> > Земельные участки

Земельные участки

Девелопмент земельного участка , также известный как land development , является особым видом хозяйственной деятельности, направленным на развитие новых территорий для увеличения рыночной стоимости земли и последующей продажи индивидуальным застройщикам. Средне- и долгосрочные вложения в землю являются крайне привлекательными для крупных инвесторов, ведь они обеспечивают хорошую норму прибыли при минимальных рисках. Достижение экономической прибыли в подобных проектах девелопмента является практически гарантированным, а задача девелопера заключается лишь в ее максимизации и достижении требуемых инвестором показателей.

Ленд-девелопмент имеет множество возможных форм, но наиболее распространенными и востребованными рынком вариантами являются следующие:

развитие индивидуального жилищного строительства: осуществляется покупка подходящего участка большой площади (часто это земли сельхозназначения) с его последующим межеванием, подведением коммуникаций и продажей отдельных участков с подрядом на строительство жилого дома или без такового;
развитие индустриальных или бизнес-парков: приобретение земель промышленного назначения, подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры общего пользования, выделение участков под застройку объектами промышленной недвижимости и их продажа инвесторам;
развитие рекреационных зон: приобретение земельного участка в местности с благоприятными природно-климатическими условиями, строительство базовой инфраструктуры, продажа участков под строительство отелей, парков развлечений, объектов для занятий спортом и активного отдыха.

Понятно, что каждая из перечисленных форм девелопмента требует масштабных инвестиций, но на практике окупаемость проектов по строительству коттеджных поселков может достигаться в достаточно короткие сроки. Говоря простым языком, девелопмент земли направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельного участка для частных, «розничных» инвесторов. Десятки мелких участков с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями могут быть быстро раскуплены по намного более высоким ценам за сотку, нежели тем, по которым земля приобретается оптом на аукционах.

Профессиональный девелопмент земельного участка включает в себя следующие услуги:

анализ рынка и подбор подходящего участка для инвестирования средств;
разработка финансовой модели и технико-экономическое планирование проекта;
подготовка генерального плана застройки территории, проектной и рабочей документации по базовой инфраструктуре;
организация и контроль работ по подведению коммуникаций, взаимодействие с поставщиками ресурсов;
межевание участков, перевод земель, юридическое сопровождение;
продвижение на рынок предложения для потенциальных покупателей, реализация готовых участков под застройку;
управление проектом на эксплуатационной стадии.

Ленд-девелопмент может быть напрямую не связан с созданием новых объектов жилой или коммерческой недвижимости, но его конечным результатом всегда является освоение новых территорий. Содействие девелоперской компании на всех этапах жизненного цикла проекта позволяет инвестору избежать возможных потерь, связанных с приобретением неликвидных активов, неправильной оценкой рыночной стоимости земли, ошибочным определением варианта использования участка, неэффективном работной подрядчиков.

Компания «ТехноСтройПроект» специализируется на оказании услуг в различных видах девелопмента недвижимости. Ознакомиться с более подробной информацией и примерами успешно реализованных проектов, оставить заявку на услугу или задать вопросы нашим специалистов можно по телефону или непосредственно в офисе «ТСП».

ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ – МЕТОД ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Левов Николай Александрович, аспирант, *****@***ru,
Институт региональных экономических исследований,
г. Москва

В статье рассмотрены вопросы использования концепции ленд-девелопмента для повышения экономической эффективности инвестиционных проектов в области градостроительной деятельности . Представлен комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков , способствующих повышению их рыночной стоимости . Проанализированы этапы проведения работ по девелопменту земельных участков, установлена их взаимосвязь. Отражены принципы оценки эффективности ленд-девелопмента, базирующиеся на надежности вложений, доходности вложений, росте вложений, ликвидности вложений.

Ключевые слова: девелопмент, ленд-девелопмент, земельный участок.

The article considers issues of using information and communicative technologies in order to increase the quality of state services provided in electronic form by executive authorities, their territorial bodies and organisations subordinate to federal executive authorities. The author analyses target indicators/indices of state services provided in electronically, gives a list of them and considers basic directions for quality increase of state services.

