С кем согласовывают перенос перегородок в квартире. Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен в квартире

В соответствии с действующими нормами Жилищного Кодекса РФ, перепланировка квартиры требует обязательного получения разрешения соответствующих органов. Однако, некоторые виды перепланировочных действий такого разрешения не требуют.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: какие виды перепланировок принято различать? какие из них следует согласовывать в вышестоящих жилищных органах, а какие можно осуществлять без разрешения? Ответы на эти и другие вопросы ищите в этой статье.

Виды

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, следует различать следующие виды внесения изменений в жилых помещениях:

Переустройство . Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, под данным термином следует понимать следующие изменения: установка/переустановка электро- и трубопровода, вентиляцинных сетей, замена плит (с газовой на электрическую), установка дополнительных или перенос существующих санузлов;
, касается внесения изменений в конструкцию помещения: переустановка дверных проемов, установка перегородок между комнатами, изменение площади отдельных комнат, создание дополнительных помещений в общем (увеличение числа комнат).

О том, где именно можно согласовать необходимость легализации вносимых изменений в жилом помещений, читайте в следующем разделе.

Инстанции обращения

Для того, чтобы убедиться, на какие изменения в жилом помещении необходимо получить разрешение, следует обратиться за консультацией в одну из следующих уполномоченных инстанций:

Жилищная инспекция;
Муниципальный департамент капитального строительства.

В последствии, если необходимость получения разрешения на запланированную перепланировку подтвердится, обращаться придется в те же перечисленные инстанции.

Помимо перечисленных инстанций дать ответ на вопросы, связанные с перепланировкой, могут:

квалифицированные юридические специалисты, специализацией которых является именно жилищное право;
квалифицированные работники проектных фирм, занимающиеся разработкой проектной документации.

Порядок действий

Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
Получить паспорт. Отменить в нем запланированные изменения;
Составить план перепланировки;
Со всей оформленной документацией обратиться в Жилищную инспекцию;
Совершить перепланировочные действия;
Составить акт о произведенных действиях;
Передать акт в Бюро технической инвентаризации. По факту поданного документа уполномоченный работник учреждение повторно явится в квартиру для составления нового плана помещения (с перепланировкой);
После этого собственник получит новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Что не требует разрешения и фиксации?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, разрешения(в соответствующих органах) и фиксации (в техпаспорте) не требуют следующие изменения внутри жилого помещения:

Поклейка/переклейка обоев;
Укладка/переукладка линолеума, ламината, паркета;
Прочий косметический ремонт;
Установка/замена дверей, окон;
Облицовка балконов/лоджий;
Установка антенн;
Установка кондиционеров;
Замена сантехники;
Замена плит на кухне;
Замена газовых колонок;
Замена/установка водонагревателей.

Что не требует разрешения, но требует фиксации?

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, получения разрешения в Жилищной инспекции не требуют следующие перепланировочные действия:

остекление балкона/лоджии;
перенос места дверных проемов, их сужение/расширение, при условии, что они расположены в ненесущих стенах;
снос и монтаж ненесущих стен;
изменение места расположения кухонной плиты;
установка душевой кабины вместо ванны.

Фиксация изменений, не требующих разрешения

Несмотря на то, что перечисленные в предыдущем разделе виды перепланировки не требуют получения разрешения, их необходимо фиксировать в соответствующем документе.

Так, согласно ЖК РФ, любые изменения, вносимые в конструкцию или конфигурацию квартиры, в обязательном порядке должны отражаться в техническом паспорте жилого помещения (даже если их внесение не требует получения соответствующего разрешения).

Составлением и внесением подобных данных в техпаспорт занимается Бюро технической инвентаризации. После осмотра и фиксации параметров помещения уполномоченные работники БТИ оформляют технический документ жилого помещения.

Заключение

Ответ на главный вопрос статьи «Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?» можно разбить на несколько пунктов:

Любые изменения конструкции ненесущих стен не требует согласования или получения разрешения в Жилищной инспекции;
Тем не менее, данные действия (снос, монтаж ненесущих стен) необходимо фиксировать в техническом паспорте. В противном случае, при продаже квартиры могут возникнуть существенные трудности.

