Покупка жилой недвижимости на вторичном рынке носит в себе множество проблем, о которых потенциальный покупатель не может знать.

Одной из них может выступать ситуация, при которой покупаемая квартира имеет статус – альтернативной. Такой тип продажи, как альтернатива, накладывает на нее определенные ограничения, которые могут повлиять на интересы покупателя.

Тип продажи альтернатива — что это значит?

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.

Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры.

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

• на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
• вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
• продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует. Оно вошло в обиход профессиональных риелторов. Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило желание купить жилое помещение у определенного человека.
2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя новой недвижимости, куда переедет его семья.
3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, что является чистой. То есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за .

Особенности проведения сделки

Отличительные особенности альтернативной сделки

С правовой точки зрения такая сделка является простым договором купли-продажи, которому предшествует заключение предварительного соглашения, в котором стороны прописывают сумму задатка, а также сроки подписания договора-купли продажи и регистрирования его нотариусом.

Если присмотреться к схеме реализации альтернативной недвижимости, то происходит это следующим образом.

Покупатель и продавец достигают определенной договоренности и подписывают предварительное соглашение, по которому передается задаток, и оговаривается время освобождения жилья.

После этого, продавец альтернативы сразу подписывает предварительный договор с человеком, у которого собирается купить квартиру взамен, и передает ему задаток. По сложившейся практике все участники схемы приходят в один и тот же день к нотариусу, у которого сразу подписывают договора купли-продажи, и становятся собственниками своих жилых помещений.

Важно запомнить, что все предварительные договора лучше заверять у нотариуса. В случае, если одна из подписавших сторон вдруг откажется от сделки, она должна возместить задаток в двойном размере.

С учетом того, что по сложившейся практике задаток передается в сумме 10% от стоимости, то в случае невыполнения договорных обязательств, на недвижимость можно наложить арест в судебном порядке.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением.

Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют , но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол).

Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальше не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний?

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Кроме этого он сможет в любое время отменить сделку, если возникнут непредвиденные обстоятельства, при этом останется собственником жилья.

Минусов у продавца также достаточно. Прежде всего, лицо, у которого он собирается покупать квартиру взамен, также может отказаться от сделки.

При этом такая ситуация может произойти после подписания договора купли-продажи с первым покупателем. Такая ситуации вообще оставляет продавца и его семью на улице, пока он будет искать новое жилье.

Также опасна такая сделка, если покупаемое жилье тоже относится к альтернативному.

Важно запомнить, что сделку по продаже и покупке новой квартиры лучше проводить в одно и то же время у одного нотариуса. По крайней мере, в случае отказа одной из сторон, либо не прибытия ее на сделку, продавец не окажется на улице.

Плюсы и минусы при альтернативной покупке

Плюсы и минусы альтернативной покупки

Покупатель, который принимает решение приобрести альтернативную квартиру, исходя из практики, несет множество рисков, о которых будет рассказано ниже.

Единственным плюсом покупки такой квартиры может быть тот вариант, что ее стоимость будет в несколько раз ниже аналогичного объекта жилой недвижимости, который будет чистым.

Рассмотрим минусы такой покупки:

• возможность отмены сделки купли- , такие ситуации возникают, когда жильем владеет несовершеннолетний, ему принадлежит часть, или он просто в нем прописан;
• отказ от сделки продавца после переданного задатка, это может быть вызвано тем, что ко времени заключения договора купли-продажи, продавец не найдет жилья взамен, либо ему попадется покупатель, который предложит большую сумму;
• покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца, то есть выписывать их, придется покупателю самостоятельно и возможно через суд;
• покупка объекта недвижимости, который сдан в аренду, если продавец после подписания сделки узнает, что его помещение ранее было сдано в найм, срок которого не закончился, то заселится в квартиру получиться только после окончания этого договора.

Вот такие , так и покупателя альтернативной квартиры. Поэтому перед тем, как начать какие либо действия по отчуждению и покупки, лица (участники сделки) должны все обдумать.

Важно запомнить, что перед покупкой такого объекта недвижимости, покупатель должен заставить продавца документально подтвердить тот факт, что жилое помещение не сдано в аренду другим лицам.

16 мая 2017 150

Обсуждение: есть 1 комментарий

Уверен, что квартиры, покупаемые в рамках альтернативной продажи стоят несколько дешевле рыночной цены, но и нюансы, связанные с такой сделкой, могут оказаться достаточно неприятными.

Ответить

Что такое альтернативная продажа квартиры?

Здравствуйте, дорогие читатели моего блога.

Вчера к нам в агенство приходил Иван Васильевич. Он на старости лет решил увеличить жилплощадь (видимо дети финансово помогли) и в связи с этим интересовался — что такое альтернативная продажа квартиры, которую ему предложили в одном риэлторском агентстве?

Изначально, отношение у него ко всяким «альтернативным» было строго отрицательное. Но, постепенно вникая в схему, он его мнение изменилось на совершенно противоположное.

Давайте и мы рассмотрим подробнее, что же это за вариант продажи квартиры и чем он отличается от обычного.