Keywords : electronic government services, target indicators/indices of government services, united infrastructure of information systems, information-communication technologies, multifunctional centres

Осуществленные реформы экономического устройства страны предопределили создание условий для проявления частных экономических интересов в развитии рынка недвижимости, в том числе земельного рынка. Отличительной чертой современного подхода к землепользованию является его привязка к конкретным инвестиционным проектам, осуществляемым при строительстве новых и реконструкции существующих объектов недвижимости . Реализация инвестиционного проекта требует выполнения целого комплекса мероприятий, включающих :

Приобретение, аренду, подготовку земельного участка под строительство;

Проведение инженерных изысканий;

Выполнение строительных и монтажных работ ;

Приобретение технологического оборудования;

Проведение пуско-наладочных работ;

Подготовку работников и эксплуатацию созданного объекта.

Эффективность реализации инвестиционного проекта определяется его средой и качеством инвестиционной идеи, характеризующей условия функционирования финансовых механизмов, используемых при его реализации и получении прибыли. Нарушение этих условий приводит к неопределенным ситуациям, которые связаны с изменением условий налогообложения, кредитования, изменением уровня инфляции, валютных курсов , уровня цен на изготавливаемую продукцию, поставляемое оборудование, изменением законодательства в области таможенных тарифов, социально-правовых отношений .

Анализ текущей ситуации в секторе недвижимости и строительства говорит о том, что острая фаза экономического кризиса закончилась. Однако сейчас рынок находится в глубокой депрессии, о чем свидетельствуют слабые финансовые и операционные показатели данного сегмента ранка недвижимости. Девелоперы серьезно урезали свои инвестиционные портфели и не начинают новых проектов. Одновременно с замораживанием объектов строительства компании пытались продать часть своих активов, чтобы сократить операционные расходы и улучшить финансовое положение. Многие из них борются за выживание и одновременно с этим несут немалые судебные издержки. Некоторые из них находятся в опасной близости от банкротства или потери своих активов и независимости.

Можно с уверенностью говорить, что массовые случаи замораживания инвестиционных проектов, которые имели место в конце 2008 – начале 2009 года, в настоящее время прекратились. Очевидно, что дело здесь вовсе не в нормализации ситуации на рынке недвижимости, а в том, что компании уже заморозили все «бумажные проекты» и подавляющее большинство текущих проектов, оставив только те, которые находятся на поздних стадиях готовности (80% и выше). В среднем компании отказались от реализации 70–90% из числа своих инвестиционных проектов. Приоритет при этом отдается объектам жилой, а не коммерческой недвижимости , которые теоретически могут приносить доход еще на этапе строительства (соинвесторы, дольщики).

Многие эксперты связывают надежды на восстановление сектора рынка недвижимости с повышением интереса арендаторов и потенциальных покупателей к объектам коммерческой и жилой недвижимости, однако первые признаки оживления еще не стоит принимать за новую тенденцию на рынке. Подводя некий итог, можно с определенной долей уверенности говорить о том, что первые признаки восстановления рынка уже налицо. Совершенно другой вопрос, насколько быстро начнется устойчивый рост и когда рынок недвижимости сможет достичь своих докризисных показателей.

Все проекты в области недвижимости реализуются на территории того или иного земельного участка. Однако концепции развития земельных участков могут быть выделены в отдельный сегмент рынка.

Совершенствование методов управления земельными ресурсами , представляющих собой комплекс мер по улучшению потребительских свойств земельных участков и, как следствие, увеличение его рыночной стоимости, позволит избежать многих проблем, связанных с ликвидностью инвестиционных проектов по их застройке. Сегодня, когда все более и более актуальной становится продажа и покупка земельных участков всех размеров и назначений, а «удачных» для инвестиции земельных участков остается все меньше и меньше, на повестку дня выходят услуги лэнд-девелопментовских компаний.

Ленд-девелопмент – услуга на отечественном рынке достаточно новая, и компаний, предлагающих ее качественное выполнение, пока еще немного.

Решение об осуществлении инвестиционного проекта по повышению ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков с последующей подготовкой земельных участков к реализации в целом принимается в условиях неопределенности, когда невозможно предугадать и оценить в полной мере вероятность потенциальных результатов . Поэтому создание концепции ленд-девелопмента – это первое материальное воплощение идеи инвестора. Она позволяет комплексно взглянуть на проект еще раз и внимательно взвесить все «за» и «против».

Концепция девелопмента земельных участков требует наличия в команде инвестиционного проекта профессиональных юристов, поскольку многие вопросы, связанные с земельным законодательством, по-прежнему допускают двоякое толкование. При наличии ограничений в отношении участка задача специалиста – предложить наиболее простой и финансово оправданный способ их преодоления.