Перепланировкой в квартире считается любое переустройство жилого помещения, после чего необходимо вносить изменения записей в его техпаспорт. Ремонтные работы могут коснуться не только косметических операций, но и серьезных переустройств, касающихся расширения или сужения пространства, преображения жилья. Такая деятельность должна соответствовать установленным требованиям и иметь разрешительную документацию.

Что такое перепланировка

Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.

В переустройство включаются такие процедуры, как:

Изменение жилищных параметров;
Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.

Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::

Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
Смещение и постановка дверных заслонов;
Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
Преобразование проемов в перекрытиях;
Снос части основных конструкций;
Образование коридора;
Изменение кухонного пространства, санузла;
Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
Соединение санузлов;
Получение новых помещений;
Увеличение жилой территории за счет нежилой;
Замена газовых установок на иные;
Перенос электробытовых точек, топливных систем;
Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Встраивать газопровод в стену;
Закрывать вентиляционные люки;
Объединять лестничные площади и коридор;
Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
Демонтаж блоков подоконников;
Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

Проведению косметических работ;
Установление дополнительных дверей;
Монтаж входных загородок;
Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
Устанавливание новой сантехники.

Такие мероприятия могут производиться по желанию владельца без разрешения контролирующих органов. Если они направлены на ухудшение собственных жилищных условий без нарушения интересов других жильцов, то инспекция требует их согласовывать подачей заявления, представленного собственником, о желании добровольно умалить такими действиями своё проживание. Такая заявка должна иметь нотариальное удостоверение.

Как согласовать

Разрешение на перепланировку можно получить в жилищной инспекции. В неё сдается документация после осуществленного ремонта, для проведения обследования объекта инспектором и сравнения действительной реконструкции с изложенным в проекте планом. В результате составляется акт приемки выполненного переустройства, который является основанием для внесения изменений в техническую документацию в БТИ.

Новый техплан представляется в Росреестр для внесения измененных сведений в единый реестр прав.

В инспекции согласовывается проект запланированных работ в квартире или эскиз. Последний применяется в случае:

Переустановки сантехники, отопительной системы и радиаторов в другое место;
Демонтаж стен, не являющихся несущими;
Перенос дверных проемов, инженерных конструкций и отопительных устройств.

Эскиз используется для малозначительных преобразований, для более серьезных мероприятий необходимо согласование проекта. Его готовят соответствующие профессионалы, подготовив при этом экспертное заключение о возможности осуществления реконструкции.

Готовая документация сдается в МФЦ. Решение о согласовании документации либо об отказе принимается в течение 1,5 месяцев. Оно понадобится при планировании следующих видов реконструкции:

Установка окон и дверей в несущих перегородках;
Возведение лестницы внутри квартиры;
Перенос стен, создающих значительную нагрузку на здание;
Изменение места расположения санузла и кухонной комнаты;
Застекление балконов;
Установка оборудования, увеличивающего величину затрат коммунальных платежей и подобные мероприятия.

ВНИМАНИЕ! Перепланировку жилья в новостройке можно сделать только после выдачи документа, удостоверяющего правомочия собственника на объект.

Самовольные работы

Все видоизменения конструктивной формы жилого пространства должны заноситься в техническую документацию, при проведении соответствующей корректировки текущей информации с выдачей разрешительных документов.

Любые перемены в существующих параметрах недвижимости нужно узаконить в устанавливаемом законодательством порядке, так как действия, направленные на переустройство, при их самовольном исполнении могут повлечь наложение штрафных санкций в размере до 2500 рублей.

Кроме того, инициатор ремонта должен за свой счет вернуть жилую недвижимость в первоначальный вид, в котором она находилось до переустройства. При невыполнении такого требования жилая площадь может быть выставлена для реализации на публичные торги с выплатой компенсации за неё.

Если же работы провел наниматель жилья по договору соцнайма, то соглашение с ним подлежит расторжению.

КСТАТИ! Незаконная перепланировка квартиры лишит возможности её владельца в будущем проводить операции с ней. Её невозможно будет продать, подарить, передать наследникам, либо сдать в наем.

ВНИМАНИЕ! Несогласованные работы по переустройству жилья может повлечь возникновение аварийных ситуаций, таких как обрушение несущих конструкций, затопление жилплощади и другое.

