Непосредственная форма управления многоквартирным домом. Непосредственное управление домом Переход управления мкд

Ст. 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены указанными собственниками в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(система - это ресурс ГИС ЖКХ)

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме .

Комментарий к статье

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья"ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший Закон ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом (было - в домах до 12 квартир).

Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации ). Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.

К отношениям по рассматриваемым договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технических регламентов, санитарных и технических норм и правил, устанавливаемых на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемых Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК).

Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе о поставке газа в баллонах), об отоплении (теплоснабжении, в том числе о поставке твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.
В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также договоры о продаже газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами . Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с собственниками помещений с любым обратившимся собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.
К отношениям по договорам об электро-, газо-, тепло-, водоснабжении и водоотведении, а также по договорам о продаже газа в баллонах и твердого топлива применяются правила предоставления коммунальных услуг, устанавливаемые Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6.Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.
Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме.
Во-вторых, собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом.
В-третьих, они могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.

27.Особенности договора о предоставлении коммунальных услуг.

В науке есть разделение на два вида:

Договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый между потребителем и ИСПОЛНИТЕЛЕМ.

Договор о приобретении коммунальных ресурсов, заключаемый между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией. По сути исполнитель сам покупает и перепродает.

Разграничение данных договорных конструкций производится по объекту. Таким образом, законодатель попытался разграничить категорию коммунальной услуги и коммунального ресурса.

Другой вариант классификации - разделение договоры на три группы.

а) К первой группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе производства и поставки ресурсов (ресурсоснабжение), удаления и обработки сточных вод.

б) Ко второй группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе управления жилищным фондом. В данную группу в первую очередь необходимо отнести договор управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), а также договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12, который заключается управляющей организацией с собственниками помещений в таком многоквартирном доме. Также во вторую группу входят договоры возмездного оказания услуг, заключаемые управляющей организацией с иными субъектами предпринимательской деятельности в целях выполнения функций по управлению многоквартирным домом.

в) К третьей группе относятся договоры, опосредующие предпринимательскую деятельность в секторе выполнения подрядных работ. В данной группе следует выделить договоры подряда, предметом которых является проведение капитального ремонта жилищного фонда, текущего ремонта жилищного фонда, ремонта инженерных коммуникаций, вывоз твердых бытовых отходов, проведение работ по уборке территорий и подъездов, благоустройству, озеленению, установке систем видеонаблюдения и т. д. Выполнение работ - текущий ремонт, капитальный и т.д.

Еще про ЖКХ - получают распространение Концессионные соглашения - форма частного государственного партнерства, регулируются ФЗ о концессионных соглашениях. Преимущество концессионных соглашений : с одной стороны местное самоуправление избавляется от расходов по эксплуатации ЖКХ и трат бюджета на это, а может, даже и плату получат за это. С другой стороны, частные инвесторы и управляющие компании, реализуя свой инвестиционный проект, получают гарантированный рынок сбыта, позволяя получать доходы и прибыль.

На практике получили распространение

Контракты жизненного цикла, гдеплательщик - государство, и частный партнер получает прибыль лишь в том случае, если он поддерживает инфраструктурный объект в должном состоянии.

Сервисный контракт, соединяющий признаки концессии и правоотношения по договорам подряда.

ПРО САМ ДОГОВОР

Договор на оказание коммунальных услуг – подвид договора возмездного оказания услуг, который характеризуется тем, что исполнитель предоставляет, а заказчик оплачивает коммунальные услуги за указанное в договоре помещение. Составление договора регулируется правилами и нормами, применимыми к договорам возмездного оказания услуг, а также Гражданским кодексом РФ. Целью заключения соглашения является обеспечение содержания в надлежащем состоянии помещения, мест общего пользования, придомовой территории.

Существенными условиями договора являются:

Его предмет

Цена и порядок расчетов между сторонами

Их права, обязанности, ответственность и порядок разрешения споров

Такой договор может быть заключен с исполнителем в письменной форме. Если потребитель совершил действия, свидетельствующие о его намерении потреблять коммунальные услуги, или фактически начал эти услуги потреблять (конклюдентные действия), договор считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг. Потребителю не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора о предоставлении коммунальных услуг.