Возможный вариант девелопмента земельного участка выбирается на основании понимания всех сегментов рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Поскольку существующие ограничения могут значительно сузить выбор наиболее эффективных вариантов концепции, необходимо с самого начала определить следующие параметры:

Наличие правовых ограничений на использование земельного участка;

Технические требования;

Площадь застройки;

Застраиваемая территория.

Концепция ленд-девелопмента необходима для рассмотрения различных вариантов развития земельных участков и выбора наиболее оптимального из них. Концепция должна отвечать на следующие вопросы :

Каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;

Какого будет его функционально назначение;

Какими должны быть потребительские свойства земельного участка;

Какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

Подготовка и разработка концепции ленд-девелопмента строится на тщательном исследовании рынка и прогнозе тенденций его развития. Помимо этого концепция включает в себя:

Анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;

Перспектив развития района;

Определение целевых групп потребителей;

Выбор оптимального варианта развития земельного участка;

Формирование профиля и состава арендаторов;

Разработка ландшафтной концепции;

Разработка инфраструктуры земельного участка;

Анализ инвестиционной окупаемости проекта;

Формат и позиционирование объекта на рынке;

Разработку управленческой стратегии развития;

Разработка политики продаж.

Ленд-девелопмент подразумевает под собой процесс разукрупнение земли на отдельные земельные участки. Он состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земли для последующих этапов девелопмента, в конечном результате направленных на завершение конкретных инвестиционных проектов.

Другими словами, понятие «ленд-девелопмент» можно определить как услугу по ликвидации потенциальных рисков инвестиционных проектов с земельными участками.

Девелопмент земли, следуя классическим канонам, можно подразделить на три этапа:

1) действия с неподготовленными земельными участками;

2) сооружение и подведение основных элементов инфраструктуры (дорог, магистральных инженерных сетей);

3) разделение земли на участки, готовые для последующей застройки.

Участниками этих этапов, которые на практике, чаще всего, могут совпадать или пересекаться между собой являются:

Первоначальный покупатель неподготовленной земли, целью которого является получение спекулятивной прибыли;

Перекупщик, который держит землю в собственности в ожидании роста цен для дальнейшей продажи;

Первоначальный девелопер, который анализирует рынок и решает все проблемы правового характера, то есть осуществляет первый этап приведенной выше схемы;

Девелопер – осуществляет второй этап схемы, прокладывает инженерные коммуникации, завершает процесс разукрупнения;

Несмотря на кажущуюся независимость каждого этапа, все они тесно переплетены между собой, и становится очевидным, что конкретные особенности реализации на каждом предыдущем этапе накладывают ограничения на свободу действий на последующих, будь то юридические или технические, за исключением, пожалуй, самого первого этапа чистой купли-продажи земли.

С другой же стороны, успешность каждого предыдущего этапа зависит от потенциальной успешности последующего этапа, потому что потенциальные выгоды и прибыль осуществления конечного проекта обусловливают спрос и стоимость продуктов промежуточных этапов. Это и есть связующие звенья всех этапов, имеющие своим вектором общую эффективность. И каждый этап, включая спекулятивный, выполняет тут свою незаменимую роль.

Также в контексте взаимосвязи этапов можно отметить, что ленд-девелопмент во всем мире является высокодоходным бизнесом, но при этом и с высоким риском. И чем «ближе к земле» и дальше от конечного потребителя этап, тем выше как его потенциальная доходность, так и финансовый риск. Поэтому наиболее привлекательными участками, как ни странно, могут оказаться проблемные участки с максимальными гипотетическими рисками и, следовательно, минимальной ценой.

Стоимость комплекса услуг по лэнд-девелопменту обычно составляет несколько сотен тысяч рублей, подобные затраты по отношению к общей себестоимости крупного проекта незначительны, а польза от них несомненна. Ведь в случае выбора неверной концепции использования земельного участка могут затянуться сроки реализации проекта и, как следствие, снизится прибыльность инвестиций. С другой стороны, при инвестиционной покупке не очень больших земельных участков, стоимость которых вполне сопоставима со стоимостью комплекса услуг по лэнд-девелопменту, инвестор может воспользоваться только отдельными услугами (консультацией по участку без детальной разработки концепции его использования).

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости, стратегии же достижения этой цели могут быть разные. Кто-то ориентируются на максимальную стоимость объекта недвижимости, другие – на максимальный доход от него.