Как узаконить

Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:

Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
Подготовить проектную документацию в специальной компании.
Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:

Согласованный во всех службах проект;
Старый и новый техпаспорт;
Новая кадастровая документация;
Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
Гражданский паспорт заявителя;
Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.

При наличии всех необходимых документов, суд принимает положительное решение и легализует проведенные работы.

Новое

Законодательство о перепланировке в текущем году не получило каких-либо глобальных изменений. Новшествами в согласовании переустройства стали:

Заявитель вправе не представлять техпаспорт и экспертное заключение службы, занимающейся защитой памятников культуры и архитектуры;
Если право на квартиру, подвергающуюся переделке, зарегистрировано в ЕГРП, то представления документов, подтверждающих такие правомочия представлять не нужно.

Надо отметить, что помимо судебного решения вопроса незаконной перепланировки, существует возможность легализовать самовольный ремонт при помощи проведения административной процедуры, устанавливаемой местным муниципалитетом. Она заключается в оформлении разрешительной документации на выполнение реконструкционных работ. Но это возможно только в случае, когда получены необходимые согласования соответствующих служб и заключение экспертов.

Ремонтные работы не всегда ограничиваются отделкой с заменой дверных и оконных конструкций. Иногда увеличение площади позволяет добиться улучшения условий жилья. Если знать, какие перепланировки не несущих стен разрешены, можно произвести более серьезные изменения, чем типовые косметические процедуры.

Содержимое страницы

Что подразумевает перепланировка

Любые виды переустройства жилых объектов, требующие внесения изменений в техпаспорт, называются перепланировкой квартиры. В процессе ремонта может понадобиться косметическая отделка и модификация пространства, включающая в себя увеличение или же уменьшение площади. Это необходимо для преображения жилого объекта. Подобные действия должны учитывать установленные законодательством требования и сопровождаться разрешающей документацией.

Сюда относится любое преобразование таких параметров жилплощади как эксплуатационные и технические. Они указываются, как изменения в журнале поэтажного плана. Под переустройством подразумеваются следующие процедуры:

модификация характеристик жилого помещения;
смена систем коммуникации (в этот пункт входит переустановка отопительного оборудования);
любые разновидности изменений, касающиеся сведений в технических документах и свидетельстве о праве собственности на квартиру;

Жилищным кодексом РФ регламентирован перечень работ, проводить которые разрешено лишь при условии получения документального подтверждения от соответствующих служб (ст. 26):

преобразование конструкций дверей, стен и оконных проемов;
изменение лестниц между этажами, встраиваемых шкафов, санузлов;
модификация канализационных выходов и вентиляционных отверстий;
замена полового покрытия (примером служит заливка новой стяжки и монтаж теплого пола);
смена функциональной принадлежности объектов на территории жилплощади.

Внимание! В этом пункте подразумеваются реорганизации фасадов (в том числе монтаж кондиционера на фронтальных стенах), переделывание жилого объекта в бытовой, остекление лоджий и любые модификации, затрагивающие архитектуру здания.

Подобное переустройство не затрагивает данные, что перечислены в планировке квартиры, однако собственник обязан согласовать их с проектной документацией.

Какие изменения нуждаются в согласовании

Документального разрешения требуют следующие виды перепланировки:

Перенос межкомнатных перегородок, демонтаж и перестраивание.
Перемещение и установка дверных заслонов.
Уменьшение или увеличение квадратных метров жилых помещений.
Трансформации проемов перекрытий.
Создание коридора.
Модификация пространства кухни или санузла.
Перенос ванной, кухни или туалета в другие части квартиры.
Совмещение санузлов.
Образование новых комнат.
Расширение пространства за счет использования нежилых помещений.
Смена газового оборудования на другое.
Перемещение топливных систем и электробытовых точек.
Создание вентиляционного выхода.

Важно! На все из приведенных в списке работ понадобится разрешение от соответствующих инстанций.

Имеются и запрещенные разновидности реконструкций, которые касаются переустройства жилья:

несогласованные с другими владельцами или квартиросъемщиками;
представляющие опасность в плане нарушения санитарных, пожарных, эксплуатационных, технических и строительных норм;
осложняющие проживание жильцов, либо условия использования жилищным объектом;
затрагивающие несущие конструкции для сооружения помещений без окон или центрального отопления.