Оплата услуги обычно производится согласно счету-фактуре предоплатой за текущий месяц до оговоренного в договоре числа. При несвоевременной оплате заказчиком предоставленной услуги предусматривается начисления пени за каждый день просрочки. Ответственность исполнителя за невыполнение ли ненадлежащее выполнение условий договора носит, в том числе, и материальный характер, который выражается в форме возмещения ущерба в порядке и размерах, предусмотренных действующим законодательством.

В случае возникновения разногласий и споров между сторонами, они должны попытаться разрешить их мирным путем. Если разрешение спора в досудебном порядке невозможно, стороны разрешают его в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Договор составляется в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, и подписывается представителям обеих сторон.

Условия предоставления коммунальных услуг в зависимости от выбранного способа управления определяются в:

– договоре управления с управляющей организацией. При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления условий о предоставлении коммунальных услуг;

– договоре о предоставлении коммунальных услуг, который заключается ТСЖ или ЖК с собственниками помещений. При этом ТСЖ или ЖК не вправе отказать собственнику помещения как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении такого договора;

– договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), которые собственники помещений заключают с ресурсоснабжающими организациями.

Жильцы многоквартирных домов могут сами выбирать форму управления домом. Наиболее распространенный выбор – Управляющая Компания, которая берет на себя обязанности по содержанию дома, становится посредником при заключении договоров между поставщиками ресурсов и потребителями.

Но не мало МКД в новых правовых условиях выбирают и непосредственный способ управления, подразумевающий полное самостоятельное выполнение всего комплекса услуг. Чем характеризуется непосредственное управление домом, что это такое, какие дает преимущества владельцам квартир и нежилых помещений в доме.

Причины выбора

Когда в доме живет много активных, инициативных людей, не боящихся брать на себя ответственность за свой дом, непосредственная форма управления может стать лучшим выбором. В данном случае жильцы сами занимаются налаживанием контактов с ресурсоснабжающими организациями и подписанием договоров, ремонтом дома и ежедневной уборкой территории.

Они организовывают содержание дома так, чтобы проживание в нем было комфортным, удобным и главное – безопасным.

Утверждается такая форма управления собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, которое должно быть проведено пошагово, по всем требованиям. Как проводится собрание по выбору формы управления?

Жильцы извещаются об ОС предварительно, за 10 дней. Они должны знать и время, дату, место проведения, и повестку собрания.
Организаторы ОС должны дать полное представление об особенностях данной формы управления, плюсах и минусах.
Утверждение непосредственного управление проводится путем голосования, обязательно должно быть не менее 50 % голосов. Решение ОС заносится в протокол, о нем должна знать Жилищная инспекция, местные органы самоуправления.

Каждый МКД обязан выбрать для себя одну из форм управления, иначе местные власти назначат дому ту УК, которую они посчитают нужной.

Что это такое

Для чего необходимо управление домом? Оно позволяет поддерживать высокое техническое состояние здания, порядок на придомовой территории, дает возможность создать все необходимые условия для проживания собственников квартир. В работы по управлению домом входит решение вопросов по использованию общего имущества, предоставления коммунальных услуг.

На выбор жильцам предоставляются такие способы управления, как УК (Управляющая Компания), ТСЖ, ЖСК. А также жильцы могут заниматься домом и его территорией самостоятельно. Но это не значит, что они будут сами подметать подъезды или проводить ремонт подъезда.

ВНИМАНИЕ! При непосредственном управлении собственники квартир сами находят исполнителей коммунальных услуг и заключают с ними договора.

Данные договора, предусматривающие поставки газа, электричества, холодной и горячей воды, отопления, а также на вывоз мусора, заключаются с каждым собственником квартиры. Договор предусматривает ответственность обеих сторон. Поставщики должны гарантированно снабжать жилой многоквартирный дом своими ресурсами, это должно быть указанно в документе.