Основными принципами эффективного ленд-девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, ленд-девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным. Для стоимостноориентируемого девелопера главным является ликвидность проекта, т. е. он создается с целью последующей продажи. Для доходноориентируемого девелопера на первом месте по важности стоит доходность. Создание эффективного объекта недвижимости долгий и трудоемкий процесс. На всех его этапах взаимодействует большое количество участников и от того, насколько правильно девелопер построит этот процесс, во многом зависит эффективность будущего объекта недвижимости.

Российский опыт девелопмента земельных участков показывает, что выработаны определенные алгоритмы анализа доходности девелопмента земельных участков. К примеру, методология компании «Терра» базируется на понятии «эффективная доходность». Ее основное отличие от общей доходности состоит в том, что при расчете проекта учитывается текущая стоимость земли, т. е. из общей доходности проекта вычитается дельта, образовавшаяся в результате роста рыночной стоимости земли за период строительства. Это принципиально для оценки эффективности проекта, так как бурный рост цен на землю докризисных лет выявил все ошибки и просчеты девелоперов. Анализ показывает, что практически все проекты с низкой или отрицательной эффективной доходностью содержали существенные ошибки при выработке общей концепции, проектировании и строительстве.

Литература

1. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. . М.: Кнорус, 2009. С. 56.

2. , Кузнецов -девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.

3. , Веретенникова и финансирование инвестиций. М.: Финансы и статистика, 2009. С. 102.

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

Правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный , развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

Уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

Макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

Концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix , работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

В условиях перехода к рыночной экономике повышенный интерес приобретает научно-практическая концепция девелопмента. Термин образован путем заимствования английского слова development, в переводе означающий «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция». В мировой экономической практике его используют для обозначения деятельности, направленной на повышение стоимости объекта путем его качественных изменений . В российской практике все больше актуализируется терминология ленд-девелопмента, приобретая достаточно широкий спектр оттенков – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Однако, существует мнение, что Функция лэнд- девелопера заключается именно в управлении проектом. «Управление» проектом включает в себя не только выбор местоположения земельного участка, разработку концепции проекта, выбор формата застройки, расчет экономической эффективности, но и разработку рекламной стратегии, PR-программ, налаживание схемы продаж, их юридическое сопровождение — и все это до полного окончания реализации объектов. Но не все согласны с такой широкой трактовкой лэнд-девелопмента и предлагают следующее определение- «классическим лэнд-девелопментом следует считать деятельность, направленную на повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков».

Для достижения результата необходимо решить три группы проблем:

— разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

— правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

— инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

наличие правовых ограничений на использование земельного участка;
технические требования;
площадь застройки;
застраиваемая территория.

каким образом можно улучшить или модернизировать земельный участок;
какого будет его функционально назначение;
какими должны быть потребительские свойства земельного участка;
какую прибыль способен принести земельный участок инвестору.

анализ ресурсного качества земельного участка: местоположения и прилегающей территории, пешеходной и транспортной доступности;
перспектив развития района;
определение целевых групп потребителей;
выбор оптимального варианта развития земельного участка;
формирование профиля и состава арендаторов;
разработка ландшафтной концепции;
разработка инфраструктуры земельного участка;
анализ инвестиционной окупаемости проекта;
формат и позиционирование объекта на рынке;
разработку управленческой стратегии развития;
разработка политики продаж.

В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. Таким образом, концепция ленд-девелопмента приобрела широкое распространение на рынке недвижимости. Под ее влиянием рынок земли

приобретает стремительные темпы к расширению, происходит освоение и

разукрупнение значительной территории Российской Федерации. Однако

реализация данной деятельности имеет широкий спектр проблем, связанных в

первую очередь с отсутствием четко разработанного механизма по управлению

данной деятельностью на муниципальном и государственном уровне,

разрешение которых позволит добиться достижения самодостаточности

объектов инвестирования и развития рынка земли в России.

Список литературы:

Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ / под ред. проф. Н.И. Лахметкиной. М.: Кнорус, 2009. С. 56.
Рогатнев Ю.М., Кузнецов И.В. Ленд-девелопмент в системе развития единого объекта недвижимости / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2010. №5. С. 44.
А.Н.Асаул, С.Н.Иванов, М. К. Старовойтов/ Экономика недвижимости / Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

Ленд-девелопмент-метод эффективного управления земельными ресурсами. Подготовка площадки к строительству – land development Лэнд девелоперы

Земельные участки

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)