Запрещается осуществлять также какие-либо работы, которые поменяют архитектуру дома.

Какая перепланировка не узаконивается

В российском Жилищном кодексе применяется 2 термина, которые касаются внутренних модификаций квартиры – перепланировка и переустройство. Законодательство обязует собственников заносить все сведения о модификациях в технический паспорт.

Переустройство – это изменения инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция. Это указано в ст. 25 Жилищного кодекса.

Внимание! Если газовая плита заменяется на электрическую, оборудуются новые или перемещаются имеющиеся санузлы, это тоже переустройство.

Смена конфигурации внутри квартиры называется перепланировкой. К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок. Создание тамбуров в подъезде тоже является перепланировкой.

Обращаться в БТИ не нужно, если собственник задумал обычный косметический ремонт, поскольку это не подразумевает изменения конфигурации квартиры.

Согласования и занесения информации не понадобится в случаях:

поклейки новых обоев;
замена напольного покрытия или уплотнение;
утепление стен;
замена дверных проемов и стен;
отделочные работы по обустройству балкона;
монтаж кондиционера;
подключение антенны любого типа;
замена сантехнических приборов и труб;
установка вытяжки;
перенос электрических розеток.

С полным перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно ознакомиться в Жилищном кодексе.

Конструктивные модификации

Имеется и ряд изменений, что считаются по ЖК РФ перепланировкой, но не нуждаются в согласовании. В этот перечень входят:

остекление лоджий или балконов, если это не сопровождается сменой конструкции (примером служит совмещение двух балконов);
перемещение дверного проема, его заделка, увеличение, образование или уменьшение, если он находится не в несущей конструкции;
переделывание дверного проема в арку, либо окно между комнатами;
смена душевой кабины или ванны;
перенос электрической плиты в другую часть кухни;
сооружение или снос кладовок, навесных тоже.

Внимание! Все иные случаи требуют обращения собственника до начала ремонтных работ в соответствующие организации. Там нужно получить дозволение на изменения.

Законодательство

Перепланировки не несущих стен регулируются нормативными актами ЖК. Правила прописаны в 4 главе. Они одинаковы для собственников и квартиросъемщиков. Детальное описание в документе затрагивает порядок осуществления перепланировки, а также переоборудования помещений бытового и жилого типа.

Согласование демонтажа или переноса не несущих стен

Официального оформления в обязательном порядке требуют следующие работы:

частичный демонтаж не несущих конструкций;
возведение новых перегородок (пример – обустройство гардеробной);
снос стены между комнатой и кухней;
модификации несущих конструкций.

Если не согласовывать перепланировку, это грозит неприятными результатами в виде проблем при реализации квартиры. Узаконивание производится с помощью работников жилищной инспекции или администрации. Подавать заявление разрешено через МФЦ.

Дверные проемы

Перенос проемов тоже согласовывается, поскольку при сохранении площади планировка квартиры все же меняется. По этой причине следует внести обновленные данные в техпаспорт БТИ после получения разрешения.

Иногда дело обходится составлением одного эскиза в случае монтажа новой конструкции в прежней части и смене только места для оборудования проема двери.

Запрещенная перепланировка

Соблюдение норм законодательства неукоснительно для владельцев недвижимости. Любой проект реализуется при наличии финансов, но возможность его легализации стоит уточнять заранее.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

К трем запрещенным вариантам изменения планировки относят:

Перемещения туалета в части квартиры, находящиеся над жилыми помещениями соседей снизу.
Монтаж теплого пола с запитыванием от центрального отопления.
Объединение кухни и комнаты при оборудовании обеденной зоны газовой плитой.

Внимание! Любые подсоединения к общедомовым системам не относятся к законным. Владельцы недвижимости обладают аналогичными правами на эксплуатацию многоквартирного здания.

Под запретом находятся любые действия, несущие угрозу целостности дома и нарушающие работу инженерных конструкций.

Уведомление без согласования

В ряде ситуаций перепланировка не сопровождается получением разрешения от БТИ, однако уведомлять Жилищную инспекцию и вносить изменения в техническую документацию – обязательный момент. Визит осуществляется по окончании ремонтных работ.

