Если квартира не приватизирована: кто имеет право на наследство?
Ведь не каждый может претендовать на наследование неприватизированной квартиры, т.к. собственником его является государство или муниципальное образование.
Проживающий по сути выступает нанимателем, чему свидетельством договор социального найма, заключаемый с жилищным фондом.
Законодательство рассматривает два пути наследования муниципальной квартиры:
- По закону. Если владелец уже подал заявление о переводе жилья в частную собственность и умер в течение двух месяцев с этого момента, не дождавшись решения, родственники, проживающие вместе с ним и фигурирующие в договоре социального найма, имеют право наследовать право владения жилплощадью, переоформив договор соцнайма, а затем завершить процедуру приватизации.
В качестве нового нанимателя может выступить любой из совершеннолетних родственников. Немаловажное условие наследования неприватизированной квартиры по закону – отсутствие отзыва заявления на приватизацию от имени умершего.
- По завещанию. Составляя завещание, гражданин может упомянуть квартиру в числе другого недвижимого имущества либо как самостоятельный объект, а вместе с ней к новому владельцу перейдет и право на приватизацию жилья.
Однако при этом запрещено ущемление прав прямых наследников, прописанных в квартире. Даже если они не упомянуты в завещании, законодательство предоставляет им гарантированную половину полагающейся им доли.
Внимание! Под родственниками в данном случае понимаются прямые наследники: первоочередные супруг(а), дети и родители, в их отсутствие – наследники последующих очередей.
Причем дети родные и усыновленные, равно как еще не рожденный ребенок, обладают одинаковыми правами.
Закон позволяет потенциальным наследникам продолжить начатую умершим процедуру приватизации даже в случае отсутствия у них прописки в указанной квартире. Однако на практике такие вопросы обычно решаются в судебном порядке вследствие несогласия муниципальных органов.
Что предпринять после смерти гражданина?
Следующим этапом должна стать непосредственно приватизация, которую новый наниматель может осуществить согласно Закону «О приватизации жилищного фонда» от 04 апреля 1991 года .
Кто не может получить жилье?
Как упоминалось выше, не могут претендовать на получение квартиры лица, не являющиеся прямыми наследниками, а также те, кто не проживал в данной квартире на законных основаниях.
Кроме того, ст. 1117 ГК РФ вводит такое понятие, как недостойные наследники, и отказывает им в праве на наследство. К ним относят:
- родителей, лишенных родительских прав;
- граждан, совершивших или пытавшихся совершить умышленное преступление против наследодателя либо членов его семьи;
- лиц, сознательно нарушающих волю покойного, выраженную им в завещании.
Пошаговая инструкция: как вступить в наследство, если квартира не приватизирована
Внимание! Существуют объекты жилой недвижимости, которые не подлежат передаче в частную собственность.
В их числе жилье, расположенное на территории военных городков закрытого типа; аварийное жилье; комнаты в общежитиях; жилплощади в служебных организациях.
Что касается расходов, граждане, проживающие в квартире на законных основаниях, освобождаются от уплаты госпошлины при вступлении в наследство.
Наследование муниципальной квартиры при отсутствии прописки
Ситуация существенно усложняется, если проживающий с покойным не был зарегистрирован в квартире официально.
В этом случае возврат имущества собственнику – государству или муниципалитету – почти неизбежен.
Особенно если отсутствует намерение покойного о приватизации жилья, выраженное им при жизни в оговоренные законом сроки и зафиксированное в регистрационном отделе.
Возможно, потребуется предоставить доказательства фактического проживания в указанной квартире, свидетельство, подтверждающее родственную связь с умершим, иные документы по запросу уполномоченной организации.
Такие прецеденты достаточно редки. Поэтому имеет смысл заблаговременно побеспокоиться о том, чтобы данные потенциальных наследников были отображены в договоре социального найма.
Заключение
Потеря близкого человека – огромное горе и мощный стрессообразующий фактор. Немногие сохраняют в такой ситуации присутствие духа и способность продуктивно заниматься рутинными делами.
Однако существуют проблемы, чреватые далеко идущими негативными последствиями, если не решить их своевременно. Одна из таких проблем, требующих быстрого реагирования и достаточного уровня юридической грамотности – наследство муниципальной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Днем открытия наследства является день смерти гражданина.
Важно подчеркнуть, что в состав наследства могут входить лишь те права и обязанности, носителем которых был сам наследодатель при жизни. Таким образом, если квартира не была приватизирована на момент смерти наследодателя, она не может входить в наследственную массу.