Ресурсоснабжающие компании также несут ответственность за содержание внешних сетей (расположенных до дома). А за оборудование, которое находится внутри жилого здания, отвечают жильцы, владельцы нежилых помещений или их арендаторы.

Проведением работ по ремонту (текущему, капитальному) будут заниматься соответствующие организации, профессионалы, которых должны найти собственники квартир. Также заключается договор с подрядчиком.

При непосредственном, прямом, управлении владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно и регулярно выполняют весь комплекс услуг и работ, которые необходимы для качественного содержания и ремонта общедомового имущества, организовывают поставки ресурсов.

Все эти работы должны отвечать подпунктам пункта 10 Правил содержания имущества в МКД. Эти правила были утверждены Постановлением Правительства под номером 491, принятого в августе 2006 года . По этому Постановлению осуществляются и работы для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия жильцов, защита потребительских прав.

Недостатки и преимущества

Большая самостоятельность при данной форме управления связана и с большой ответственностью. В процессе содержания дома приходится решать огромное количество проблем и вопросов. И мало найдется в доме людей, которые будут заниматься ими, тратя все свое свободное время и силы. Если такие люди и найдутся, они могут захотеть оплаты за свою деятельность.

ВНИМАНИЕ! Непосредственное управление подходит для небольшого дома с небольшим количеством жильцов.

В таком случае проще решать вопросы поставок, ремонта, в том числе и срочного, вопросы ухода за домом и территорией. Что является преимуществом?

При прямой форме управления не нужно содержать целый штат Управляющей Компании или ТСЖ, ЖСК.
Владельцы помещений имеют больше свободы в выборе поставщиков. Изучение информации о ресурсоснабжающих компаниях, фирмах по вывозу мусора, ремонтных организациях позволяет сравнить их преимущества, сделать оптимальный выбор.
Жильцы сами следят за качеством услуг, ведь они заинтересованы в том, чтобы их дом был безопасным, удобным, комфортным.

Переход на прямую форму управления

Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:

Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
Также должен быть избран совет дома.
Нужно обсудить договор на обслуживание дома.

Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.

ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.

Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:

Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.

Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.

Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.

Оплата всех услуг, предоставляемых по договору, производится из средств жильцов дома. Но так как они могут сами решать, что нужно для их дома, а что нет, появляется возможность экономить на квартплате.

Особенности

Когда договора с поставщиками заключает непосредственно каждый собственник квартиры, он же несет сам ответственность за свои долги (в случае их возникновения). При такой форме весь дом уже не будет наказа отключением света или воды из-за нескольких должников. Но нужно учесть, что каждой квартире понадобится подписать множество бумаг.
Существует прозрачное начисление платежей за коммунальные услуги и поставленные ресурсы.
Жильцы выбирают подрядчиков по своему усмотрению, могут напрямую требовать от них выполнения работ качественно и в срок.
Также они могут проявлять инициативу в вопросах содержания и обслуживания дома, благодаря чему значительно улучшаются условия проживания.
В доме с прямым управлением нет общепринятой квартплаты, так как каждый жилец оплачивает услуги непосредственно их поставщику.
Компании, с которыми жильцы подписывают договора, как правило, выполняют одну определенную услугу, например, поставляют газ. Но нужно решать вопрос, кто будет делать ремонт в доме, кто доставит насаждения и высадит их во дворе.

Муниципальные программы, дающие часть средств на капитальный ремонт МКД, не распространяются на жилые дома с прямым управлением.

Как распределяются обязанности

Прямая форма управления подходит домам с небольшим количеством квартир, но при этом в нем должны жить люди активные, не равнодушные к судьбе своего дома. Если на общем собрании принято решение самим, без посредников заниматься содержанием и обслуживанием дома, нужно понимать, что кто-то все же должен заниматься всеми вопросами:

Можно распределить обязанности по обслуживанию дома между всеми жильцами. Но при таком варианте обязательно найдутся люди, которые будут увиливать от своих обязанностей.
Разрешается также выбрать кого-то из жильцов, кто будет представлять интересы остальных при взаимодействии с поставщиками, при решении различных проблем.
Еще вариант — наделить такими полномочиями человека, который не является жильцов и собственником квартиры в доме. На него выписывается доверенность.