Если проигнорировать этот вопрос, возникнут проблемы при заключении сделок с недвижимостью или вступлением в наследство.

После перепланировки нужно предупреждать инспекцию о следующем:

Создание межкомнатных проемов или их заделывание.
Остекление балкона, либо лоджии.
Демонтаж не несущей стены.
Сооружение дополнительных перегородок небольшого веса, которые не усиливают нагрузку на пол.
Переделка тамбуров и полный снос.

Важно! Снос проемов дверей или стен допускается только между помещениями. Объединение соседних квартир запрещено, это возможно лишь после заблаговременного согласования.

Даже при условии отсутствия угрозы зданию и другим квартирам любая модификация, не соответствующая общему плану должна фиксироваться в документации БТИ. Когда нет влияния на проектировку и исключены какие-либо опасности, ремонт не согласовывается.

Планируя глобальные преображения квартиры, которые включают изменение стеновых конструкций и общедомовых коммуникаций, нужно заранее посетить Жилищную администрацию и скоординировать все задуманные изменения с учетом малейших деталей.

Порядок узаконивания

Сначала нужно уточнить, что все работы не противоречат законодательству РФ. При отсутствии ограничений следует начать процесс утверждения.

В первую очередь

Получение техпаспорта на квартиру в БТИ позволит ознакомиться с прошлыми перепланировками и составить план будущих ремонтных работ.

На основании документа составляется проект желаемой перепланировки. Затем собирают пакет бумаг, и подают заявление вместе с ними на рассмотрение Жилищной инспекции. Начинать изменения допустимо только после получения положительного ответа.

Консультация

Уточнить нюансы помогут сотрудники:

Жилищной администрации.
Департамента строительства.

В случае необходимости согласования сначала стоит пойти в БТИ за техпаспортом квартиры, а уже после этого в инспекции подать документы и заявку. После согласования и окончания работ по перепланировке понадобится вновь обращаться в БТИ за измененным паспортом недвижимости.

Условия для собственников квартир в монолитных домах

Конфигурация монолитного здания не содержит внутренних перегородок. Такая особенность предоставляет множество вариантов дизайнерских решений и интерьерных. Отсутствие не несущих стен означает, что жилплощадь не ограничена по перепланировке, но это не совсем так.

Внимание! На ремонтные работы, не связанные с несущими конструкциями, которые затрагивают лишь внутренние перегородки, согласование не требует получения нового техпаспорта.

Переустройство санузла или несущей стены обязательно должно быть зафиксировано в новом документе.

Как узаконить

Когда ремонтные работы по перепланировке уже сделали без согласования и составления проекта, собственнику нужно:

Оформить заявление в БТИ на выдачу техпаспорта с внесением изменений с неузаконенными преобразованиями.
Заказать проект в организации, которая предоставляет подобные услуги.
Проектная документация согласовывается с пожарной инспекцией, архитектурным бюро и санэпидстанцией.
Оплатить начисленный штраф, сумма которого определена КоАП России.
Подать в суд заявление о признании перепланировки законной.

Внимание! Кроме заполненного бланка нужно сдать секретарю проект, прежнюю и новую версию техпаспорта, актуальный кадастровый документ, правоустанавливающее свидетельство, паспортные сведения собственника и заключение проектировщика.

При условии соблюдения всех критериев, судья удовлетворит просьбе заявителя и узаконит завершенные работы.

В текущем году серьезных изменений в законодательство по вопросам перепланировки внесено не было. Теперь при согласовании переустройства квартиры:

заявителю разрешено проводить процедуру без представления техпаспорта и постановления службы по защите архитектуры;
если в ЕГРП прописано право на проведение переделок недвижимости, то подтверждающая эти полномочия документация уже не понадобится.

Решить проблему с незаконной перепланировкой доступно не только в судебном порядке, но и путем легализации работ в рамках административной процедуры, которая устанавливается органами местного самоуправления. С ее помощью оформляются разрешающие документы на реконструктивные мероприятия. Однако такая возможность предусмотрена только если присутствуют разрешения всех служб и заключения экспертов.

