравпункт с двумя врачами при числе работающих 2000-3000 чел.;
- III категория - врачебный здравпункт с одним врачом при числе работающих 1200-2000 чел.
Здравпункты размешают либо в отдельных зданиях, либо в первых этажах вспомогательных или производ-ственных зданий (рис. 19.13), наиболее многолюдных или особо опасных в отношении травматизма цехов. Состав и площадь помещений здравпунктов назначают в зависимости от их категории согласно СНиП II-92-76. Расстояние от рабочих мест до здравпункта должно быть не более 1000 м.
На отдельных промышленных предприятиях, связанных с пыле- или газовыделениями, при здравпунктах или самостоятельно оборудуют ингалятории для профилактики заболеваний дыхательных путей. Ингалятории размещают при гардеробных уличной и домашней одежды. Число пользующихся ингаляторием принимают равным 20% работающих в наиболее многочисленной смене, для которых необходима ингаляция.
Фотарии - светолечебные кабинеты для группового облучения тепловыми и ультрафиолетовыми лучами, которые применяют для повышения трудоспособности и понижения восприимчивости организма человека к различным заболеваниям, их устраивают в профилактических целях на промышленных предприятиях, где производственные помещения не имеют, либо имеют недостаточное естественное освещение.
Фотарии предусматривают на производствах, располагаемых: севернее Северного полярного круга; севернее 45° северной широты; при подземных работах; при работах, проводимых в помещениях без естественного освещения или с коэффициентом естественной освещенности менее 0,1%. Фотарии оборудуют установками для ультрафиолетового облучения. Фотарии могут быть кабинные - для индивидуального облучения в кабинах; проходные с установками для облучения людей, движущихся в огражденном специальном проходе, который может быть прямым или с поворотом; маячные - для облучения людей, расположенных вокруг источника излучения.
Фотарии устраивают отдельно для мужчин и женщин. Для расчета числа пользующихся фотарием принимают 80% мужчин и 70% женщин, работающих в наиболее многочисленной смене. Фотарии обычно размещают в гардеробных домашней (уличной и домашней) одежды или в гардеробной для хранения всех видов одежды. Состав, площади, размеры помещений и устройств фотариев определяют согласно СНиП II-92-76.
Предприятия общественного питания. На промышленных предприятиях предусматривают помещения для обеспечения всех работающих общественным питанием: общим, диетическим, а в необходимых случаях и лечебно-профилактическим. Предприятия общественного питания устраивают следующих типов: столовые-заготовочные, работающие на сырье; столовые-доготовочные, работающие на полуфабрикатах; столовые-раздаточные - буфеты; комнаты приема пищи.
Столовые-заготовочные, обслуживающие столовые-доготовочные, проектируют мощностью не менее 8 т сырья в сутки с числом мест в зале 250-1000. Столовые-доготовочные проектируют с залами вместимостью 50-2000 мест, при числе работающих в наиболее многочисленной смене 200 чел. и более.
Буфеты или столовые-раздаточные используют при числе работающих в наиболее многочисленной смене менее 200 чел. и устраивают с отпуском горячих блюд, доставляемых из столовых-заготовочных или доготовочных. Цеховые буфеты обычно имеют 24-50 посадочных мест, а при вместимости 8-24 их располагают в обеденных залах столовых.
Комнаты приема пищи предусматривают для рабочих, которые приносят пищу из дома при численности работающих в наиболее многочисленной смене менее 30 чел. Их располагают в специальных помещениях рядом с цехами. На крупных промышленных предприятиях можно устраивать одновременно все виды помещений общественного питания. Расстояние от рабочих мест до столовых не должно превышать 300 м. На производствах с непрерывными технологическими процессами расстояние от рабочих мест до столовой или буфета не должно превышать 75 м, поскольку перерыв для приема пищи осуществляется с подменой работающего на возможно меньшее время.
Число посадочных мест в помещениях общественного питания устанавливают заданием на проектирование. Оно зависит от числа работающих в самой многочисленной смене, от числа пользующихся питанием в столовой или буфете, а также от числа людей, получающих лечебно-профилактическое или дополнительное питание. Продолжительность пребывания рабочих в столовой принимают 20 мин, а в буфете - 12 мин. Пункты питания размешают как в отдельно стоящих зданиях, так и во вспомогательных или в производственных зданиях, за исключением зданий с производствами, связанными с обработкой или применением ядовитых веществ или материалов.
При расчетах сети питания принимают, что 60% всех работающих вмногочисленной смене пользуются столовыми, 20% - буфетами, 10% - комнатами приема пищи и 10% находятся в отпусках или отсутствуют по другим причинам. При расчете мест учитывают, что для смены может быть организовано не более четырех посадок. В настоящее время на отдельных производствах устраивают один перерыв на обед. В этих случаях число посадочных мест в помещениях общественного питания принимают равным явочному составу смены.
Организацию питания строят на принципе самообслуживания.
Для лучшей организации питания предпочтительнее иметь большее число буфетов, чем буфетов с большим числом мест. В состав помещений буфета входят торговый зал, доготовочная, моечная, кладовая и тарная.