При этом следует помнить, что в силу статьи 1120 Гражданского кодекса РФ завещатель вправе составить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем.
Таким образом, наниматель (квартиросъемщик) по договору социального найма вправе завещать неприватизированную квартиру , которая будет включена в наследственную массу лишь при условии, если на момент смерти наследодателя она будет приватизирована.
Но если квартира на момент смерти наследодателя останется неприватизированной, наследники не вправе на нее претендовать, и собственником указанного объекта будет орган местного самоуправления. В этом случае, в силу пункта 2 статьи 672 Гражданского кодекса РФ, договор социального найма на указанную квартиру заключается с одним из членов семьи нанимателя, при условии его проживания в квартире.
В то же время в наследственную массу входит не только имущество, но и особые права, предоставляющие наследникам возможность приобретения имущественных прав, которыми наследодатель в момент открытия наследства не обладал.
Прежде всего, это касается права на приватизацию жилья , предоставленного по договору социального найма. Если наследодатель при жизни выразил свою волю на приватизацию такого жилого помещения путем направления заявления (с приложением всех необходимых документов) в уполномоченный орган, однако оформить договор о передаче и зарегистрировать право собственности не успел по причине смерти, право завершить приватизацию и приобрести указанное жилое помещение переходит к его наследникам.
Таким образом, принимая во внимание положения статей 2, 7, 8 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и учитывая разъяснения по их применению, содержащихся в судебной практике Верховного суда РФ, включение жилья в наследственную массу возможно только в случае, когда наследодатель (наниматель) выразил волю на его приватизацию в виде заявления, подал это заявление в государственный орган, занимающийся приватизацией с приложением необходимых документов, но не успел оформить договор о передаче жилого помещения по причинам, от него независящим. В данном случае наследники вправе требовать в судебном порядке включения спорной квартиры в наследственную массу и признания за собой права собственности на нее в порядке наследования.
Бесперстова Алла Анатольевна
Помощник юриста по наследственным делам: консультации, решение споров и вопросов, оформление наследства
Написано статей
Для того чтобы понять, как происходит наследование неприватизированной квартиры, необходимо знание Гражданского и Жилищного кодексов РФ, в которых указывается на то, что все неприватизированное имущество находится в собственности государственных, либо муниципальных органов власти. Основанием для проживания в квартире, принадлежащей государству, является договор социального найма жилья (гл. 8 ЖК РФ).
Данный документ подписывается представителем муниципальных властей с одной стороны и лицом, проживающим в квартире, с другой. Он является срочным, обычно действие его заканчивается со смертью гражданина, проживающего в жилье.
При этом остальные граждане, прописанные на данной жилой площади и проживающие со скончавшимся физическим лицом совместно, право на собственность временно утрачивают, но не могут быть выселены с занимаемой ими собственности.
Договор социального найма позволяет распоряжаться собственностью в рамках, ему не противоречащих.
Так, квартиру можно сдать в аренду, продать, обменять (иными путями ее не получишь).
Лицо, заключившее данный договор вправе прописывать в квартиру любого из своих родственников, если они являются членами его семьи. В противном случае (когда для проживания допускаются лица, не являющиеся членами семьи нанимателя) от нанимателя потребуется проведение дополнительных процедур по предоставлению им права проживания.
Завещать неприватизированное жилье фактически можно, по правилам составления завещания, в нем можно упомянуть любую, в том числе и лично не принадлежащую владельцу собственность, в случае, если имеются намерения о ее приобретении в полное владение.
Подобная оговорка позволяет родственникам скончавшегося лица сохранить за собой право владения квартирой.
Особенностями наследования неприватизированной собственности являются:
- наследовать могут лишь близкие родственники умершего (требуется родство 1-й степени – супруга, супруг, дети, внуки);
- жилье передается в наследство при условии, что бывший его собственник подал заявление на приватизацию (при этом наследники от подобной приватизации не отказываются);
- правом наследования обладают только те родственники, которые проживают совместно с наследодателем, либо были прописаны на указанной жилой площади (правило это не всегда соблюдается);
- наследник вправе приватизировать собственность, либо заключить с муниципальными органами новый договор социального найма (заключает его наследник, проживающий с наследодателем на одной жилой площади до момента его смерти).
Смерть гражданина является поводом для автоматического расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ.).
В случае отсутствия у скончавшегося нанимателя близких родственников, либо лиц, могущих претендовать на наследство, невостребованная собственность возвращается настоящему владельцу – государству.