Сколько стоит

Собственнику квартиры кроме оплаты ремонтных работ придется рассчитываться также за сопутствующие услуги.

В отделениях БТИ предоставляется целый ряд нужных операций на платной основе. Стоимость их достаточно высокая.

Стоит учитывать диапазон расходов на услуги БТИ перед началом ремонта.

Последствия самовольных изменений

Далеко не каждый гражданин действует в соответствии с законодательством. Некоторые владельцы жилья преобразовывают помещения так, как им нравится, но потом при попытках продать квартиру начинаются проблемы.

Примером служит установка душевой кабины. Об этом следует уведомлять жилищную компанию, поскольку в случае затопления обман станет известен госорганам.

Внимание! Нарушителю надлежит уплатить штраф, размер которого достигает 2500 руб. После этого придется оформлять перепланировку в соответствии со всеми нормами. Если службы не дадут согласия, то потребуется вернуть квартиру в прежний вид.

Гораздо экономнее осуществлять согласование сразу, как только было решено перепланировать жилье, чем затем оплачивать штрафы, и узаконивать изменения в судебном порядке.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Последнее обновление Февраль 2019

Перепланировка квартиры предполагает изменение внутреннего расположения жилья с обязательным внесением соответствующих сведений в технический паспорт. Увеличить размер кухни, снести стену, соединить балкон и спальню – многие из нас мечтают изменить типовое расположение зон в жилом помещении. Если вы тот, кому хочется изменить жилое пространство, тогда необходимо знать правила законной перепланировки.

Зачем делать перепланировку

Мотивами является повышение комфорта, создание удобств для конкретной семьи, рациональное использование площадей, обозначение мест работы, отдыха, детского досуга и т.д. Чаще всего меняют планировку следующим образом:

Решить проблему зонирования в небольшой квартире поможет использование разделителей – шторок, мебели и прочих легко переносимых конструкций. Это не влечет обязательной регистрации и не вносится в технический паспорт.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
уменьшать стандартный размер кухни;
изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

Какая перепланировка разрешена

Для того, чтобы внести изменения в технический паспорт квартиры, следует уточнить, нужно ли согласование с контролирующими органами.

Случаи, когда планировку квартиры можно производить без разрешения:

замена окон, допустим, деревянных на пластиковые;
расширение дверных проемов не в несущих внутренних стенах;
переустройство межкомнатных дверей в некапитальных стенах в пределах одной стены, при этом не должны меняться эксплуатационный свойства комнат;
перенос внутренних перегородок, если не изменяется площадь квартиры в целом и отдельных комнат;
установка потолков (подвесных, натяжных и т.п.);
сооружение неполной стены, то есть не до потолка, как элемент декорации интерьера;
установка декоративных колонн, выступов и прочих элементов;
монтаж внутреннего шкафа;
незначительное изменение расположения электрической плиты (в пределах кухни)
установка конструкции на внешней стороне стен квартиры (к примеру, антенны спутникового телевидения);
отделке или замене материалов, которые были использованы в ремонте в комнатах, на лоджии.

Понять правило просто. Если технический паспорт не будут вносится изменения, то разрешение на перепланировку не требуется. Принцип внесения данных в техпаспорт в следующем:

не меняется площадь;
не происходит переназначение отдельных комнат и помещений;
не ухудшается обще эксплуатционные характеристики;
не касается конструктивных капитальных частей.

Разрешение на изменение внутриквартирного расположения нужно, если:

изменения касаются несущих конструкций жилого помещения;
собственник устанавливает в квартире пол:
- монтаж теплых полов
- при расширении санузла или ванной на площадь нежилого помещения устройство гидроизоляции полов
переносится туалет или ванная комната;
переносится газовое оборудование;
значительный перенос дверных проемов;
объединение двух и более комнат в одну;
образование двух или более комнат из одной;
установка крупного электро-бытового оборудования с большой потребительской мощностью (стиральная машина, сплит-система и т.п.);
перенос стояков, водоотводов и прочее;
остекление балкона;
во всех случаях, когда изменение касается конструкции, отраженной в техпаспорте на квартиру (перенос стен, создание арок, демонтаж встроенных шкафов и антресолей и пр.).