В состав помещений столовых-доготовочных входят следующие группы помещений: торговая, производственная, складская, административно-бытовая и техническая.
Помещения для управления. В состав этих помещений входят рабочие комнаты для управлений и контор, кабинеты руководящего персонала (начальника цеха, главного инженера, главного технолога и др.), залы совещаний и собраний, кулуары при залах, вестибюли, гардеробные, помещения конструкторских бюро, для учебных занятий и общественных организаций.
На основании анализа функциональных процессов в помещениях вспомогательных зданий и накопленного опыта проектирования установлены оптимальные размеры их площадей. В нормах проектирования приводятся данные потребности в площади из расчета на одного человека или на одно рабочее место.
Площадь кабинетов руководящего состава зависит от площади рабочих комнат (10-15%, т.е. в зависимости от числа служащих). В состав помещений управления входят кабинеты и комнаты для общественных организаций, комнаты для кружковой работы, кабинет по технике безопасности и т. п. Их площади также назначают в зависимости от числа работающих на предприятии.
При проектировании этих помещений главное внимание уделяют удоб-ому расположению оборудования, хорошему естественному освещению рабочих мест и архитектурно-художественному облику интерьера.
Залы собраний проектируют из расчета 1,2 м2 на одно место при вместимости до 100 чел. и по 0,9 м2 на каждое место свыше 100 чел.; площадь кулуаров при этих залах определяют из расчета 0,4 м2 на каждое место в зале. При зале, если число работающих в наиболее многочисленной смене составляет более 800 чел., устраивают киноаппаратную со стационарной аппаратурой. Помещения управлений проектируют согласно СНиП II-84-78.
Вестибюли с гардеробами для уличной одежды могут быть двух типов. Первый предназначается только для инженерно-технического и административно-конторского персонала вспомогательного здания. Второй тип - вспомогательного назначения, где гардеробом для уличной одежды пользуются и работающие в цехах.
К конструктивным решениям вспомогательных зданий предъявляют такие же требования, как и к производственным зданиям. Вместе с тем для вспомогательных зданий могут быть использованы типовые конструкции, которые применяют для зданий культурно-бытового и общественного назначения массового строительства.
Наиболее распространенная конструктивная схема вспомогательного здания - каркасная при сетке колонн 6×6 м для одно-четырех или пяти-двенадцатиэтажных зданий. Чаще всего применяют полный каркас с продольными или поперечными ригелями и крупноразмерными панелями перекрытий.
Все элементы сборного каркаса (фундаменты, колонны, ригели, панели перекрытий и покрытия) железобетонные. Элементы сборных колонн применяют высотой в один или два этажа с постоянным поперечным сечением 300×300 мм. Узел сопряжения ригеля с колонной выполняют «со скрытой консолью» и с жестким защемлением. Такое решение улучшает интерьеры помещений (по сравнению с открытой консолью под ригелем) и более экономично. Ригели таврового сечения высотой 400 мм имеют полки, на которые опирают сборные железобетонные панели перекрытия и покрытия. Все соединения осуществляют на сварке закладных стальных деталей с последующим замоноличиванием швов. Устойчивость поперечных рам каркаса обеспечивают жесткими узловыми соединениями всех элементов каркаса.
Пристроенные вспомогательные здания отделяют от производственных корпусов деформационными (осадочными) швами. Опирание несущих конструкций вспомогательных зданий на несущие или ограждающие конструкции производственных цехов не допускается.
Поперечные температурные швы решают на спаренных колоннах со вставкой или с консолью, выпускаемыми плитами перекрытий.
Привязку колонн каркаса к разбивочным осям выполняют нулевой, т. е. по наружной грани колонны или по центру колонн каркаса.
Наружные стены вспомогательных зданий устраивают самонесущими или навесными и выполняют их из крупных панелей.
Покрытия над вспомогательными зданиями устраивают или бесчердачные с внутренними водостоками, аналогично утепленным покрытиям промышленных зданий, или с чердаком. На покрытии устраивают выход из лестничной клетки.
Перегородки во вспомогательных зданиях выполняют из гипсобетонных плит или панелей, а в душевых делают из водостойких материалов: железобетона или стеклоблоков. Перегородки из стеклоблоков можно применять и для помещений, которые освещаются вторым светом.
В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 №74), в таблице 7.1.2 устанавливается размер санитарно-защитных зон для локальных очистных сооружений. Разработанные ООО «АКВАТИС» биологические очистные сооружения размещены в отдельно стоящем корпусе и больше не имеют никаких зданий и сооружений. Сточные воды входят в корпус, очищенная вода выходит. Однако экспертные органы не признают данные очистные сооружения локальными.
Каковы критерии определения термина «локальные очистные сооружения» и какова характеристика термина «малые сооружения (установки) водоподготовки и очистки сточных вод», используемого в таблице 21. СБЦ «Объекты водоснабжения и канализации»?