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus - другой) - необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого. Обычно в слэнге используют сочетание «альтернативная продажа», так как покупка всегда «обычная».

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Сделки с несовершеннолетними или опекаемыми собственниками проводятся только в нотариальной форме. Продажа долевой собственности также только в нотариальной форме. Покупка в долевую собственность возможна в простой письменной форме.

Это важно!
Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:

• с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
• высвобождением денег
• уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Мне известно о сделке-«паровозы», в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.
Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек. Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

1. Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
2. Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
3. Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.

Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан.

Обратите внимание!
Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки.

А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

1. Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
2. Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

1. Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных») или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
2. Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
3. Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
4. Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

1. Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
2. Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
3. Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег. Так как люди переезжают в купленную и СВОБОДНУЮ квартиру, то последним из всех переселяется ВЕРХНИЙ покупатель. Это следует учитывать при планировании сделки.

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

• Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
• Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Слабые места альтернативных сделок с недвижимостью

Самые распространенные сделки на московском рынке недвижимости — альтернативные, когда вместо одного жилья приобретается другое. По сути, альтернативная сделка – это обмен квартир с помощью сделки купли-продажи.

Альтернативный обмен осуществляется, когда человек продает одну квартиру и сразу же покупает другую, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости.

Зачастую в сделке принимают участие 4-6 квартир, бывает, что в цепочке участвуют до 12-ти квартир, что лишний раз подтверждает, насколько сложны эти сделки, сколько знаний и умений требуют от риэлтора, сколько нервных затрат - от всех участников сделки, ведь чем длиннее цепочка, тем проще её «развалить».

Раньше, в советские времена, обмен происходил с помощью договора мены. В такой сделке не участвовали деньги, а происходил обмен квартирами между участниками сделки. Мена сильно сужала рамки поиска варианта обмена, ведь найти квартиру, которая понравится тебе с условием, что хозяину этого жилья понравится твоя квартира, и он согласится в неё переехать, - очень непросто.

Современная альтернативная сделка – это, как мы говорили, обмен квартир с помощью договора купли-продажи. Преимущество альтернативной сделки в том, что ее участники могут выбирать квартиру из десятков тысяч предложений. На сегодняшний день альтернативная сделка - это наиболее доступный способ для многих москвичей решить свои жилищные проблемы.

Риэлторы признают, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличилось и в последующие после кризиса годы только растет. Причина проста - это сокращение доходов населения, сокращение ипотечных программ.

Популярность альтернативы очевидна. Чистая продажа квартиры – это, чаще всего, для тех, кто покидают город (страну), или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры – опять же не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на покупку квартиры.

Полезный совет!
Большинство же людей съезжается, разъезжается, продает жилье меньшей площади и покупает – большей, т.е. предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день на альтернативные сделки приходится 80% от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы.

Для альтернативных сделок сейчас самое подходящее время, ведь рынок недвижимости сейчас стабилен. Другое дело, когда цены еженедельно растут. Тогда зачастую риэлторы сталкиваются с ситуацией, что уже нашли покупателя на квартиру клиента, зафиксировали её стоимость и начинают искать вариант обмена, а за время поиска цены вырастают, и клиенты, как говорят риэлторы, уже «в альтернативу не влезают», то есть, проще говоря, им уже не хватает денег на то, чтобы купить подходящую квартиру для переезда.

«Именно высокая вероятность того, что сделки всё время будут под угрозой срыва и заставила нас предложить для периода роста цен на рынке услугу «Обмен по новой схеме», - говорит Начальник Департамента вторичного жилья Агентства недвижимости Московско-Парижского банка Олег Игоревич Зенкин. - Мы стали сначала искать вариант переезда для наших клиентов, а потом – покупателя на их недвижимость. Это позволяло избежать роста цен и сэкономить время и деньги наших клиентов».

А вот период падения цен на недвижимость или их стабилизации – лучшее время для альтернативных сделок. Сначала находится покупатель на Вашу квартиру, цена на нее фиксируется, а пока Вы ищите альтернативу, цены немного снижаются. При этом Вы, конечно, выигрываете в деньгах, ведь размер доплаты за новое жильё, сокращается.

Альтернативные сделки имеют массу недостатков, это, в первую очередь – уязвимость подобных сделок и непредсказуемые сроки, во вторую. Невозможно предсказать, сколько в сделке будет участников и, соответственно, на какое время растянется процесс поиска покупателя на Вашу квартиру и альтернативы для Вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников цепочки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая кропотливо собиралась несколько месяцев.

Кроме того, когда в сделке участвует столько сторон, и у каждой стороны свой представитель–риэлтор, стороны могут банально не договориться. Во время сделки могут возникнуть споры на тему условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственников или какие-то еще разногласия.

Понятно, что каждая сторона будет защищать свои интересы, но всё это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Кроме того, сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк её не одобрит в последний момент. Пострадает опять-таки вся цепочка.

Альтернативные сделки очень разнообразны: это может быть съезд, разъезд, расселение коммунальной квартиры. Самый распространенный вид альтернативных сделок – разъезд. Это продажа одной квартиры и одновременная покупка двух или более квартир. Основными причинами разъезда являются семейные споры, разводы, необходимость в раздельном проживании, раздел имущества между наследниками, супругами и т.п.