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Перепланировка в ипотечной квартире, начинается с согласия банка. Только при отсутствии возражений с его стороны возможно изменение конструкций в жилом помещении. При этом стандартную разрешительную процедуру в муниципалитете также необходимо пройти.

Сотрудник банка контролирует все этапы процедуры согласования, от составления проекта до акта выполненных работ. При этом представитель кредитной организации может в любое время приехать в квартиру, чтобы лично убедиться в соблюдении правил по переустройству.

В некоторых случаях банки отказывают в даче согласия на перепланировку, что влечет невозможность ее проведения.

Встречаются случаи, когда в ипотечных договорах стоит изначальный запрет на перепланировку. Тогда и заводить речь о переделках бессмысленно. Если наперекор договору или мнению банка провести переделки, то это приведет к серьезным последствия. Банк может отказаться от кредитного договора и потребовать вернуть сумму займа, выставить квартиру на торги и пр.

Процедура согласования перепланировки

Заказать проект

Поскольку к заявлению в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации, должен быть приложен проект, о наличии которого вы должны позаботиться заранее. Обратившись в частную компанию по организации и выполнению ремонтных работ, можно заказать составление проектной документации по вашему жилому объекту.

Специалисты, осмотрев объект, подскажут, можно ли в вашем случае разрушить перегородки, перенести кухню (иногда, если квартира находится на первом этаже, это могут разрешить), соединить туалет с ванной, с какими трудностями может быть связано получение разрешения. Стоимость проектной работы варьируется от 10000 до 150000 рублей .

Получение согласия от проживающих и если требуется соседей

Нужно получить согласие от проживающих совместно с заявителем граждан, а если жилье коммунальное – от всех соседей. Кроме того, от соседних квартир понадобится письменное согласие, если каким-то образом затрагиваются их интересы: например, при изменении фасада, а также конструкций, соединенных с местами общего пользования, многоквартирного дома.

Образец согласия на перепланировку

СОГЛАСИЕ
На перепланировку квартиры

Я, Петрова В.В., проживающая по адресу: г.________, ул.___________, д.___, кв.____, являющаяся собственником ½ доли указанной квартиры, паспорт серии____ номер____ выдан 01.01.2016 ОУФМС ______района, не возражаю против планировки в данной квартире, согласно представленному Петровым П.П. проекту.
Для представления по месту требования.

Подпись _____________ дата _____________

Обращение в в Межведомственную комиссию по техническому надзору с заявлением

Первое, что нужно сделать – написать заявление в Межведомственную комиссию по техническому надзору администрации населенного пункта, где вы проживаете.

Образец заявления о перепланировке

В Межведомственную комиссию по техническому надзору
администрации Ленинского района
г.________________(указать)
Петрова П.П., проживающего по адресу:
г._______________(указать), ул._________, д.___, кв.___(указать)
тел.______________(указать)

ЗАЯВЛЕНИЕ
о перепланировке жилого помещения

Прошу выдать мне разрешение на перепланировку (проект прилагаю) квартиры, находящейся по адресу:________(указать), площадью _____м2, состоящей из трех комнат, двух санузлов и двух лоджий.

Данная квартира принадлежит мне на праве собственности.

Ремонтные работы запланированы в объеме, соответствующем проекту, с 01.01.2018 г. по 01.03.2018 г., ежедневно с 08:30 до 17:00, кроме выходных.

Обязуюсь обеспечить доступ должностных лиц в указанное жилое помещение для контроля работ и соответствия проектной документации.

Приложение: копия права собственности;

копия домовой книги;
копия проекта;
копия технического паспорта на жилое помещение;
акт о техническом состоянии квартиры;
согласие всех проживающих лиц.

Петров П.П. ___________ подпись _________ дата.

Перечень документов, которые необходимо приобщить к заявлению, не исчерпывающий: можно также приложить копии любых правоустанавливающих материалов, а также документы, подтверждающие проживание членов семьи по адресу, где находится квартира.

Получение заключения

После рассмотрения заявления (на это отведено 45 дней), вам должны выдать заключение о возможности проведения перепланировочных работ или об отказе. Основаниями для отказа могут быть не только запрещенные законом изменения конструкций, но и состояние самого дома, а также проведенные ранее существенные изменения несущих конструкций в соседних квартирах. Так, если выездная бригада установит опасность обрушения здания, в выдаче заключения о возможности перепланировки будет обоснованно отказано.