1. В соответствии с пунктом 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.99 № 167 «локальные очистные сооружения - сооружения и устройства, предназначенные для очистки сточных вод абонента (субабонента) перед их сбросом (приемом) в систему коммунальной канализации».
В таблице 7.1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09. 2007 № 74), действительно, указаны значения санитарно-защитных зон для локальных очистных сооружений при различной их производительности.
Вместе с тем в пункте 1 к данной таблице указано: «Размер СЗЗ для канализационных очистных сооружений производительностью более 280 тыс. м/сутки, а также при принятии новых технологий очистки сточных вод и об¬работки осадка, следует устанавливать в соответствии с требованиями п. 4.8. настоящего нормативного документа». Требования пункта 4.8 таковы: «Для промышленных объектов и производств, не включенных в санитарную классификацию, а также с новыми, недостаточно изученными технологиями, не имеющими аналогов в стране и за рубежом, размер санитарно-защитной зоны устанавливается в каждом конкретном случае Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, если в соответствии с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух они относятся к I и II классам опасности, в остальных случаях - Главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем».
Поскольку, согласно письму, при разработке биологических очистных сооружений применена новая технология чешской фирмы EcoFluid, по нашему мнению, при определении размера санитарно-защитной зоны следует руководствоваться указаниями пункта 1 к таблице 7.1.2 и пункта 4.8.СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
При этом согласно пункту 2 Правил согласования размещения хозяйственных и иных объектов, а также внедрения новых технологических процессов, влияющих на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28.07.2008 № 569, при внедрении новых технологических процессов, влияющих на состояние водных биологических ресурсов и среду их обитания, в целях предотвращения или снижения воздействия такой деятельности на водные биологические ресурсы и среду их обитания, необходимо получить от Федерального агентства по рыболовству решение о согласовании такого внедрения.
2. Термин «малые сооружения (установки) водоподготовки и очистки сточных вод», законодательными и иными нормативными актами Российской Федерации, а также нормативными документами федерального уровня не определен.
Исходя из содержания таблицы 21 Справочника базовых цен на проектные работы для строительства «Объекты водоснабжения и канализации» (рекомендован к применению письмом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 24.04.2008 №ВБ-1711/02) к малым сооружениям (установкам) водоподготовки и очистки сточных вод следует относить сооружения (установки) производительностью от 10 до 1600 м3/сут.
Обращается внимание, что исходя из определения термина «локальные очистные сооружения» «локальность» заключается не в малой производительности сооружения, а в отнесении к обслуживаемому объекту (абоненту), имея в виду, что сброс осуществляется в систему коммунальной канализации (т.е. идёт на доочистку), а не в водные объекты.
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек
Емельянов А.С., ООО "Спецстройсервис-Р"
Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.
И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.
С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.
Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется , в частности, в следующих случаях:
- строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др. );
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.
Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.
Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.
Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).
Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.
В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.
Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.
Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля , к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи .
Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения "временному сооружению", это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью .
Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками . В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.
Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.
Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости - отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью .
В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание .
В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение - быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной . А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.
Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью .
В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.
Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?
Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.
Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения , например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке - не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).
В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.
В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.
При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта - незаконным .
Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ .
Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица .
Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной некапитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной .
Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным . Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.
Примечания
1. Постановление мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 "О размещении в городе Ярославле временных построек, не являющихся объектами капитального строительства" (вместе с "Положением о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля").
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 № 09АП-2171/2009-АК по делу № А40-74887/08-153-625.
3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А60-19089/2008.
4. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2008 № КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.
5. Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2005 № КГ-А41/9448-05.
6. Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2007, 27.07.2007 № КГ-А40/7019-07-П по делу № А40-22340/06-50-178.
7. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2006 № КГ-А40/5041-06 по делу № А40-50476/05-50-462.
8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2009 № 18АП-1499/2009 по делу № А07-15333/2008.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу № А05-10593/2006-29.
10. Определение ВАС РФ от 20.04.2009 № ВАС-3873/09 по делу № А14-6848/2007-263/32.
11. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 по делу № А41-К1-13135/07.
12. Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150.
13. Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 № КА-А40/7698-08 по делу № А40-17171/08-79-213.
ЕМЕЛЬЯНОВ Александр Сергеевич . Опыт юридической работы - с 2001 года. Юрисконсульт ООО "Спецстройсервис-Р".
Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным судом, когда он пересматривал один гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке "объект недвижимости". Речь шла о строительстве без разрешения "вспомогательных" объектов. Для одних это сарай, а для других - банный комплекс.
Прокурор попросил обязать двух граждан - собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты - никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись - все снести. А областной суд сказал - нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил - постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть под строением проходят трубы.
Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для "хранения индивидуального транспортного средства", проще говоря - обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее - по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, "созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом". Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.
Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный - Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).Там сказано следующее - рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, "не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку".
Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное - если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.
В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал - спорный объект - сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.
По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.
По нашему спору районный суд установил, что спорный объект - это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ - Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с "многофункциональными обслуживающими зданиями" и "сооружения для хранения транспортных средств" разделено.