Пример: Гражданка Любина А. Р. скончалась на 85-м году жизни. В принадлежащей ей по договору социального найма квартире, она проживала одна, детей не имела, пользовалась помощью социальных служб опеки за престарелыми людьми. Похоронами ее занимались двоюродные племянники, которые впоследствии предъявили права на квартиру. Поскольку официального завещания составлено гражданкой не было, дело о наследстве передали в суд, постановивший признать единственным собственником жилья – государство. Основанием для принятия такого решения послужило длительное нахождение потенциальных наследников за пределами страны и фактическое их неучастие в судьбе умершей двоюродной бабушки.
Переоформление и приватизация
Чтобы переоформить неприватизированное жилье и составить новый договор социального найма, наследник прямой линии обязан обратиться в регистрирующий собственность отдел по месту ее нахождения.
Подробную информацию о том, куда и когда следует обращаться обязаны предоставить сотрудники ЖЭКа.
Договор оформляется в ЖЭКе или администрации и позволяет решить вопрос с тем, кому достанется квартира после смерти собственника, если квартира не была приватизирована.
Если заключать упомянутый договор наследник не желает, он вправе подать документы на приватизацию, если таковая в принципе возможна.
Так, нельзя приватизировать:
- комнаты в общежитии;
- жилье, выданное на время осуществления гражданином служебной деятельности;
- аварийную собственность, вне зависимости от того, планируются ли в ее отношении ремонтные работы;
- квартир, расположенных на территории военных городков.
Чтобы приватизировать жилье, в отношении которого не была начата приватизация до кончины его владельца, потребуется вначале взять квартиру в аренду у государства, и только после этого перейти к сбору документов для получения права собственности.
Необходимыми документами являются:
- паспорт наследника;
- кадастровый и технический паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя;
- согласие на приватизацию второго супруга;
- справка о стоимости собственности;
- квитанция об оплате пошлины.
Для начала процедуры приватизации лучше всего обратиться к юристу. Помощь юриста необходима еще и в случае с получением разрешения на данную процедуру со стороны второго супруга.
Кроме того, аналогичное разрешение потребуется получить ото всех совершеннолетних граждан, проживающих с лицом, подавшим документы, на одной жилой площади.
Согласие на приватизацию получают от детей, достигших возраста 14 лет (по достижению ими совершеннолетия они могут принять повторное участие в приватизации, взрослые граждане этого права лишены).
Дарение
Неприватизированные квартиры не подлежат дарению. можно лишь после получения свидетельства о приватизации.
Получить в наследство неприватизированную квартиру можно, а вот дарить – нельзя.
В ГК РФ указывается на то, что дарственная может быть оформлена исключительно на жилье, которое находится в личной собственности владельца, а поскольку договор социального найма позволяет говорить лишь о временном праве пользования собственностью, то процедура дарения завершена быть не может.
Если дальняя родственница обещает переписать на племянницу, племянника, брата, сестру, или дядю, свою квартиру, она обязана не только составить завещание, но и позволить выбранному родственнику некоторое время проживать с ней под одной крышей. В противном случае, при отсутствии иных (прямых наследников), собственником неприватизированного жилья станет государство. Доказать право наследования будет сложно.
Квартира, не прошедшая процесс приватизации, является собственностью муниципальной и наследоваться в таком статусе не может. Наследование неприватизированной квартиры все же возможно, согласно российскому законодательству.
Арендатор помещения начинает его приватизировать, однако не успевает ее завершить вследствие своей кончины. Тогда право на продолжение данного процесса имеют определенные лица, именуемые прямыми наследниками. Эти субъекты имеют право осуществить наследование такого объекта недвижимости, а именно неприватизированной квартиры, по закону. К числу таких лиц относят:
- детей умершего;
- родителей наследодателя (мать/отец);
- одного из супругов (жена/муж).
Чтобы определить, кому достанется неприватизированная квартира после смерти собственника, нужно совершить определенные действия еще до того момента, когда ее хозяин умирает. Так, необходимо выразить свое волеизъявление на приватизацию, подав соответствующее заявление. После этого наследники будут иметь право окончить процедуру перехода квартиры в собственность. При наличии споров все решается через судебный порядок.
В завещании такое имущество указать нельзя, так как оно не является собственностью гражданина. Однако можно указать положение, согласно которому такая квартира станет собственностью одного из наследников (например, при завершении процесса). Нахождение гражданина в коме не является основанием для завершения приватизации, так как кома не считается биологической смертью.
Если человек признан умершим по решению суда, его дети (родные или приемные), официальный супруг, родители автоматически становятся наследниками.