При отсутствии препятствий для проведения заявленных работ, можно, с учетом мнений ТСЖ (ЖЭКа) приступить к ремонту. Иногда необходимо дополнительно получить согласие других органов. К примеру, если планируемые изменения касаются переноса газовой плиты, должно быть дополнительное согласование с представителем газовой службы. Или, допустим, дом является памятником истории, тогда согласие необходимо от комитета культуры.

После выполнения работ комиссией составляется акт, который является основанием для внесения изменений в технический паспорт квартиры, а при необходимости в госреестр.

Если перепланировку не согласовывать

Лучше не воплощать свои планы по переустройству квартиры без предварительного согласования. Иначе впереди будет ждать длительный процесс узаконивания, затратный по времени и по деньгам. Поскольку положительный результат не гарантирован, то, вероятно, что впоследствии продать квартиру с незаконной планировкой станет для большой проблемой.

Кроме того, для тех, кто самовольно переустроил свое жилье, предусмотрена административная ответственность. Правонарушителю возможно назначение штрафа в размере 2500 рублей (см. подробнее об ). Дополнительные затраты будут связаны с исполнением решения суда о приведении жилища в первоначальный вид.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

75 комментариев

Многие собственники полагают, что если в процессе перепланировки сносятся или возводятся ненесущие стены, то согласовывать ее не требуется. Попробуем разобраться, в каких случаях это действительно так, а в каких изменения все же необходимо узаконить.

Согласно действующему законодательству, перепланировкой считаются любые работы в квартире, результаты которых должны быть отражены в техническом паспорте БТИ. Из этого следует, что иногда все же можно обойтись без согласования.

Когда перепланировка ненесущих стен может проводиться без разрешения

Не требует согласования ремонт, предполагающий демонтаж части ненесущих перегородок и возведение их на том же месте в точном соответствии с техническим паспортом БТИ. По сути, собственник имеет право переложить ненесущие кирпичные стены (например, если они неровные) или выполнить перегородки из более надежного материала (заменить гипсокартон на пеноблоки).

Однако новая стена должна полностью соответствовать той, что зафиксирована в техпаспорте. В этом случае конфигурация квартиры не изменится и согласование перепланировки не потребуется.

Нужно ли разрешение на снос или перенос ненесущей стены

Требует согласования любое изменение конфигурации квартиры в результате перепланировки:

частичный снос ненесущей стены;
возведение дополнительных стен (например, для выделения гардеробной или кабинета);
демонтаж стены при объединении кухни и гостиной;
перенос ненесущей стены.

Подобные изменения должны быть узаконены. Для этого обязательно нужно составить проект перепланировки и согласовать его в администрации или Госжилинспекции.

Нужно ли согласовывать перенос дверного проема в ненесущей стене?

Данный вариант изменения конфигурации квартиры чаще всего вызывает вопросы у собственников. На их взгляд, с одной стороны, дверной проем в ненесущей стене – это перепланировка, но с другой – после таких работ ничего не исчезает и нового не появляется, поскольку проем лишь сдвигается.

На самом деле, изменения все же присутствуют: неизменной остается площадь, а вот план уже прежним не останется. В техплане БТИ двери обозначаются на определенных местах. Перенос проема в ненесущей стене неизбежно ведет к изменению графической части техплана. Поэтому согласование в данном случае потребуется обязательно.

Но здесь есть один нюанс. Как правило, подобные работы выполняются путем перекладывания всей стены. Если она будет возведена ровно на том же месте и изменится лишь расположение проема, то можно обойтись эскизом перепланировки без составления проекта.

Если вам требуется согласование проема в ненесущей стене, сноса, переноса или возведения перегородки, обращайтесь в агентство «Город». У нашей команды есть достаточный опыт в таких делах, и все изменения будут узаконены без проблем и в минимальные сроки. Вам останется лишь дождаться положительного результата.

Представляем вашему вниманию пример проекта перепланировки, требующей согласования, в котором затронуты ненесущие конструкции.