Более сложным видом альтернативной сделки, хотя и не менее распространенным, является съезд. Суть его заключается в продаже двух (или, что реже – более двух) квартир, и вместо них приобретение одной, с доплатой или без. Сложность съезда заключается в том, что продавая одновременно две квартиры, крайне редко можно найти сразу покупателя на обе.

Поэтому сначала принимается на определенный срок аванс за одну квартиру, а на вторую продолжают искать покупателя. Проблема как раз заключается во времени, ведь аванс вносится на конкретный, чаще всего, небольшой срок (не более месяца), и если за это время покупатель на вторую квартиру не найдется, сделка может не состояться.

Источник: http://www.mosflat.ru/smi/alternative_deals/

Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?

Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой.

При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.

Преимущества альтернативной сделки

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А.

Это важно!
Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры.

Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS).

И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу. Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.

Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.

Особенности альтернативной продажи

Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.

Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами, а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.

В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.

Обратите внимание!
Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки.

Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках.

С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление.

Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг.

Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место.

Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья - альтернативные сделки .

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье , любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя , так и покупателя и продавца одновременно .

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка - та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

• одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи , причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки;
• сделки связаны друг с другом , отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной , в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность .

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причине - продавцу негде жить , если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

1. прямая (чистая) продажа;
2. альтернативная сделка;
3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа - сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок , по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка - продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника :
Покупатель - Продавец/Покупатель - Продавец .

Деньги , полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу .

Альтернативные способы организации сделки:

• улучшение жилищных условий , например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры;
• изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.;
• разъезд , когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья;
• съезд - достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку .

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей» , в ином варианте образуется «цепочка» квартир .

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей ».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из .

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок , порядок которых зависит от количества участников .

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон .

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, одновременно подыскивая альтернативу (встречный вариант) . При нахождении покупателя на свою квартиру он должен окончательно определиться со своей покупкой;
2. Продавец/покупатель заключает договор аванса/задатка с покупателем своей жилплощади , в котором указываются предварительные сроки проведения и условия проведения предстоящей сделки;

О том, как правильно составить договор задатка при покупке недвижимости, читайте в .

3. Одновременно заключается договор аванса или задатка с продавцом выбранной квартиры, в соглашении указывается тот же срок оформления сделки в органах гос. регистрации;
4. Происходит сбор всех необходимых документов по обеим сделкам. После того, как документы собраны, назначается день предстоящей сделки и готовятся договоры купли-продажи ;
5. В назначенный день всем участникам сделок желательно собраться одновременно во избежание непредвиденных срывов. Подписываются оба договора купли-продажи , передаются деньги по цепочке (наличными либо путем закладывания в банковскую ячейку);
6. Договоры купли-продажи вместе с необходимыми документами передаются в органы гос. регистрации .

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки .

Обоим продавцам необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН);
• , согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.);
• кадастровые паспорта;
• справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц);
• генеральную доверенность , согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности . Покупателям - согласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

Покупатель - Продавец/Покупатель 1 - Продавец/Покупатель 2 - Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант .

«Цепочка» квартир - еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы , но больше всего в ней заинтересовано то лицо , которое продает и покупает квартиру одновременно .

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось .

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников - тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов , при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку , то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки , особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников , из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон , так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно .

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости , чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки , однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов , что никак не входит в интересы продавца.

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству , продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13% в случае соблюдения двух условий :

1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 - менее 3 лет);
2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей , при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. — размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ .

Это мнение немного ошибочно , так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом , если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей .

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Альтернативная сделка , а особенно «цепочка» квартир - один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости .

Риэлторы советуют:

• При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости , так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками.

  Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело ;

• Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир , которые практически всегда обречены на срыв . Чем меньше звеньев в альтернативной сделке - тем лучше.

  Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки;

• Альтернативная сделка - крайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать.

  С другой стороны , если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей;

• Лучшее время для проведения альтернативных сделок - период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

Далеко не всегда сделка по является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки. В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя. В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, другие , третьи оформляют , а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

• Найти подходящих покупателей-продавцов.
• Проверить сделку с юридической точки зрения.
• Предварительный договор купли-продажи.
• Основной договор.
• Заверение и регистрация договора.
• Регистрация права собственности.
• Подписание .
• Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам). В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура. АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная. В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка». Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке. Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье. Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

• Паспорта сторон.
• Выписки из ЕГРН.
• Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
• Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

• Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
• Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
• Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек. Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств. В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Риски и подводные камни

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный риск	Возникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другом	В основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроков	Любое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрация	Контролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделки	Любая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Разберем подробно, что значит каждый термин и какие есть плюсы и минусы у разных видов сделки.

Прямая или свободная продажа (сделка)

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Прямая или свободная продажа: деньги в обмен на недвижимость

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

• Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

• Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

• Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.