Жильцы дома должны тщательно изучить все особенности прямой формы управления, прежде чем принимать решение. Ведь теперь состояние и безопасность их жилья во многом будет зависеть от них самих.

Непосредственное управление многоквартирным домом – одна из форм выполнения управленческой деятельности всеми обладателями квартир в многоэтажках, характеризующаяся отказом от услуг управляющих компаний или создания товарищества собственников. Суть такой формы управления заключается в том, что жильцы сами решает текущие вопросы в отношении своего дома. Однако, как любая форма, самостоятельное управление имеет свои достоинства, нюансы и недостатки.

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

создание комфортабельных условий;
наведение чистоты;
предупреждения порчи собственности;
выполнение коммунальных функций и задач;
восстановительные и ремонтные работы;
соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

через товарищество собственников недвижимости;
посредством получения услуг от управляющих организаций;
непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
Перекрытия, дверные и оконные проемы.
Чердаки и крыши.
Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.

Варианты разрешения текущих проблем могут избираться только коллективным способом, с учетом пожеланий всех обладателей квартир. Собрания должны проводиться минимум один раз в год. Существуют варианты как очных (встречи) так и заочных (опрос) голосований.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

вопросы разрешаются только коллективно – в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).

Положительные и отрицательные стороны

Если многоквартирное здание соответствует законодательным требованиям (максимум 30 жилищ), для него может быть выбрано самостоятельное управление владельцами квартир. Самостоятельное содержание дома имеет свои достоинства и подводные камни.

Положительные стороны самостоятельности собственников:

Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Порядок перехода на новую форму

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.

Процесс перехода сводится к прохождению трех стадий:

Инициативная группа – инициаторы перехода (один либо несколько обладателей квартир) на новую управленческую форму должны выполнить следующие задачи:

подготовить план перевода и последующих действий;
уведомить жильцов о намечающемся переводе дома;
предоставить остальным владельцам информацию о планах;
провести опрос на предмет согласия собственников на изменения;
согласовать дату и место сбора владельцев.

Обычно группа инициаторов состоит от 3 до 5 собственников. Для группы нет необходимости в регистрации или какого-либо оформления. Ее главная функция – определить отношение проживающих к намечающимся переменам.

Приглашение на встречу владельцем можно разместить в подъезде, на информационной доске либо передать жильцам лично не позднее 3 дней до проведения мероприятия.

Встреча собственников – проводится для решения основных вопросов, касающихся МКД. К ним относятся:

сам переход, есть ли в нем необходимость, заинтересованы ли собственники;
кто из жильцов примет ответственность за управление;
выбор председателя (главы) и Совета многоэтажки;
вопросы, касающиеся оформления и условий соглашений с обслуживающими фирмами.

Первая встреча должна проводиться очным способом. На ней должны присутствовать более половины обладателей жилья. Объявляется причина сбора, затем происходит непосредственное голосование, итог которого, оформляется документально в протоколе.

Если собрать владельцев не удалось, можно провести процедуру заочного принятия решения. Для этого собственникам предоставляются бюллетени-опросники, на которых следует выразить свое отношение и переменам управленческой формы.

Оформление и подписание договоров с обслуживающей фирмой. Такую организацию нанимают собственники для выполнения деятельности по содержанию многоэтажки. Контракт подписывается самими владельцами или их доверенным.

Некоторые задачи по содержанию здания могут выполнять сами обладатели жилья. Однако такие функции как утилизация мусора, ремонт общедомовых конструкций должны исполняться компетентными службами.