Зачем нужно приватизировать наследуемое жилье
После кончины гражданина его родственникам следует в установленные сроки завершить приватизацию, чтобы стать полноправными владельцами. Если процесс завершен не будет, на законных условиях такое жилье получит в собственность местная администрация.
Чтобы выйти из числа квартиросъемщиков и стать полноправным хозяином, необходимо подать документы в орган власти, уполномоченный по ведению данных дел. В противном случае вместо скончавшегося арендатора будет определен новый. Поскольку в наследство квартира входить не будет, определить круг лиц, которым она перейдет, будет невозможно при отсутствии соответствующих документов.
Порядок действий
Для получения муниципальной квартиры надо совершить комплекс действий, позволяющих унаследовать недвижимость: собрать пакет документов и представить их в уполномоченный орган. В обязательный список входят:
- Заявление. Заполняется по форме, установленной законом.
- Документ, подтверждающий личность. Необходимо представить паспорт гражданина РФ.
- Документ, подтверждающий прописку по адресу данного жилья. Выписка из домовой книги или из иного подобного справочного акта.
- Договор найма квартиры в социальном порядке. Это документ, подтверждающий заключение соглашения между гражданином и муниципалитетом о предоставлении помещения для проживания.
Дополнительно могут потребовать иные документы.
Не любое помещение возможно получить таким образом в собственность. Если жилье выдано в качестве служебного надела, то вопрос, как унаследовать неприватизированную квартиру, не актуален. Члены семьи умершего не имеют на нее никаких прав. Владелец такого жилья – юридическое лицо, выступающее в качестве работодателя. В такие жилые помещения нельзя прописать себя или своих родственников. Не допускается передача в собственность комнат в общежитии, а также помещений, состояние которых признано аварийным.
Решение о возможности передачи жилья в собственность принимается уполномоченным органом. После чего происходит регистрация прав и вносится соответствующая запись в реестр. Дальнейшими действиями наследников по получению квартиры и вступлению в наследство является обращение к нотариусу. Он включит жилье в наследственную массу и выдаст свидетельство о праве на наследство.
Если у умершего лица два и более наследника, то определяются доли каждого из них, и квартира переходит в общую долевую собственность.
Включение в завещание квартиры, которая приватизированной не является
Основанием для наследования имущества является закон или особый документ – завещание. Оно составляется в письменной форме и требует подтверждения его действительности нотариусом. В завещании можно указать лицо, которому достанется жилье, а именно неприватизированная квартира. Она станет наследственной массой, получать ее будут только после смерти гражданина и выдачи свидетельства о праве на наследство. Следовательно, нет никаких препятствий для ее включения в завещание. Можно указать в завещании также жилье, которое находится в кооперативном ведении.
Особенности и проблемы наследования
Необходимо учитывать, что не все жилье можно взять и приватизировать. Получить квартиру в собственность можно при наличии всех установленных законом оснований. Говоря о законных наследниках, ими являются правопреемники первой очереди. Не могут завершить процесс получения жилья в собственность те граждане, которые родственниками по прямой линии умершего лица не являются.
Особенность заключается в заключении договора дарения на такое помещение. Многие отождествляют дарение и завещание. Подарить можно то, что находится в собственности человека. Такая квартира будет являться собственностью муниципального жилищного фонда.
Часто в судах рассматриваются споры по поводу отказа в приватизации жилого помещения. Это случается по причине того, что лицо находится, например, в коме, а родственники первой очереди уже начинают завершать приватизацию. Это неправильно, так как данную процедуру возможно начать только с момента смерти человека. Приказом Минздрава пояснено, что смерть – прекращение деятельности головного мозга с последующим отмиранием клеток. Кома таковой не является, поэтому человек считается живым. В этой ситуации можно назначить по договору доверенности лицо, которое будет совершать все юридически значимые действия, в том числе и завершит приватизацию.
Зачастую в спорах, связанных с получением государственного жилья в собственность, суды становятся на сторону граждан. Это вполне обосновано, так как Российская Федерация и ее субъекты тратят казенные средства на ремонт и обслуживание данных помещений. Выгоднее передать их в частные руки с возложением бремени по содержанию и ремонту. При передаче помещений гражданам не исключен также риск того, что помещение может быть уничтожено вследствие непреодолимой силы. В законе такая ситуация называется риском случайной гибели или повреждения имущества, находящегося в собственности.
Наличие приватизации позволяет гражданам, лишившимся квартиры из-за стихийного бедствия, получить равнозначное жилье.