Оформление договора

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
личный документ представителя;
доверенность;
технические бумаги многоэтажки;
иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

От выбора формы управления домом зависит не только его состояние и благополучие жильцов, но и размер платежей за коммунальные услуги. В этой статье мы рассмотрим такой вариант, как непосредственное управление многоквартирным домом, пошагово разобрав каждый этап перехода на эту форму и ее особенности.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Такая форма домового управления означает, что жильцы — собственники квартир сами заключают договоры с обслуживающими дом организациями (без помощи управляющей компании и создания ТСЖ). Однако если квартир в доме более 12, то по ст. 161 ЖК РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2005) его жильцы обязаны заключить договор о ремонте и содержании общего имущества с профессиональной компанией.

При этом существует три варианта, позволяющих распределить управленческие обязанности между жильцами-собственниками (конкретный способ закрепляется соответствующим решением общего собрания):

Каждый из собственников добровольно участвует в управлении домом, а также вступает в отношения с третьими лицами.
Один из собственников получает полномочия от всех остальных.
Необходимые полномочия на управление получает стороннее лицо (не собственник), которое при этом не становится управляющим и выполняет лишь представительские функции.

Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

Шаг 1. Создание инициативной группы

Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

Шаг 2. Проведение собрания

Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

Не знаете свои права?

Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
Заключение договоров на обслуживание дома.

Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

Заключение прямого договора требует представления:

копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
копии техпаспорта дома;
заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
нотариально заверенных доверенностей.

Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

Некоторые особенности непосредственного управления

Как видим, в данном случае понятия квартплаты не существует, т. к. за основные услуги (газ, воду, электричество, тепло) жильцы платят напрямую соответствующим организациям. За другие услуги деньги также направляются непосредственно поставщикам.
Нет необходимости тратиться на содержание управляющей организации, не нужно делать бесполезную работу по сбору средств жильцов и сортировке по виду услуг.
Отсутствует или сведен до минимума риск воровства и приписок средств, направляемых на оплату содержания дома.
Проблемы по долгам за основные коммунальные услуги возникают только у самих должников, остальные жильцы за них не отвечают. Однако если речь идет о дополнительных услугах (ремонте, уборке подъездов, подготовке к зиме и т. п.), то всегда существует ситуация, когда одни жильцы будут расплачиваться за других. Подрядчик выполняет работы исключительно на ту сумму, которая ему выплачена. Но не секрет, что далеко не все жильцы добросовестны: часть из них платить отказывается, взыскать же необходимые суммы с них не очень легко (хотя и можно — по решению суда). Остается только до суда платить за них добросовестным жильцам (в случае с ТСЖ, например, такая ситуация невозможна).
Поставщики основных услуг, с которыми у жильцов заключены прямые договоры, отвечают перед ними только в рамках договорных условий и не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем.
Управление домом осуществляется инициаторами бесплатно. С одной стороны, это положительный момент (жильцам можно сэкономить), с другой стороны, если дом немаленький, это может быть минусом, т. к. найти человека, желающего по своей воле решать многочисленные вопросы, касающиеся содержания дома, далеко не всегда возможно. Именно поэтому такая форма подходит все-таки лишь для небольших домов.
В случае непосредственного управления отсутствует возможность получать средства по целевым муниципальным программам, возмещающим некоторые коммунальные расходы (на капитальный ремонт, возведение площадок для детей и др.), т. к. одним из условий участия в данных программах является наличие управляющей организации. Трудность получения бюджетных средств связана также с отсутствием расчетного счета, на который должны перечисляться деньги.
Стоит различать обязательные услуги, закрепленные в Постановлении ГС РФ № 170 от 27.09.2003 от «излишеств». И если долги по первым можно взыскать с собственника-неплательщика через суд, то эксклюзивный евроремонт в подъезде, присутствие консьержа и т. п. не являются необходимыми и оплачиваются жильцами строго в добровольном порядке (даже если решение о том, что они нужны, было принято общим собранием). Таким образом, «красивые» статьи расходов лягут целиком на добровольцев.
Важно помнить, что в случае наличия в доме квартир социального найма необходимо приглашать на общие собрания муниципальных представителей, которые наравне с собственниками обсуждают те или иные выдвигаемые жильцами предложения.

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
управление самими жильцами;
управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь "прозрачную" квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.